Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ
Дефицита жилья в России нет. Тезис о его нехватке бессмыслен хотя бы потому, что в рыночных условиях такого просто быть не может: недоставать может только денег на приобретение жилья. Есть деньги — покупай на любой вкус.
Оставив в стороне азы экономики и Капитана Очевидность, посмотрим на цифры. По данным Росстата, на конец 2012 года в среднем на одного россиянина приходилось 23,4 кв. м жилья (не так уж и мало, приблизительно столько же, сколько в более развитых Польше, Чехии, Словакии, Эстонии и Сербии). При этом по регионам ситуация неоднородна: в каких-то регионах на человека приходится меньше 15 кв. м, в каких-то цифра приближается к 30 кв. м (Московская область). В Москве — 19 кв. м.
Сокрушаться о том, что обеспеченность жильем в России не достигла уровня Испании (33,8 кв. м), Франции (38,8 кв. м) или Германии (39,8 кв. м), тоже рано: этот показатель рассчитывается по разным методологиям. Например, как отмечается в исследовании "Жилищное строительство и рынок недвижимости в период спада экономики" Аналитического центра при правительстве РФ, в России статистически не учитываются как жилье 17 млн единиц дачных владений: от "6 соток" до дорогих коттеджей площадью несколько тысяч "квадратов". Если предположить, что средняя площадь дачи 80 кв. м, жилья на душу в России окажется практически столько же, сколько в благополучной Западной Европе (хотя его качество, конечно, ниже).
Много у нас и собственников жилья — по оценкам Института экономики города, их доля в России — 90%, тогда как в Великобритании — 67%, в США — 65%, в Японии — 61%, в Корее — 54%, только в Китае уровень близок к нашему — 89%.
В общем, с количеством жилья в России не все так плохо. А кое-где его настроили слишком много, морально устаревшего и без соответствующей инфраструктуры. В той же Московской области проблема нехватки жилья (надуманная либо уже давно неактуальная) может в скором времени смениться совсем другой напастью — пустующими кварталами.
Между тем чиновники призывают и дальше стимулировать строительство жилой недвижимости. Минстрой к 2017 году собирается выработать новые механизмы господдержки строительной отрасли взамен субсидирования ипотечной ставки (программа завершается в конце года). Необходимость тратить деньги налогоплательщиков на субсидии девелоперам и банкам подкрепляется все тем же тезисом о нехватке жилья. Так, министр строительства и ЖКХ Михаил Мень недавно заявил, ссылаясь на оценки ВЦИОМа и АИЖК, что в улучшении жилищных условий нуждается около 60 млн человек.
Но если бы ВЦИОМ провел опрос о зарплате, нуждающихся в ее повышении наверняка оказалось бы еще больше. Так что цифра эта вполне бессмысленная, тем более что объективно жилья вполне достаточно. Действительно нуждаешься — покупай. Вот только за покупателями продавцы сейчас бегают как за женихами, а цены на недвижимость стабильно идут вниз.
Государственное субсидирование ипотеки в таких условиях сомнительно — фактически государство призывает граждан влезать в долги ради покупки отнюдь не дефицитного товара.
Для экономики профицит жилья может обернуться проблемами. В пресс-релизе Аналитического центра АИЖК отмечается, что в июле 2016 года средняя ставка по выданным ипотечным кредитам составила 11,8% на первичном рынке и 13,4% — на вторичном. И это при том, что годовая инфляция в России в августе опустилась до 6,9%, а цель ЦБ на 2017 год — 4%. В этом случае реальная ставка (номинальная минус инфляция) для нынешних заемщиков может подняться до 10% (в 2008-м ипотечная ставка была ниже инфляции), что снизит их платежеспособность.
Даже "льготная" ипотека с господдержкой по ставкам 11-12% годовых через год-полтора может оказаться вызывающе дорогой. Как заемщики смогут выкручиваться с платежами? Что будет с рынком недвижимости, на который ипотечники выбросят дополнительный объем? Как станут справляться с возможным ростом просрочки и переоценкой заложенной недвижимости банки? Задуматься об этих рисках стоит уже сейчас.