ФСК "Лидер" Владимира Воронина может застроить жильем площадки под некоторыми столичными заводами недавно приобретенного ОАО "Домостроительный комбинат N1" (ДСК-1). Это может потребоваться для погашения долгов комбината, кредитная нагрузка которого достигает 12,8 млрд руб. Аналогичную стратегию уже реализуют девелоперы ПИК и ЛСР, у которых есть проекты на месте заводов железобетонных изделий.
Фото: Василий Шапошников, Коммерсантъ
О планах реструктуризации долгов ДСК-1 "Ъ" рассказал президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин. "Редевелопмент территорий в Москве рассматривается как один из вариантов снижения задолженности и может быть задействован, если без этого нельзя будет погасить кредиты",— сообщил он.
ФСК "Лидер" закрыла сделку по приобретению ДСК-1 у Владимира Копелева 24 июня. Приобретение комбината привлекало возможностью увеличить земельный банк и синергией, объясняет Владимир Воронин: совокупный объем ввода жилья обеих компаний станет крупнейшим в стране — 1,2 млн кв. м в год. По его словам, сделка была безденежной, теперь комбинат нужно поддержать деньгами. ДСК-1 кредитуется в Россельхозбанке, где выбрал 12,8 млрд руб. из кредитной линии.
Земельный банк ДСК-1 в Москве достигает 60 га и включает три завода железобетонных конструкций — Краснопресненский на Звенигородском шоссе, Ростокинский на улице Амундсена и Тушинский на Волоколамском шоссе, а также Хорошевский завод железобетонных изделий недалеко от станции метро "Беговая". На площадках Хорошевского и Краснопресненского заводов, расположенных в деловых районах, могут быть востребованы и жилье, и офисы, на двух других только жилье, считает начальник отдела стратегического консалтинга JLL Юлия Никуличева.
Российские девелоперы активно используют для строительства жилья собственные производственные площадки. Так, два года назад редевелопмент завода ДСК-3 на Боровском шоссе запустила группа ПИК Сергея Гордеева. На его месте начали строить 571 тыс. кв. м жилья, а производство перенесли в Южное Очаково, где работает ДСК-2 (входит в ПИК). Так же поступила и группа ЛСР, которая строит ЖК "Цивилизация" (800 тыс. кв. м) на месте производственного объединения "Баррикада" ЖБИ-4 в Невском районе Санкт-Петербурга. По оценке заместителя директора отдела стратегического консалтинга CBRE Марины Гордеевой доходность строительства жилья сейчас в среднем составляет 25-35%.
По мнению заместителя гендиректора консалтинговой компании СМПРО Евгения Высоцкого, заводы ДСК-1 выпускают несовременные домокомплекты и в рамках развития производства логично предположить строительство нового завода за чертой города. "Проекты, в которых используются панели ДСК-1, расположены не в Москве. Плюс современные заводы занимают кратно меньшие площади",— рассуждает он.
Производственная мощность ДСК-1 составляет 1,17 млн кв. м панелей в год. Заводы загружены на 780 тыс. кв. м и частично работают в убыток, так как один из вариантов загрузки предполагает производство панелей в обмен на готовое жилье. "Стоимость готового жилья по заключенным контрактам не покрывает расходы на производство панелей, себестоимость которого сейчас выше, чем монолита",— объясняет Владимир Воронин, добавляя, что перекос возник из-за чрезмерных социальных расходов ДСК-1 и неудачной коммерциализации производства. По его словам, непроданные излишки квартир по этим контрактам оцениваются в 11 млрд руб., из них почти половина в готовых домах, то есть жилье можно продавать, оформив необходимые документы, которых пока нет. "Производство придется сокращать, в структуре ДСК-1 есть заводы, которые производят ненужную продукцию, кроме того, 1,1 млн панелей в год не будет востребован",— рассуждает господин Воронин, подчеркивая, что конкретных решений о сокращении пока нет.
Новый собственник рассчитывает к концу 2016 года вывести производство из убытка к нулевой рентабельности. "Введя тендерный механизм для поиска подрядчиков, можно снизить себестоимость на 10% в этом году и еще на 15% в следующем. Тогда цены на продукцию ДСК-1 приблизятся к конкурентному уровню",— говорит Владимир Воронин. По его словам, ФСК "Лидер" строить из панелей не будет, а у ДСК-1 могут появиться девелоперские функции, "если оценка покажет, что в этом есть необходимость".