Комитет по архитектуре и градостроительству Ленобласти направил предписание главе администрации Всеволожска с требованием отменить девять градостроительных планов, выданных начиная с 2013 года без учета нормативов. Глава администрации Сергей Гармаш нарушения отрицает, но предписание выполнить готов. Застройщики заверяют, что в такой ситуации финансовых потерь они на данный момент не понесут. Эксперты же говорят о снижении выгоды для девелоперов и даже об убыточности запланированных проектов.
Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ
В выданных муниципальными властями градпланах областной комитет нашел превышения по ряду нормативов. Так, в правилах землепользования и застройки для территории микрорайона "Южный" во Всеволожске установлена предельная высотность зданий в 30 м (9 этажей), а в градпланах — 51 м (16 этажей). Кроме того, зафиксировано превышение плотности застройки почти в два раза. К примеру, на одном из участков нормативная общая площадь квартир составляет 7,2 тыс. кв. м, а в плане — 12,4 тыс. кв. м.
В свою очередь глава администрации Всеволожска Сергей Гармаш заверяет, что никаких нарушений в градпланах не было.
"Мы выдавали их на основании региональных норм, где разрешалась высотность до 50 м. На тот момент правила землепользования не вступили в законную силу", — уточнил он, добавив, что предписание комитета он не может не исполнить и что постановление об отмене градпланов будет подготовлено в ближайшие дни.
Как рассказали "Ъ" в пресс-службе зампреда областного правительства по строительству Михаила Москвина, общая площадь планируемых к строительству квартир на 79 га территорий составляет 409 тыс. кв. м. При этом требование отмены касается только тех градпланов, где еще не выданы разрешения на строительство и не заключены договоры о долевом участии.
В администрации Ленобласти уточнили, что основными собственниками на участках выступают ОАО "ГлавСтройКомплекс" (ГСК) и ООО "Гарантъ". Первому выданы разрешения на строительство ЖК "Олимп" на 14 тыс. кв. м. и ЖК "Радужный" на 71 тыс. кв. м. Второму — на возведение ЖК "Южная поляна" на 22 тыс. кв. м. Все они находятся на разной стадии строительства.
Елена Чумакова, представитель ГСК, не смогла ответить "Ъ", сколько домов планировалось строить на землях, где отменят градпланы. "Требования постоянно менялись: то парковки вносили, то детские сады, то озеленение добавляли. Проекта по ним не составляли. Финансовых затрат от отмены градпланов (по крайней мере, на данный момент) мы не понесем", — считает Елена Чумакова. По данным "СПАРК-Интерфакс" (www.spark-interfax.ru), генеральным директором и учредителем ОАО "ГСК" является бывший вице-губернатор Ленобласти по строительству Николай Пасяда.
Менеджер отдела продаж ООО "Гарантъ" Лилия Альхова отметила, что ситуацию комментировать сложно: непонятно, какие именно градпланы будут отменены. "Мы не являемся основным застройщиком на данной территории. Мы застраиваем участок 4 га, дома на котором частично введены в эксплуатацию", — сообщает представитель застройщика.
В то же время старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге Любава Пряникова уверена, что снижение высотности влечет за собой уменьшение продаваемой площади квартир.
"Несмотря на то, что расходы на строительно-монтажные работы также сокращаются, выгода девелопера снизится в связи с уже понесенными затратами на приобретение земельных участков. Девелоперы входили в эти проекты исходя из более высоких ожиданий по объему продаваемых площадей, и, соответственно, земля под эти проекты стоила дороже, чем могла бы продаваться при данной высотности", — подчеркнула эксперт.
О снижении рентабельности проектов в результате корректировки градплана рассказал и вице-президент BECAR Asset Management Group Илья Андреев.
"Земля в данной локации — дорогая. Затраты на покупку участка составляют порядка 20% в общем объеме инвестиций в проект. Следовательно, отмена действующего градплана может нанести критический удар реализуемым проектам и сделать их убыточными", — высказал свое мнение собеседник.
Однако генеральный директор Rocket Group Борис Латкин ничего критичного в отмене градпланов не видит. По его словам, потерю в высотности застройщик может компенсировать плотностью застройки.
"Чем ниже высотность, тем плотнее застройка. Другой вопрос, что себестоимость строительства дома, к примеру, в 25 этажей, гораздо ниже, чем возведение трех семиэтажных домов. Кроме того, получилась очень некрасивая ситуация: сначала застройщикам сказали о строительстве по одним условиям, а потом их изменили. В итоге люди потеряли свое время и потратили средства на предварительные проекты. Еще не меньше года им понадобится на формирование новой концепции", — уверен господин Латкин.
По замечанию партнера юридической компании Orient Partners Ксении Казаковой, предписание муниципальным органам власти от комитета направлено на основании Градостроительного кодекса. Как добавил партнер юридического бюро "Замоскворечье" Дмитрий Шевченко, в случае его неисполнения комитет может обратиться в прокуратуру либо в суд с исковым заявлением в защиту прав неопределенного круга лиц.