Уровень рентабельности компаний на строительном рынке Петербурга неуклонно снижается, констатирует Василий Селиванов, основатель и генеральный директор компании Legenda. Легко ли смириться с новой реальностью, какие участки вызывают интерес в кризис и как эволюционирует покупатель в условиях ограничений в ликвидности, он рассказал в интервью корреспонденту BG Лидии Горборуковой.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Участники рынка отмечают, что себестоимость строительства выросла. Вы согласны с этим мнением?
ВАСИЛИЙ СЕЛИВАНОВ: Да, себестоимость продолжает расти. Причем не только из-за увеличения цены отдельно взятых компонентов, например, цемента и арматуры. Также на прирост стоимости влияют подорожание услуг монополистов по присоединению к сетям, цена энергоресурсов. А еще есть и активная позиция властей, перекладывающих на плечи застройщика решение многих инфраструктурных вопросов. В список попадают не только социальные объекты, за счет девелоперов теперь предлагают строить еще и дороги. Но чудес не бывает — все затраты отражаются на себестоимости жилья. Если мы посмотрим на отчетные данные за полугодие 2016 года публичных застройщиков, то заметим, что показатели рентабельности падают.
BG: А как вы оцениваете итоги полугодия для компании Legenda?
В. С.: Плановая маржинальность снижается. Мы понимаем, что сейчас наши продажи все равно ниже, чем были два года назад. Но мы просто перестроили свои планы, так как осознаем, что это новая реальность. Другое дело, что по двум нашим объектам, один из которых построен, а другой — на стадии ввода в эксплуатацию, себестоимость в большей части сформирована. Ряд других наших объектов находится на начальной стадии строительства. Но уже по земляным и фундаментным работам мы видим, что плановая себестоимость здесь будет выше, чем по уже построенным домам. Мы, конечно, стараемся закладывать рост себестоимости в цену квадратного метра. Но одновременно понимаем, что находимся на высококонкурентном рынке, где не наблюдается системного изменения цены. И все чувствуют это состояние спрессованной пружины. Себестоимость уже очень сильно зажала текущие цены. Думаю, что все сейчас находятся в расчетной погрешности рентабельности на уровне 5%.
Например, по нашим оценкам, себестоимость купленной земли с наличием технических условий на присоединение к сетям в Петербурге составляет 40 тыс. рублей за квадратный метр. Одновременно Минстрой РФ устанавливает так называемую среднерыночную цену в 56 тыс. рублей за "квадрат". Но на самом деле, в Петербурге эта цифра равна 98-102 тыс. рублей за квадратный метр. По моим ощущениям, ужесточение правил игры на этом рынке со стороны государства приведет к снижению конкуренции и укрупнению бизнеса. Создаются предпосылки, при которых работать в режиме долевого участия становится неинтересно.
BG: Вместе с тем со стороны некоторых компаний наблюдается демпинг. Вы его замечаете?
В. С.: Я не чувствую сейчас как такового демпинга. Очень много всяких акций, но они скорее направлены на первичное привлечение клиента, обращение его внимания на свой продукт. Средняя цена в сделках не снижается. Более того, серьезным сигналом того, что ценовая пружина сжалась, является небольшое повышение стоимости в самом жестком ценовом сегменте — экономе. Там как раз наблюдается тенденция, когда дальнейшее уменьшение цены не добавляет активности в продажах. Соответственно, зачем продавать отдельно взятые квартиры в ноль или в убыток, если ты все равно не решаешь задачу ликвидности. Поэтому в эконом-сегменте уже есть тренд на повышение цены, так как дальше снижать себестоимость невозможно. Подчеркну, что мы сейчас говорим о сохранении и удержании позиций. А для того чтобы системно развивать отрасль жилищного строительства, к существующей цене нужно добавить 25%.
BG: Как вы сокращаете свои затраты? Компании пришлось отказаться от каких-то элементов или пересмотреть производителей, поставщиков?
В. С.: Мы в хорошем смысле оптимизируем качество своих проектов, вынеся отделку за период строительства. В базовой комплектации покупатели получают "белую" отделку — полностью подготовленные стены к оклейке или покраске, финишную стяжку пола, обустроенную электрику. А отдельно, за рамками 214-ФЗ, по желанию дольщика мы готовы сделать чистовую отделку, но за дополнительную плату. В жестких сроках 214-ФЗ существующая ситуация в отрасли не даст сделать чистовую отделку на том уровне качества, который мы для себя видим как обязательный.
BG: Считается, что сейчас удобное время для покупки земли. Насколько вы с этим согласны?
В. С.: Когда рынок не на подъеме, когда нет девелоперов со свободными ресурсами, собственники земли становятся более сговорчивыми. Но в это время, как правило, очень мало денежных сделок, и уж точно нет сделок с единовременной оплатой. Это либо длинные, комбинированные способы оплаты со сложными механизмами взаимного обеспечения, либо долевые сделки, когда за землю рассчитываются квартирами. Средний срок сделки по земле составляет год-полтора. Короткие сроки бывают только на аукционах, на которых город выставляет инженерно подготовленные участки. Но таких аукционов давно не было. Мы, например, всегда предпочитаем покупать участки с высокой градостроительной подготовкой, исключая риски.
BG: Legenda недавно заключила сделку с "Балтийской жемчужиной" по аренде земельного участка. Чем примечательна для вас данная локация?
В. С.: На мой взгляд, "Балтийская жемчужина" сегодня в Петербурге — это лучший проект комплексного освоения территории (КОТ). Это идеальное место, где проекты Legenda могут быть раскрыты максимально эффектно. Проект реализуется под контролем одной управляющей компании, учрежденной крупной китайской финансовой корпорацией с большими инвестиционными возможностями. Даже у участков, которые с торгов реализует город, градостроительных рисков больше, чем на территории "Балтийской жемчужины". Все вопросы, связанные с инфраструктурой, управляющая компания берет на себя. Она готовит тот продукт, который на первичном рынке девелопмента Петербурга давным-давно пропал. При этом всем известно, что градостроительная предсказуемость — залог устойчивого развития строительного рынка.
BG: Какие локации вам интересны?
В. С.: С точки зрения развития основного сегмента — комфорт-класса — мы ориентируемся на участки либо в качественно развивающихся территориях, куда как раз и относим "Балтийскую жемчужину", либо в давно сложившейся городской застройке. Интересно развивать и проекты бизнес-класса, фокус которых с точки зрения земельного ресурса полностью сосредоточен на перспективах редевелопмента "серого пояса". Мы ждем, когда с этими территориями начнут происходить системные градостроительные изменения. Модератором здесь должна выступить очень сильная городская структура, которая обязана будет создавать условия и привлекать в развитие проектов частных инвесторов. Также мы продолжим искать участки для создания объектов премиального сегмента. Первый реализованный проект такого плана — "Победы, 5" в Московском районе — показывает, что качественные премиальные объекты могут располагаться не только в центре Петербурга.
BG: Думаете, государство продлит господдержку ипотеки?
В. С.: Ипотека во всем мире — это основной инструмент приобретения недвижимости. Например, в наших комплексах объем ипотечных сделок составляет 40-50%. Субсидирование ипотечной ставки со стороны государства стало очень эффективным рабочим макроинструментом для рынка недвижимости. Компенсация государством более трех процентных пунктов, то есть удержание ипотечной ставки на уровне 12%, была важна, потому что полтора года назад стоимость денежных ресурсов сильно возросла. Сейчас цена ресурсов все равно снижается, и государство компенсирует уже 1-1,5%. Если стабилизация стоимости ресурсов будет продолжаться, то господдержка до уровня 12% не потребуется. Другое дело, что 12% — это тоже много. Желательно, чтобы ставка была 8-9%. А для этого нужны другие фундаментальные рыночные инструменты.
BG: Что ждет рынок недвижимости осенью. Каковы ваши прогнозы по ценам, поведению покупателей?
В. С.: Традиционная осенняя активизация спроса приведет к небольшому росту стоимости жилья на уровне 5%, максимум 10%. Важно, что сегодня на рынке только реальные покупатели, которым действительно нужно решать жилищный вопрос здесь и сейчас. Инвестиционных покупок вообще нет. Длина сделки составляет три-четыре месяца. При этом есть определенный отложенный спрос. Рынок покупателя становится взвешенным, поступательным, потому что на нем сейчас нет спекулятивных ожиданий.