К концу 2015 года участники рынка во весь голос и весьма встревоженно заговорили о том, что их беспокоило уже давно. О текущем (и будущем) увеличении себестоимости строительства, о том, что нижний предел маржинальности в девелоперском бизнесе практически достигнут. Между тем спрос на жилье продолжает сжиматься не в последнюю очередь благодаря тому, что в сознании покупателей именно в нынешнем году произошел перелом.
Фото: Геннадий Гуляев, Коммерсантъ / купить фото
Корректные сравнения
Окончательные итоги текущего года Росреестр подведет в январе 2016-го, но уже по итогам первых трех кварталов становится понятно: показатели рынка жилой недвижимости в целом ощутимо снизились по сравнению с прошлогодними. Кстати, наиболее корректно сравнивать именно периоды с января по сентябрь, поскольку в них не попадает ажиотажный предновогодний спрос, спутавший все карты аналитиков и создавший девелоперам финансовую подушку безопасности в конце 2014 года.
Количество регистраций договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) снизилось в Москве на 12%: 13,9 тыс. ДДУ с января по сентябрь против 15,7 тыс. за аналогичный период прошлого года. Еще печальнее обстоят дела с ипотечным кредитованием: в 2014 году за первые девять месяцев было выдано 27,2 тыс. жилищных кредитов, а в текущем году за то же время — только 20,1 тыс., таким образом, снижение составило 26%.
Но серьезнее всего пострадал вторичный рынок жилья: с января по сентябрь 2014 года на нем было зарегистрировано 122,1 тыс. переходов прав собственности, а в нынешнем году за тот же период — на 34% меньше: всего 80,4 тыс. Если учесть при этом, что 80% сделок в сегменте готового жилья происходит на условиях дисконта, как утверждают в "Инком-Недвижимости", то приходится признать: отношение к московской квартире как к объекту беспроигрышных вложений изменилось.
Уже не священная корова
С одной стороны, на вторичном рынке уходящий 2015-й стал годом завышенных ожиданий и чрезмерных надежд, причем как для покупателей, так и для продавцов. Первые ждали обрушения цен: вот-вот можно будет новую машину поменять на квартиру в соседнем доме. Вторые, наоборот, жили надеждой на то, что их жилье вырастет в цене, как это обычно бывало раньше. "Ведь все дорожает, да и не могу я продать свою квартиру дешевле, чем сосед прошлым летом",— рассуждали собственники. "Столь разнонаправленные ожидания не позволяли сторонам договариваться и существенно тормозили товарооборот на рынке жилья",— замечает Сергей Шлома, директор департамента вторичнситиого рынка "Инком-Недвижимости".
Другим фактором, который снизил количество сделок с обычного уровня в 12-13 тыс. до 7-8 тыс. в месяц, стала недоступность ипотеки. Покупателям "вторички" в господдержке было отказано, а ставки, начинавшиеся от 14,5%, большинству из них показались заградительными. В отличие от первичного рынка, где девелопер при желании может частично спонсировать ставку, в сегменте готового жилья заемщик остается с банком один на один, поэтому часть потенциальных клиентов банки текущей весной и летом закономерно потеряли и теперь наверстывают упущенное.
"Банки потихоньку снижают ставки,— рассказывает председатель правления ГК МИЭЛЬ Оксана Вражнова.— Если еще в апреле Сбербанк устанавливал минимальную ставку в 14,5%, то сегодня мы видим ставку от 13,45%". А доля ипотечных сделок, по ее словам, с февраля по июнь составлявшая от 20% до 24%, осенью достигла 27-30%, причем средняя сумма ипотечного кредита превышает 4 млн руб.
В сентябре стали наконец заметны признаки общего оживления на рынке вторичного жилья: сначала выросло число заявок и просмотров, которые затем дали долгожданный рост объема сделок. По итогам октября управление Росреестра по Москве зафиксировало 9,2 тыс. сделок в этом сегменте. Но это все равно на 30% меньше, чем годом ранее, когда за октябрь было зарегистрировано 13,2 тыс. переходов прав на готовое жилье. Так что о восстановлении рынка речь пока не идет.
В 2015 году в сознании покупателей произошел перелом, считает Сергей Шлома. "Столкнувшись со снижением рублевых цен, люди перестали рассматривать недвижимость как гарантированный инструмент сохранения денежных средств,— утверждает эксперт.— За последние пять лет в массовом сознании сформировалось четкое, без полутонов мнение: подешеветь может все, кроме московских квартир". Но в этом году стереотипы рушатся как карточный домик. Потребители с немым вопросом в глазах наблюдают за тем, как то самое "все" — продукты, коммунальные услуги, отдых, автомобили — дорожает, а вот московское жилье, бывшая священная корова инвесторов, наоборот, дешевеет.
Опрокидывая прогнозы
Свою лепту в обрушение "вторички" внесли и столичные девелоперы, которые в нынешнем году вывели и продолжают выводить на рынок один жилой комплекс за другим, несмотря на то что в начале года большинство аналитиков предсказывали заморозку новых проектов и остановку строек. Только в ноябре на рынок вышли еще три проекта с общим объемом предложения примерно тысяча квартир, рассказывает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп".
По итогам ноября на столичном рынке новостроек массового сегмента в экспозиции находилось 36 объектов, насчитывающих 12 тыс. квартир,— на 6,4% больше, чем месяцем раньше. Аналитики "Метриум Групп" предполагают, что до конца года тенденция пополнения предложения сохранится. "Ожидается старт продаж еще как минимум в четырех комплексах, где уже сейчас предлагается заключить договор бронирования",— говорит Анна Соколова.
Предложение новостроек Московского региона продолжает расти на протяжении уже полутора лет, опережая спрос. Например, сейчас в открытой продаже в Москве, Подмосковье и Новой Москве представлено около 92 тыс. лотов, а годом ранее их было около 65 тыс.— такие данные приводит генеральный директор Strategy & Development Дмитрий Земсков. При этом, замечает он, сбыт уменьшился на четверть.
Колеса еще крутятся
На такие отчаянные шаги девелоперов заставляет идти кредитная нагрузка, а также, по всей видимости, нежелание фиксировать убытки и сходить с дистанции. Бизнес — и не только строительный, а практически любой — как велосипед: перестали крутить педали — упал. Однако нынешней осенью крутить педали обходится недешево: растет как конкуренция, так и себестоимость строительства. Рост стоимости строительно-монтажных работ в текущем году составил от 10% до 30%, говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. При этом маржа по проекту не всегда покрывает это увеличение, замечает эксперт. По его мнению, предпосылок к росту цен сейчас нет. А вот вице-президент ГК "Сапсан" Светлана Шмакова, напротив, считает, что их много.
"Помимо новых правил страхования ответственности застройщика, вступивших в силу в октябре, на себестоимости строительства скажутся, как ни странно, новые правила грузоперевозок,— рассказывает эксперт.— Пока ситуация с системой "Платон" до конца не ясна, но если стоимость проезда большегрузов по федеральным трассам сохранится, то мы получим значительное увеличение стоимости перевозок". А поскольку основной автопарк застройщиков состоит из большегрузных машин, то маржинальность многих проектов может уже в следующем году оказаться под вопросом.
Возросшая же конкуренция и откровенный демпинг некоторых игроков вынуждают остальных идти на дополнительные маркетинговые расходы в борьбе за покупателя. "У всех застройщиков во всех ценовых классах катастрофически — в два-три раза — растут цена контакта и цена сделки, поскольку они вынуждены постоянно стимулировать слабый спрос, отвоевывая каждого клиента у все большего количества конкурентов",— признается партнер "Химки Групп" Дмитрий Котровский.
В ноль и в минус
Все вместе медленно, но верно формирует текущую конъюнктуру рынка, в условиях которой цены повышать практически невозможно, а опускать уже некуда, и низкую, близкую к нижнему пределу маржинальность. "Уже сейчас все надежные компании работают на рынке с минимальной маржей, чтобы обеспечить высокие темпы строительства, и у них нет возможности демпинговать даже на короткие периоды",— отмечает Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам "ЮИТ СитиСтрой".
На этом фоне новые объекты выходят по такой цене, которая вызывает ряд резонных вопросов к экономике проектов и маржинальности бизнеса, замечают эксперты. "При себестоимости квадратного метра 80 тыс. руб. цена для конечного покупателя 100 тыс. руб.— это уже фактически работа в ноль, а при растягивании продаж во времени и в минус",— уверен Дмитрий Котровский.
Даже в границах МКАД появились проекты со стоимостью квадратного метра 110-120 тыс. руб., делится наблюдениями руководитель "ИРН-Консалтинг" Татьяна Калюжнова. "Новые очереди в старых проектах также зачастую выходят по более низким ценам, и это особенно заметно в Подмосковье, где новые лоты начинают продаваться примерно на 15% дешевле предыдущих",— замечает эксперт.
А на первичном рынке Москвы за 2015 год средняя стоимость "квадрата" снизилась примерно на 20 тыс. руб., достигнув по итогам ноября 205 тыс. руб. "К концу 2016 года можно ожидать аналогичного падения — примерно до 185 тыс. рублей за метр",— предполагает эксперт. По ее мнению, уравновешенного состояния рынок достигнет не ранее 2017 года, когда цены опустятся до 160-165 тыс. руб. за 1 кв. м.
Деньги-то у них есть
Единственным ценовым сегментом, удерживающим и даже упрочившим свои позиции к концу года, стало элитное жилье. По данным Knight Frank Research, в ноябре было продано 70 квартир и апартаментов, что на 43% больше, чем в предыдущем месяце. Правда, относительно прошлого ноября число сделок сократилось на 30%, но в целом нынешняя осень по числу сделок даже перекрывает прошлогоднюю: 178 против 176.
Никита Белоусов, заместитель регионального директора по аналитике Knight Frank, отмечает интересную тенденцию: по числу сделок текущая осень вполне сравнима с нынешней весной, а вот в денежном выражении перекрывает ее на 20%. "Это связано с тем, что хотя тенденция к увеличению доли покупок квартир небольшой площади, до 100 кв. м, продолжается, однако теперь к ней присоединилась и другая: все больше покупателей интересуются площадями свыше 200 кв. м. Сейчас в общей структуре аудитории их насчитывается уже около 16%". Кстати, предложение таких квартир уже не успевает за спросом: аналитики компании подсчитали, что в структуре первичного рынка квартир площадью более 200 кв. м насчитывается только 13%.
Что касается платежеспособного спроса в высокобюджетных сегментах, то слухи о его скорой кончине сильно преувеличены, считают некоторые эксперты. Это предположение подтверждает, например, стремительная динамика продаж машино-мест в ЖК "Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры". "Всего за одну неделю, прошедшую со дня старта продаж мест в подземных паркингах, 80% собственников квартир приняли решение о покупке, причем либо со стопроцентной оплатой, либо в рассрочку на несколько месяцев",— рассказывает Дмитрий Котровский.
Конечно, в жилом комплексе с концепцией "двор без машин" приобретение машино-места — это необходимая сопутствующая покупка, к которой собственник квартиры обычно морально готов с момента подписания договора долевого участия, оговаривается далее эксперт. "Однако если бы у людей в принципе не было денег, то ничто не заставило бы их приобретать машино-места",— рассуждает он.
Лишь бы тратили
"Основную погоду в 2016 году на рынке дорогостоящего жилья будут делать так называемые старые деньги, то есть те, которые были заработаны еще до кризиса и сейчас находятся на банковских счетах и депозитах",— заявляет Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. Только в столице на счетах москвичей, по его данным, находится $45 млрд. "И это только на валютных счетах",— уточняет эксперт. Он полагает: для того чтобы обеспечить успешное существование рынка жилья премиум-класса, достаточно, чтобы на нем ежегодно совершалось покупок на $2-2,5 млрд.
И это вполне реально, если только процессы, происходящие в более низких сегментах, не начнут проникать и на элитный рынок, в особенности в его первичный сегмент. И если не изменится покупательский менталитет. Ведь на "вторичке", в том числе элитной, это уже произошло, и теперь дисконт от начальных цен, как говорят в Contact Real Estate, составляет 25-30%. "Собственники, которые действительно хотят продать свои объекты, теперь охотно пересматривают ценовую политику",— свидетельствует Вячеслав Антропов, директор по развитию компании. Учитывая количество нераспроданных лотов в уже построенных домах, аналогичная метаморфоза может произойти и с первичным рынком, и тогда заклинание девелоперов "ниже уже некуда" может потерять магическую силу.