Структуры совладельца "Магнита" Алексея Богачева начали распродавать площади в выкупленном всего год назад бизнес-центре "Парк Победы" на западе Москвы. Около 10 тыс. кв. м, оцениваемых в $30 млн, приобрела ОК "Русал", уже владеющая здесь частью помещений. Сейчас офисный рынок на самом дне, что позволяет покупателям совершать выгодные сделки, хотя эксперты по-прежнему называют аренду помещений более привлекательной, чем покупку.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
"Русал" консолидировал 30 тыс. кв. м в бизнес-центре "Парк Победы" (136 тыс. кв. м) на улице Василисы Кожиной на западе Москвы, сообщили "Ъ" два консультанта на рынке недвижимости. По словам собеседников "Ъ", сделка закрылась в первом квартале, продавцом выступило ООО "УК "МСК Менеджмент"". В этом бизнес-центре алюминиевой компании уже принадлежало 20 тыс. кв. м. Представитель "Русала" отказался от комментариев. Гендиректор "МСК Менеджмент" Станислав Стрижевский подтвердил информацию о сделке, отказавшись раскрыть ее условия.
Девелопером "Парка Победы" выступало АО "МТЗ "Рубин"". Согласно списку аффилированных лиц, компания подконтрольна ООО "Редвест", принадлежащему, по данным Kartoteka.ru, кипрскому "Юсас премьер дистрибьюшн" (99%) и Людмиле Дапкувене (1%). МТЗ "Рубин" известен на рынке как девелопер торгцентров "Горбушкин двор" (60 тыс. кв. м) и "Филион" (128 тыс. кв. м), которые в 2011 году были переданы структурам Юрия и Алексея Хотиных. Основным владельцем МТЗ "Рубин" на тот момент считался депутат Мосгордумы Александр Милявский. Сразу после заключения сделки с семьей Хотиных компания задумалась о продаже остальных активов. Около 50 тыс. кв. м в "Парке Победы" год назад выкупили структуры совладельца розничной сети "Магнит" (2,6%) Алексея Богачева, сообщал РБК. Именно он, по всей видимости, выступает основным собственником ООО "УК "МСК Менеджмент"". По данным Kartoteka.ru, компания контролируется офшором "Фарисия Лимитед", но в 2006 году на 100% принадлежала господину Богачеву. Господин Стрижевский уже сотрудничал с господином Богачевым, возглавляя в 2012 году подконтрольное последнему ООО "Сириус" (также занималось сделками с недвижимостью).
По словам Станислава Стрижевского, "МСК Менеджмент" планирует продать и оставшиеся у нее в портфеле 40 тыс. кв. м "Парка Победы". На официальном сайте делового центра говорится, что свободными остаются 40% помещений. Площади продаются по цене от $3 тыс. за 1 кв. м. Ставки аренды варьируются в диапазоне 18,4-33,9 тыс. руб. ($278-511) за 1 кв. м в год. Исходя из этих оценок стоимость нового офиса "Русала" может составить $90 млн, а заключенной с "МСК Менеджмент" сделки — $30 млн. Директор департамента офисной недвижимости Praedium Роман Щербак считает эту оценку справедливой. По его словам, реальная стоимость покупки для таких помещений сейчас составляет 200 тыс. руб. за 1 кв. м ($3 тыс.), ставки аренды — 25 тыс. руб. за 1 кв. м (около $377). "Но не факт, что сделка была денежной: "Русал" мог просто обменять часть площадей на принадлежащие ему помещения по соседству",— предполагает источник "Ъ".
Глава отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Елизавета Голышева указывает, что по итогам первого квартала объем новых сделок по аренде и продаже офисов достиг 267 тыс. кв. м, увеличившись на 24% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Почти 30% этого объема пришлось на одну сделку: в конце февраля "Яндекс" договорился о выкупе 80 тыс. кв. м в комплексе "Красная Роза". Активность арендаторов в целом остается достаточно высокой, заключает госпожа Голышева,— стоимость офисов сегодня находится на минимальном уровне, и многие компании используют ситуацию. По оценке господина Щербака, сейчас в Москве 6 млн кв. м офисов вакантны, из них 50% выставлены на продажу. Однако, полагает он, снимать площади по-прежнему выгоднее, чем покупать: ставки аренды потеряли за год почти треть и продолжают снижаться.