Новым лозунгом территориального развития Уфы провозглашен возврат на уфимский полуостров. Город решено развивать не вширь, как это было заложено генпланом 2006 года, а вглубь — в сторону уплотнения застройки. По мнению профессионального сообщества урбанистов, архитекторов и планировщиков, это позволит сконцентрировать финансовые, интеллектуальные и другие ресурсы на меньшей территории с большей отдачей, и улучшит качество городской среды. Но общественному мнению еще предстоит переварить эту революционную инициативу, ведь термин «уплотняющая застройка» традиционно воспринимается как вторжение на чужую территорию.
Фото: Коммерсантъ / Валерий Шахов
Фото: Коммерсантъ / Валерий Шахов
Пришествие полуостровитян
Власти Уфы, посоветовавшись с профессиональным сообществом урбанистов, архитекторов и планировщиков, кажется, окончательно отказались от планов развития города в сторону заречных территорий Забелья и Зауфимья. Они склоняются к идее сконцентрировать градостроительные, а следовательно и финансовые, ресурсы на территории так называемого уфимского полуострова, или плато — в местах, где уже существует застройка.
В администрации приводят довод, что территория Уфы — 720 квадратных километров, а проживает в городе всего 1,1 млн человек. На вдвое большей территории Москвы проживает в десять раз больше населения. У идеи компактного города, которая обсуждалась в ноябре на III Международном градостроительном форуме UrbanБайрам в Уфе, практически не было оппонентов.
Зарубежные и уфимские эксперты в области градопланирования единодушно признают, что существующая плотность застройки уфимского плато позволяет строить больше без ущерба для комфорта горожан. Даже лучше, если неуютная советская комплексная застройка обрастет современными, встроенными в городскую среду объектами, считают авторы инициативы. В пользу идеи приводятся не только архитектурные, но и экономические причины: при увеличении плотности населения расходы на содержание территориальной инфраструктуры могут стать ниже, а при сохранении тех же затрат — могут способствовать ее улучшению. Напротив, выход города за границы рек неминуемо влечет за собой гигантские расходы на прокладку и поддержание инфраструктуры — мостов, дорог, социальных объектов, создает дополнительный трафик за город и нагрузку на транспортную сеть.
«Когда мы внимательно изучили планы освоения дальнего Забелья, то приняли решение, что это абсолютно не рациональный и тупиковый путь,— говорит первый замглавы администрации Уфы Александр Филиппов.— Мы еле-еле подтянули Дему, Инорс, Затон, и сейчас своими же руками создать еще более проблемную территорию где-то в районе Миловки и Романовки, где нет ничего, даже дорог, и организовывать там отдельный мини-город с населением в 200 тыс. человек? Это просто безумная идея!»
«Уплотнительная застройка может быть вполне дружественным актом»
Реализуя идею компактного города, полагают в администрации, в городе реально построить около 9 млн кв. м жилья в ближайшие 12–15 лет. К слову, примерно столько же было предусмотрено в микрорайоне Затон-восточный в Забелье. Но в России нет городов, которые реализовали бы удачные проекты по дальней застройке, поддерживает идею руководитель Центра прикладной урбанистики (Пенза) Святослав Мурунов: «Где-то удалось создать райончики с хорошим количеством сервисов, но практически нигде не получилось создать рабочие места, чтобы люди с утра не уезжали на работу, а вечером не приезжали. У Уфы есть потенциал эту задачу решить одной из первых и наработать опыт для всей страны». Урбанист Андрей Головин добавляет, что избыточное количество «пустой» земли в центре города приводит к тому, что город «расползается», качество городской среды ухудшается — бесхозные участки занимают «временные убогие киоски или свалки, парки наполняются асоциальным содержанием, асфальт в глубине микрорайонов исчезает». «Все это вызвано неопределенным статусом территории и её количеством»,— резюмирует он.
Чтобы не будоражить почем зря горожан, авторы «компактного города» решили не применять термин «уплотнительная» или «точечная застройка», не вызывающий большой симпатии у тех, кто когда-либо сталкивался прежде с этим явлением. Девелоперы будут подписывать договоры развития уже застроенных территорий и давать им новую жизнь, сносить обветшалые дома и строить на освободившихся участках жилые комплексы со всей необходимой социальной инфраструктурой, говорит Александр Филиппов. По мнению Святослава Мурунова, уфимцам еще предстоит изменить отношение к уплотнительной застройке, потому что при правильном планировании и грамотном регулировании администрации это дружественный акт. «Потенциал для уплотнения у города очевиден, причем без нарушения исторических и реакреационных зон,— отмечает Святослав Мурунов.— Уфа — сильно вытянутый город, где районы не связаны друг с другом, тут надо уплотнять однозначно, но уплотнять правильно, создавая большое количество персональных центров-районов — деловых, торговых, офисных, общественных. Я бы, например, разгрузил исторический центр и активно застраивал периферийные районы».
Негативных последствий от реализации этой концепции эксперт не видит. «Она, разумеется, потребует развития транспортных магистралей, но застройка Уфы позволяет найти для них ниши — где-то снести двухэтажки, построить современные комплексы, а оставшееся пространство отдать под транспортную и общественную среду,— отмечает господин Мурунов.— Обычно чиновники плохо доносят до населения плюсы таких проектов и наталкиваются на противодействие. Если действовать открыто, взаимодействовать с горожанами, предупреждать о трудностях, которые на какое-то время могут возникнуть, такие вопросы можно решить безболезненно». При этом эксперт предлагает избежать ошибок. «Не стоит строить много жилья одного класса. В новых микрорайонах следует создавать новые рабочие места, чтобы сбалансировать транспортные потоки. Причем делать это следует уже на этапе формирования проекта застройки»,— полагает Святослав Мурунов.
В пользу ориентации на уфимский полуостров говорит и тот факт, отмечает эксперт, что «в Уфе большой потенциал исторической застройки, но она недокапитализирована». «Например, Черниковка — однозначно историческое место, ее можно уплотнить, не потеряв исторической ценности этой территории. Или природные парки — вокруг них много буферных территорий, которые можно капитализировать. К примеру, застройщик выкупает частный сектор вокруг парка, вкладывается в развитие парка, тем самым повышается класс района и, как следствие, повышается класс жилья и его стоимость»,— подсказывает Святослав Мурунов.