По итогам первого квартала 2016 года объем введенного в Нижегородской области жилья увеличился на четверть, а объем строительных работ на четверть сократился. Девелоперы пытаются найти возможность сэкономить, чтобы не повышать цену квадратного метра на фоне снижения спроса и удорожания ряда составляющих себестоимости строительства. В тенденциях на нижегородском рынке жилья разбирался „Ъ“.
Нижегородский рынок жилья пока сохраняет четкую структуру предложения и динамику
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Ввод и вывод
По данным Нижегородстата, за период с января по март 2016 года в Нижегородской области было введено в эксплуатацию 331,3 тыс. кв. м жилья, то есть на 26,3% больше, чем в первом квартале прошлого года. Максимальный рост — 51,9% — показала многоэтажная застройка (137,7 тыс. кв. м по итогам квартала), площадь построенных индивидуальных домов увеличилась не так значительно — на 12,7% (193,6 тыс. кв. м). При этом уже в марте темпы ввода жилья в регионе заметно замедлились — рост к марту 2015 года составил 4,3%, всего было введено в эксплуатацию 114,1 тыс. кв. м жилых площадей. Кстати, значительная часть введенного жилья в первом квартале приходится на муниципалитеты в районах области: там было сдано 202,8 тыс. кв. м (107,3% к соответствующему периоду 2015 года), в то время как в областном центре — лишь 128,4 тыс. кв. м (175% к первому кварталу прошлого года).
Эксперты объясняют значительный прирост введенных в городе площадей тем, что на первый квартал сместились сроки сдачи нескольких домов, которые планировалось достроить еще в конце прошлого года. «Это объекты таких крупных застройщиков, как „Старт-строй“ и „Жилстрой-НН“, которые давно готовились к сдаче и перешли с прошлого года. Поэтому показатели и выросли», — полагает руководитель аналитического отдела ГК «Кварц» Елена Олифер. Больше всего площадей по итогам первого квартала ввела в эксплуатацию компания «Старт-строй» (входит в ГК «Столица Нижний») — шесть домов в жилом комплексе «Цветы», рассказывает заместитель генерального директора по стратегии и развитию бизнеса ООО «Столица Нижний» Борис Замский. Еще три дома (в жилом комплексе «Юг» и микрорайоне Бурнаковский) сдало ООО «Жилстрой-НН», сообщил гендиректор компании Евгений Березин.
Экономия на инвестициях
Большая часть многоэтажной застройки в регионе, согласно информации министерства строительства и архитектуры Нижегородской области, по-прежнему приходится на экономичный класс: в общем объеме ввода она составляет около 50%, еще порядка 5% составляет элитное жилье, а 45% — жилье повышенной комфортности. «При реализации проектов жилищного строительства застройщики в своих проектах увеличивают долю жилья экономичного класса, поскольку именно этот сегмент отличается постоянным и стабильным спросом среди населения», — поясняют в региональном минстрое. По оценкам генерального директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, доля жилья экономкласса в столице региона еще выше — порядка 65%.
Между тем в этом году участники рынка отмечают снижение спроса на квартиры-студии, которые в последние несколько лет пользовались в Нижнем Новгороде большой популярностью. Эксперты это связывают с тем, что у населения осталось меньше средств для инвестиций, а само жилье, которое практически не растет в цене и падает в реальной стоимости с учетом инфляции, перестало быть интересным объектом для вложений, в то время как ранее именно квартиры-студии вызывали у населения инвестиционный интерес. Поэтому застройщики снижают количество квартир-студий в строящихся домах. «Раньше у нас было много квартир-студий, а сейчас наблюдается серьезный спад спроса на них, поэтому в следующих домах мы увеличиваем долю больших квартир, а студий оставляем минимум», — рассказывает генеральный директор КМ «Анкудиновский парк», член совета директоров ГК «Каркас монолит» Андрей Вершинин. Снижает количество строящихся квартир-студий и «Жилстрой-НН», доля которых в общем объеме продаж компании достигала 30–40%. «В прошлом году квартиры-студии шли „на ура“, а в этом уже не пользуются такой бешеной популярностью, в том числе потому, что в них меньше инвестируют. Но рынок живой, проходит три-четыре месяца, снова появляются заказы на студии. Мы строим квартиры по заявкам и поэтому возводим столько студий, сколько можем реализовать», — рассказывает Евгений Березин, поясняя, что количество студий в каждом новом доме проекта может варьироваться. В ГК «Ойкумена», правда, этой тенденции не наблюдают: «Ситуация не меняется последние годы — самыми популярными остаются квартиры-студии как наиболее ликвидные. Следующими по востребованности являются однокомнатные квартиры. А двух- и трехкомнатные квартиры хорошо покупают в корпусах с высокой степенью готовности, на начальных этапах строительства люди вкладываются в малогабаритное жилье», — рассказывает исполнительный директор компании «Ойкумена» Роман Мирошников.
В целом участники рынка отмечают падение спроса на большие квартиры и соответственно меняют предложение. «Раньше были востребованы трехкомнатные квартиры. Сегодня они мало пользуются спросом, и мы делаем на них скидку, которая может достигать 5–10% от стоимости», — рассказывает господин Березин. «Мы наблюдаем перераспределение спроса с квартир больших площадей на квартиры меньших площадей, поэтому диверсифицировали наше предложение. Кроме того, чтобы сделать жилье больших площадей более доступным, мы предлагаем различные акции и специальные предложения», — добавляет Борис Замский.
Маржа в дом
Большая доля жилья эконом-класса в Нижегородской области привела к тому, что средняя стоимость квадратного метра в новых домах по итогам квартала выросла незначительно — на 2,5%, рассказывает Татьяна Романчева. В среднем по городу она составила, по оценкам эксперта, 65,596 тыс. руб. Для сравнения: областной показатель, по данным Нижегородстата, — 61,264 тыс. руб. на первичном рынке и 65,021 тыс. руб. на вторичном. «В прошлом году рост цен на жилплощадь был еще меньше — всего 1%. По сути, это в рамках статистической погрешности, то есть цена на рынке стабилизировалась, если не учитывать уровень инфляции, в силу которой реальная стоимость жилья упала», — рассуждает Татьяна Романчева. С другой стороны, себестоимость строительства квадратного метра, которая, по разным оценкам, составляет в Нижнем Новгороде 38–45 тыс. руб., в последнее время демонстрирует некоторый рост, и это приводит к снижению дохода девелоперов. «Себестоимость строительства выросла на 10–15% по сравнению с прошлым годом. А цена продаж в абсолютных величинах практически не растет», — рассказывает господин Мирошников. Чтобы не снижать маржу в этой ситуации, застройщики пытаются сократить расходы, прежде всего за счет уменьшения сроков строительства домов и оптимизации издержек. Например, «Ойкумена», которая в 2015 году начала строить в городе ЖК бизнес-класса «Дом с террасами», планирует завершить проект в конце этого года, хотя по графику жилой комплекс должен быть построен только к сентябрю 2017 года.
Впрочем, у крупнейших застройщиков себестоимость строительства в первом квартале практически не изменилась. Например, «Жилстрой-НН» сохранил себестоимость на уровне прошлого года за счет собственной производственной базы. «У нас есть собственное производство, материальные запасы и долговременные контракты по поставкам материалов», — рассказывает Евгений Березин. Холдингу «Столица Нижний» удалось сохранить затраты в результате системной работы с производителями, подрядчиками и поставщиками основных материалов и услуг: цены на первый квартал 2016 года были зафиксированы в 2015 году в договорах подряда и соглашениях о сотрудничестве с производителями материалов. «Однако к концу первого квартала 2016 года мы наблюдаем на рынке негативные тенденции по росту цен на некоторые основные материалы, рынок по которым монополизирован: цемент и металлопрокат. Повышения цен в связи с этими тенденциями мы не планируем, но это приведет к тому, что добавленная стоимость в цепочке производитель материалов — подрядчик — застройщик будет перераспределяться в сторону поставщиков-монополистов», — уверен Борис Замский. Соответственно, прибыль застройщиков будет уменьшаться, потому что построенное жилье надо продавать и строить дальше, полагает Елена Олифер. Тем более что на другие базовые стройматериалы цены выросли незначительно или даже немного сократились в силу снижения объемов строительства в регионе и соответствующего падения спроса со стороны застройщиков. «Например, кирпичные заводы ставят перед собой задачу каждый год снижать стоимость кирпича на 5%. Спрос невысок, потому что снижается объем ввода жилья, с чего бы повышать цену?» — рассуждает Татьяна Романчева. Инертные материалы (песок, щебень и т. д.) также проиндексировались, но незначительно, добавляет генеральный директор Агентства строительной информации Евгений Ботка. С другой стороны, существенно подорожало все, что связано с импортом: внутренняя отделка, двери, окна, инженерные системы, если они иностранного производства. «Сэкономить на базовых материалах практически невозможно: вы не можете положить меньше арматуры и меньше цемента, потому что дом просто не устоит. Поэтому насколько выросли на них цены, настолько и увеличится себестоимость строительства. Но можно поискать другого поставщика, использовать более дешевые варианты для утепления фасадов — это тенденция последних лет, а также сделать выбор в пользу более простых конструкций и вариантов квартир», — отмечает Евгений Ботка. Кроме того, если квартиры сдаются с отделкой, то можно сэкономить на ней. Также застройщики могут добиться некоторого снижения затрат за счет механизации отдельных процессов: «Нельзя сказать, что у нас этим не пользуются, но можно применять такие технологии активнее и экономить на трудозатратах». Наличие собственного бетонного производства или производства железобетонных изделий незначительно удешевляет стоимость строительства, но только если оно полностью загружено, отмечает эксперт.
Подготовка к падению
Если ввод жилья по итогам первого квартала вырос на четверть к уровню того же периода 2015 года, то объем нового строительства, наоборот, почти на четверть сократился. По данным Нижегородстата, объем работ, выполненных в Нижегородской области по виду деятельности «строительство», по итогам квартала составил 19,6 млрд руб., или 76,2% к аналогичному периоду прошлого года. Впрочем, производственные мощности области обеспечены загрузками до конца года: на 1 апреля в регионе были заключены договоры строительного подряда на 14,5 млрд руб., что при существующем уровне загрузки мощностей, по подсчетам ведомства, обеспечит производственную программу на 10,7 месяца.
Тем не менее сохранить объем ввода жилья даже на уровне 2015 года, который тогда сократился на 30% к 2014 году, не получится, полагают эксперты. «План по вводу жилья в регионе на этот год уже сверстан с учетом снижения объемов строительства, это уже не 1 млн кв. м, а около 600 тыс. кв. м», — отмечает Елена Олифер, не исключая, что и этот план может быть не выполнен. Наибольший объем ввода прогнозируется в 2016 году в Советском и Сормовском районах города. «В Советском районе сейчас ведется строительство „КМ Парламент”, „КМ Мегаполис”, „Атлант-сити”, и некоторые объекты будут вводиться. Кроме того, продолжится квартальная застройка, которая ведется местными девелоперами уже несколько лет», — считает Татьяна Романчева. Так, ГК «Столица Нижний», которая в 2015 году ввела 90,6 тыс. кв. м жилья, в этом году рассчитывает даже несколько увеличить ввод. «Жилстрой-НН» уже в первом квартале ввел три дома и до конца года планирует сдать 100 тыс. кв. м жилья (в 2015 году застройщик ввел 130 тыс. кв. м). Кроме того, в четвертом квартале 2016 года планируется ввести в эксплуатацию первый дом жилого комплекса «Жюль Верн» в Канавинском районе (застройщик — ООО «Новмонолитстрой»), а в первом квартале этого года началось строительство второй очереди со сроком сдачи в конце 2017 года.
Кроме того, ГК «Столица Нижний» начала строительство нового микрорайона в заречной части города — ЖК «Аквамарин» на Комсомольской площади: всего в микрорайоне планируется возвести порядка 85 тыс. кв. м жилья, и в первом квартале было начато строительство двух первых домов, в мае начнут строиться еще два дома. Кроме того, госпожа Романчева не исключает, что во втором квартале возможно появление на рынке новых проектов, так как ряд застройщиков уже оформляет проекты планировки и межевания территории под жилое строительство. Например, общественные слушания прошли по застройке порядка 300 га в районе Карповского рынка, по строительству дома на ул. Глеба Успенского, намечены общественные слушания по домам на ул.Тимирязева, завод «Красный Якорь» оформляет проект планировки и межевания (ППМ) на территорию, прилегающую к предприятию, делается ППМ на территорию бывшего военного городка на Московском шоссе. «Это вселяет уверенность, что в этом или следующем году, если эти проекты планировки и межевания будут согласованы, девелоперы выйдут на строительство. И можно ожидать, что много новых проектов жилой застройки разного класса будет выходить на рынок, хотя в этом году новые очереди, скорее всего, запускать никто не будет», — говорит госпожа Романчева. Массовый ввод новых проектов эксперт прогнозирует на 2017 год.