Уральский федеральный округ (УрФО) является одним из лидеров по объемам редевелопмента промышленных площадок под строительство жилья — более трети реконструируемых объектов в 2015 году были перепрофилированы под строительство жилых комплексов. Эксперты отмечают, что таким образом крупные промышленные центры решают проблемы экологии и дефицита территорий.
Редевелопмент промышленных зон под строительство жилья является доминирующей концепцией застройки в УрФО
Фото: Владислав Лоншаков, Коммерсантъ
Центры без промышленности
Согласно данным исследований единого аналитического центра федеральной группы инжиниринговых компаний (ФГИК) «Размах», основная тенденция в развитии городов Уральского федерального округа (УрФО) связана с сокращением производственных территорий за счет поэтапного замещения территориями с другим функциональным назначением. В целом по России аналитики «Размаха» отметили в 2015 году существенный прирост (до 7%) количества новых проектов в сфере редевелопмента промышленных площадок. Стабильный рост количества проектов данного направления в УрФО отмечается с 2010 года.
По итогам 2015 года редевелопмент промышленных зон под строительство жилья является доминирующей концепцией застройки в УрФО. Всего в прошлом году под жилые комплексы было перепрофилировано 32% реконструированных промышленных объектов. По этому показателю округ занимает второе место в России, уступая лишь Северо-Западному федеральному округу. Вторая по популярности концепция (17%), как в округе, так и по всей России, связана со строительством коммерческих объектов: бизнес- и торгово-развлекательных центров, гостиниц, ресторанов. Высокие показатели редевелопмента промзон под объекты коммерческой недвижимости в УрФО объясняются политикой переноса части столичных коммерческих и некоммерческих организаций в регионы, а также стабильным прогрессом в экономическом развитии Урала. Аналитики ФГИК «Размах» отмечают высокую популярность в округе концепции строительства рекреационных и культурных зон (15%), что объясняется тенденцией озеленения региона и стремлением снизить экологические проблемы, которые всегда остро стояли в связи с наличием большого количества промышленных предприятий в округе. «На Урале большое количество территорий, которые застраивались по принципу „город-завод”, поэтому сейчас девелоперы активно „вычерпывают” этот ресурс», — поясняет директор Prinzip Геннадий Черных.
Наиболее активно редевелопмент промплощадок происходит в Екатеринбурге, что связано с историческими особенностями города, в советское время носившего имя Свердловск и являвшегося закрытой территорией.
Как отмечают в «Корпорации развития Среднего Урала» (КРСУ), сегодня Екатеринбург формирует новый имидж логистического, торгового, научного и выставочного центра, для чего нужно решать экологические проблемы, связанные с деятельностью предприятий на территории города. По данным КРСУ, сегодня в городе насчитывается более 1,2 тыс. га промышленных территорий, их доля составляет 40%. Районом с самой неблагоприятной экологической обстановкой корпорация называет Орджоникидзевский, считающийся промышленным сердцем города. Здесь находятся такие предприятия как Уралмашзавод, машиностроительный завод им. Калинина, Уральский турбинный завод, «Уралтрансмаш» и другие.
Новые жилые метры
За последние годы из центральных районов Екатеринбурга исчезло около 20 производств, отмечают в КРСУ. Часть из них собственники признали неэффективными и закрыли, другие были вынесены на новые площадки за пределы города.
Например, в 2003-2004 годах руководство компании «Уралобувь» (в 2015 году переименована в «Первостроитель») на фоне спада легкой промышленности в стране приняло решение о конверсии производства и начале строительства на месте производственных площадей первых домов микрорайона Университетский. Речь идет о территории в центре города в районе Втузгородка. Строительство первой очереди Университетского началось в конце 2005 года, в 2016 году планируется завершить возведение шестого жилого дома. На площади 13,7 га площадь помещений составит 480 тыс. кв. метров, из них жилая — 250 тыс. кв. метров. В 2006 году было решено перенести мощности подшипникового завода из центра Екатеринбурга в Миасс (Челябинская область). На его месте был возведен жилой комплекс «Бажовский» с домами комфорт- и бизнес-класса.
Еще одно крупное предприятие было перенесено из центра Екатеринбурга в 2010 году. Екатеринбургский завод по обработке цветных металлов (ЕЗ ОЦМ, входит в группу «Ренова») переехал на новую площадку в Верхнюю Пышму. В 2014 году стало известно о планах уральского банкира Олега Гусева построить на бывшей территории ЕЗ ОЦМ жилой квартал премиум-класса «Главный проспектъ». Площадка размером 1,85 га находится на пересечении проспекта Ленина и улицы Сакко и Ванцетти. Предполагается, что в комплекс войдут четыре дома.
Уральская горно-металлургическая компания (УГМК) в 2014 году начала снос части сооружений бывшего Екатеринбургского мукомольного завода (ЕМЗ) на набережной реки Исети в районе Макаровского моста для строительства на этом месте ЖК «Макаровский». Проект застройки был утвержден в июне 2015 года, он предполагает возведение 95 тыс. кв. метров жилья бизнес- и элитного класса с 2016 по 2020 годы. В конце 2014 года компания «ЛСР. Недвижимость-Урал» приступила к строительству ЖК «Рассветный» на месте бывшего цеха завода ЖБИ «Бетфор», снесенного в 2013 году. Площадь жилой застройки составит около180 тыс. кв. метров, завершить строительство предполагается в 2019 году.
Компания Prinzip реализует сразу несколько проектов редевелопмента промышленных территорий. В конце 2012 года была начата зачистка площадки бывшей Автоколонны 1212 около железнодорожного вокзала для строительства на этом месте концептуального ЖК «Малевич» из пяти жилых высоток (до 34 этажей). Строительство квартала планируется завершить в 2017 году. Также компания занимается застройкой бывшей площадки Уральского приборостроительного завода, которая освободилась в 2014 году. Здания расположены на набережной Исети по улице Горького, 17. Девелопер намерен возвести два здания, включающие в общей сложности 132 квартиры. К реализации проекта планируется приступить осенью этого года.
Согласно документам на сайте администрации Екатеринбурга, с 2015 по 2025 годы из муниципалитета на удаленные территории должны быть перенесены 133 промышленных объекта общей площадью почти 250 га.
В марте градостроительный совет при губернаторе Свердловской области одобрил строительство в Екатеринбурге многофункционального жилого комплекса «Мельковские кварталы» на бывшей производственной площадке завода «Уралтрансмаш» в районе железнодорожного вокзала. На 30 га появится 300 тыс. кв. метров жилья, а также офисы, гостиница, торговый центр и другие общественные объекты. Проект также подразумевает восстановление реки Мельковки, которая (сейчас течет в трубе под землей), и реконструкцию памятника конструктивизма, в котором сейчас находится хлебокомбинат «Смак». Девелопером проекта выступила компания «Инвест строй Урал», инвестором — Уральский банк реконструкции и развития (принадлежит председателю совета директоров «Русской медной компании» Игорю Алтушкину). На реализацию проекта предполагается привлечь 20 млрд руб.
Территориальные сложности
В КРСУ подчеркивают, что редевелопмент промышленных территорий выгоден всем сторонам. После него капитализация земельного участка возрастает в несколько раз, что дает собственникам возможность реализовать участок по более высокой цене и вложить средства в производство, отразить новую стоимость земли на балансе предприятия или привлечь заемные средства большего объема. Кроме того собственник получает возможность создать современную материально-техническую базу на новой площадке. А ннвестору, добавляют в КРСУ, редевелопмент дает возможность застроить привлекательный участок, в то же время город получает экологически чистые территории, на которых можно с комфортом жить, отдыхать и работать. То, что в большинстве случаев промышленные территории перепрофилируются именно в жилые зоны, исследователи ФГИК «Размах» объясняют экономическим развитием региона, высокими темпами урбанизации и ростом численности населения. С этими выводами согласен управляющий ЗАО «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий. «Мегаполис решает проблемы, связанные с экологией. В то же время застройщик решает проблему нехватки свободных земель в мегаполисе, так как часто промышленные объекты, подвергающиеся редевелопменту, находятся в центре города», — объясняет господин Крицкий.
Однако процесс сопряжен и с рядом проблем как для застройщиков, так и для промышленников. Геннадий Черных из Prinzip убежден, что при освоении промышленных территорий сложности неизбежны. «Любая промзона обладает ограничивающими факторами: санитарно-защитная зона, необходимость разрабатывать градостроительную документацию с нуля, перевод земельного участка из одной категории в другую, общественные слушания и изменения в генеральный план», — отметил господин Черных. Также застройщик должен нести затраты на снос имеющихся построек. Однако развитая инфраструктура, транспортная и инженерная сети делают такие объекты привлекательными для вложений. «Инвестиции в строительство на территории редевелопмента по сравнению с возведением обычной жилой недвижимости примерно сопоставимы. Промышленная территория дешевле, чем земля, подготовленная под жилищное строительство. Однако она дешевле ровно на ту сумму дополнительных затрат, которые девелопер должен вложить для превращения промышленной зоны в пригодный для жилья объект», — добавил Геннадий Черных.
Промышленные предприятия, освобождающие здания в центре города с хорошей инфраструктурой, как правило, переезжают в специально созданные индустриальные парки, находящиеся вдали от черты города. Для самого предприятия факт переезда не несет прямых негативных последствий, однако его сотрудники, как правило, сталкиваются с логистическими проблемами. Дело в том, что инфраструктура, в том числе общественного транспорта, на этих территориях сегодня достаточно слабо развита, в то время как возможность добираться на личном транспорте имеется не у всех. Например, работники Уральского приборостроительного завода столкнулись с проблемой оснащения остановки общественного транспорта, которую одно ведомство признает легальной, а другое — нет. Остановка находится на оживленной трассе, однако не имеет ни навеса, ни расположенного вблизи пешеходного перехода, из-за чего транспорт не всегда на ней останавливается. Такие проблемы для предприятий нередки.
В КРСУ отмечают, что отдаленность индустриальных парков компенсируется максимально льготными условиями налогообложения и отсутствием затрат на подключение к инженерным сетям. Например, резиденты особой экономической зоны «Титановая долина» и строящегося парка «Богословский» полностью освобождены от налога на землю и налога на имущество, снижен налог на прибыль организаций (2% или 5% вместо 20% по России). Кроме того, статус предполагает льготный порядок расчета налога на транспорт, отмену ввозной пошлины (0% вместо 5–20% по РФ) и НДС.