Отсутствие подписи покупателя в договоре продажи государственного имущества из-за несогласия с ценой, предложенной властями, может привести к потере арендатором преимущественного права выкупа. Арбитражные суды нередко вставали на сторону чиновников в таких спорах, но Верховный суд РФ (ВС) с предложенным подходом не согласился, указав, что разногласия по вопросу о цене не означают отказ от покупки. Юристы надеются, что решение ВС изменит сложившуюся практику, когда госорганы находят предлог не отдавать имущество на приватизацию по формальным основаниям, а суды эту позицию поддерживают.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Спор между ООО «СТК Плаза» и Департаментом городского имущества Москвы (ДГИ) возник из-за приватизации нежилого помещения в Ананьевском переулке в центре Москвы — стороны в два с половиной раза разошлись в цене. Компания решила выкупить арендуемое с 2008 года офисное помещение, и департамент в октябре 2014 года принял решение о приватизации спорного объекта. Затем компании был направлен проект договора купли-продажи недвижимости, в котором все условия, кроме стоимости, устроили «СТК Плаза», поэтому она направила в департамент протокол разногласий и отчет об оценке объекта, составленный независимым оценщиком. Однако новая оферта осталась без ответа со стороны ДГИ, и компания обратилась в суд с иском об урегулировании разногласий, поскольку условия так и не были согласованы, а договор не подписан.
Истец в суде заявил, что департамент мешает ему реализовать преимущественное право выкупа, так как направление подписанного протокола разногласий свидетельствует о намерении заключить договор, а сам спор имеет своей целью установление цены. Но по мнению ДГИ, неподписание арендатором договора купли-продажи имущества в 30-дневный срок влечет лишение преимущественного права выкупа, поскольку компания не выразила своего согласия на его заключение. Арбитражные суды трех инстанций поддержали позицию органа власти.
Дело дошло до ВС, который с таким подходом судов не согласился, отменив решения нижестоящих судов и направив спор на новое рассмотрение. В опубликованном на днях полном тексте определения коллегии по экономическим спорам ВС говорится, что у арендатора есть право оспорить достоверность стоимости объекта, что компания и сделала, направив свой отчет об оценке. «Именно по этой причине обществом не был подписан предложенный департаментом проект договора купли-продажи»,— сказано в решении. Коллегия признала, что требования «СТК Плаза» свидетельствуют о наличии преддоговорного спора об условиях приватизации арендуемого имущества, а дело подлежало рассмотрению по существу в целях устранения имеющихся разногласий. ВС подчеркнул, что отсутствие подписи арендатора в договоре при несогласии с условиями «не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп».
Партнер юридической фирмы «Авелан» Сергей Казинец одобряет решение ВС, уточняя, что решения нижестоящих судов не поддерживают малый и средний бизнес и не стимулируют конкуренцию. «Иначе весь смысл закона об отчуждении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов, утрачивается. Цель закона — предоставить недвижимость за плату, а не найти причину, чтобы не делать этого»,— полагает юрист. Сергей Казинец надеется, что решение ВС позволит арендаторам, которые уже проиграли аналогичные споры, обжаловать отказные решения. По его словам, такие судебные споры не редкость — приблизительно в 10% случаев «суды отказывают арендаторам, следуя формальному подходу, что, конечно, не отвечает духу закона».
Такого же мнения придерживается и руководитель департамента земельно-имущественных отношений Heads Consulting Александр Зарицкий, отмечая, что госорганы находят множество причин не приватизировать имущество, и не только из-за отсутствия подписи на договоре: «В 10–12% случаев арендаторы утрачивают право выкупа арендуемых помещений, в том числе когда объект передается из собственности города в городские учреждения, которые по закону не могут продаваться в приоритетном порядке». Юрист также приветствует решение ВС и считает, что фактически спор был об условиях заключения сделки при намерении заключить договор. Господин Зарицкий добавляет, что 95% разногласий между покупателем и продавцом касаются стоимости выкупаемого объекта, а покупателями чаще всего выступают субъекты малого или среднего бизнеса.