В Петербурге сегодня практически не осталось места для крупномасштабной застройки элитным жильем. Поэтому девелоперы озаботились созданием премиального имиджа для новых локаций. Как полагают эксперты, количество территорий, которые будут относиться к элитным, увеличится за счет освоения так называемого "серого" пояса.
Недвижимость на Крестовском острове относится к самой престижной в Петербурге
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Ключевыми признаками элитного района являются близость к центру города, наличие "зеленых" зон, некая обособленность от остальной застройки. "На данный момент этим критериям соответствует Крестовский остров, однако аналогов ему в Петербурге больше нет: в городе дефицит свободных пятен под застройку, Центральный район перенасыщен", — полагает Кирилл Моченков, руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar.
Андрей Вересов, генеральный директор АН "Метры", уверен, что для нового элитного района нужны и новые территории. Точечная застройка даже в историческом центре не может обеспечить объекту соответствие критериям премиального сегмента.
Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development, говорит: "Сейчас дома в центре города во многом недотягивают до элитного статуса: плохие инженерные сети, транспортная доступность, экология. Поэтому если и создавать новые районы, то в центре — за счет комплексной реновации территорий".
Выбор места
По мнению экспертов, в Петербурге недооценена береговая линия и те набережные, которые практически не используются для девелопмента или выступают исключительно в качестве транспортных магистралей. Это кандидаты номер один на реализацию премиального жилья, поскольку вид на воду остается одной из главных характеристик элитного проекта. Как полагает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, высокий потенциал есть у Смольнинской, Синопской, Свердловской, Робеспьера, Пироговской и Выборгской набережных. "Абсолютно не освоены на сегодняшний день набережная Макарова и Уральская улица", — отмечает она.
Создание новых элитных локаций возможно за счет соседства с уже признанными премиальными районами или за счет вовлечения в оборот новых пятен в границах престижной застройки. "Такой потенциал могли бы иметь локации в Адмиралтейском районе, если бы не разнородное окружение и ограниченность свободных территорий. Вывод промышленных предприятий (например, "Адмиралтейских верфей") мог бы обеспечить строительство целых микрорайонов престижного жилья, но их класс все равно тяготел бы к бизнес-сегменту, ведь элитные объекты, по сути, единичны", — полагает Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами "СПб Реновация".
"Среди других локаций, которые могли бы принять элитную застройку, можно назвать территорию "Ленэкспо" на Васильевском острове, земли вблизи "Лахта-центра" и вокруг Смольного собора. Однако каждое из этих направлений не вполне отвечает требованиям сегмента, и здесь скорее могут появиться отдельные объекты, но не целые районы элитной недвижимости", — резюмирует Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК "Доверие".
"Элитные районы сейчас постепенно возникают на месте промзон на берегах рек, рядом с парками. Именно постепенное освоение еще не задействованных промзон в центре — это задел для "элиты"", — считает Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".
"Строительство новых элитных кварталов в Петербурге сегодня — вполне реальная перспектива и надежная инвестиция. Но в этом сегменте, несмотря на относительную стабильность, есть сложности. В первую очередь это нарастающий дефицит привлекательных земельных участков. Локация для премиум-класса — один из главных определяющих критериев формирования предложения", — говорит Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов компании "Еврострой-Развитие".
По мнению директора департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Екатерины Немченко, самыми престижными анклавами, где сосредоточено наибольшее количество элитных домов, являются Каменный и Крестовский острова. "Не секрет, что потенциал их освоения и развития практически исчерпан, поэтому самым перспективным с точки зрения формирования нового элитного района является Петровский остров, — считает госпожа Немченко. — Проект его планировки утвержден в 2011 году и предполагает очистку острова от старых производственных сооружений и создание в шести выделенных кварталах около 1,5 млн кв. м новых площадей, включая общественно-деловую и жилую застройку". Формирование нового элитного района на острове уже началось: сегодня в стадии реализации находится несколько проектов. Самым ярким из них, по мнению госпожи Немченко, является элитный комплекс Royal Park, строительство которого ведет столичный девелопер ГК "Кортрос".
"Локация комплекса Royal Park, видовые характеристики, современность архитектуры, инженерии и используемых материалов, закрытая безопасная территория, окружающая инфраструктура задают высокую планку в части "элитности"", — говорит Екатерина Немченко.
Елизавета Конвей также считает, что в ближайшее время в Петербурге появится новый элитный район на Петровском острове: "Это смелое решение, поскольку количество промышленных зон на территории внушительное, и это серьезный вызов для девелоперов как с точки зрения подготовительных работ на земельных участках, так и продвижения". Кроме того, говорит она, не все участки имеют жилое назначение, что если не затрудняет процесс продаж, то снижает уровень цен. Исключение составляют проекты на береговой линии, которые могут позиционироваться по тем же ценам, что и жилые проекты. "По нашим прогнозам, чтобы Петровский остров превратился в район высокого класса, комфортный для постоянного проживания, понадобится не менее пяти лет — чтобы реализовать не только заявленные проекты, но и объекты инфраструктуры", — говорит госпожа Конвей.
Минусы и плюсы
Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости группы ЛСР на Северо-Западе, также полагает, что Петровский остров подходит под новую премиальную локацию: "Его местоположение обособлено, при этом он расположен в исторической части города, рядом с уже состоявшимся анклавом элитной недвижимости — Крестовским островом". Однако, отмечает эксперт, несмотря на благоприятное расположение, есть факторы, препятствующие раскрытию потенциала Петровского острова как еще одного оазиса элитной недвижимости. Например, не все строящиеся там сегодня объекты относятся к премиум-классу.
Есть определенный скептицизм относительно перспектив Петровского и у господина Вересова. "У нас как специалистов по разработке концепций освоения территорий есть опасение, что при освоении этой локации не будет соблюдена идея единого архитектурного облика, поскольку строительство будет вестись сразу несколькими девелоперами", — отмечает он.
Дмитрий Крутов также полагает, что превращению локации в своеобразный элитный анклав мешает ряд факторов: "К ним можно отнести недостаточную развитость транспортной инфраструктуры, необеспеченность социальными и торговыми объектами. Но, пожалуй, главным стоп-аргументом для многих застройщиков становилось фактическое отсутствие сетей на острове: нет подключений к воде, газу и электричеству. По некоторым оценкам, только строительство канализационного коллектора потребует инвестиций в 1-2 млрд рублей".
Десять лет не срок
О том, что затраты на создание элитного участка будут ощутимыми, говорят и другие эксперты.
"Затраты на создание нового элитного района заложены в цене на землю. Если цена земли для жилья комфорт-класса составляет 15-18 тыс. рублей за кв. м будущих улучшений, то на элитных участках — от 25 до 40 тыс. рублей за "квадрат". Главные вложения — новые инженерные сети, больше парковочных мест, зеленых насаждений, меньшая плотность застройки", — уверен Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.".
"В любом случае создание нового микрорайона потребует длительного времени. На формирование единственного пока в Северной столице элитного анклава на Крестовском острове ушло полтора десятка лет, и этот процесс завершен еще не до конца. Строительство там продолжается", — считает госпожа Ружицкая.
О том, что на формирование элитного имиджа понадобится более десяти лет, говорит и господин Крутов: "При всех ограничениях Петровский остров начал привлекать внимание девелоперов, реализующих проекты в бизнес-классе и элитном сегменте, около десяти лет назад. Однако освоение локации перешло в активную стадию только сейчас, и примерно такой же период следует отвести до этапа, когда остров действительно можно будет отнести к району элитной застройки".
А вот Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", уверен, что новый район на Петровском уже сформирован: "В Петербурге уже появился новый элитный район. Территория Петровского острова и его ближайшего окружения начала формироваться около года назад как элитная. На сегодня там заявлено и уже реализуется несколько проектов высокого класса. Несмотря на то, что ранее эта зона являлась индустриальной, она сочетает в себе два важных для потребителя элитного жилья фактора: выход к большой воде (остров врезается в акваторию Финского залива и омывается реками Малой Невой и Малой Невкой) и виды на зелень Приморского парка победы, ЦПКиО и Каменного острова. А со стороны реки Ждановки он примыкает к Леонтьевскому мысу, на котором сегодня возводится одноименный элитный жилой комплекс на 399 квартир".
Игорь Оноков отмечает, что формирование этой локации как места проживания состоятельных граждан стало возможно лишь при появлении там нескольких застройщиков и благодаря решению города расконсервировать Петровский остров и дать ему вторую жизнь. "Но это довольно долгая систематическая работа, которая возможна лишь тогда, когда в ней заинтересованы все стороны. С нуля новую Мекку для избранных в городе не создать. Более того, таких территорий в Петербурге практически нет. Стоило бы не искать новое, а улучшить то, что мы уже имеем. К примеру, сегодня Центральный район находится в стагнации. Дворцовые фасады скрывают за собой полную разруху, которая в большинстве случаев исторической ценности не представляет. Потенциал преобразования этих территорий огромный. Однако на рынке есть случаи коррупционной составляющей. В этой мутной воде тем, кто имеет связи с администрацией, проще ловить рыбу. Порой строительные компании вольны строить, что хотят, а решения в администрации принимаются не во всеуслышание, а в кулуарах. Опасаясь таких прецедентов, город боится совершать какие-то резкие действия и на всякий случай запрещает все, вместо того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру работы", — сетует господин Оноков.