Участники загородного рынка в октябре не испытали того разочарования, которое в текущем месяце постигло застройщиков и риэлторов, работающих в сегменте городских новостроек. Сделки шли своим чередом, в некоторых проектах — в основном, тех, которые вышли на завершающую стадию,— была зафиксирована повышенная покупательская активность. Цены продолжали закономерно снижаться, переоцененные ранее лоты — входить в рынок на равных, то есть по цене, адекватной рынку. В высокобюджетных сегментах некоторые собственники начали применять нетрадиционные методы продаж.
Загородные покупатели все больше склоняются к альтернативным сделкам.
Фото: Михаил Фомичев / ТАСС
Спрос по телефону
Октябрь нынешнего года показал существенное оживление во многих проектах по сравнению с летом и даже с сентябрем. Сейчас уже можно констатировать, что обвала продаж, который многие прогнозировали, в 2015 году не произошло, говорят эксперты. По наблюдениям многих из них, покупательская активность осенью, как и полагается, возросла.
Как утверждают аналитики Welhome, на первичном рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья общее количество сделок, проведенных в октябре, в 1,6 раза превышает показатели сентября. А в Point Estate подсчитали, что число сделок за десять месяцев 2015 года более чем на 30% превысило прошлогодний показатель. В компании полагают, что это свидетельствует о рациональном поведении потенциальных покупателей, которые ждут своего горячего предложения, а затем быстро принимают решение о покупке.
В проекте "Истринская долина", рассказывает Евгений Клец, руководитель управления продаж "Вектор Инвестментс", в нынешнем октябре по сравнению с прошлогодним количество первичных обращений выросло на 85% по звонкам и на 82% по просмотрам. "При этом количество сделок осталось на том же уровне, что и год назад",— оговаривается эксперт.
Другими словами, конверсия "звонок--показ--сделка" продолжает оставаться ниже, чем годом ранее. Такие же данные приводит и Дмитрий Гордов, партнер девелоперской группы "Интегра": по всем поселкам компании за месяц было 303 звонка, а число заключенных сделок равнялось 15.
Не десять, а шесть
Для элитного загородного рынка Подмосковья весь 2015 год стал переломным, считают эксперты. Во-первых, этот сегмент впервые в своей истории в большинстве своем перешел на номинирование объектов в рублях, хотя многие собственники и застройщики продолжают привязывать их стоимость к курсам валют и регулярно индексируют цены предложения. "За счет разницы в курсах валют скидка на отдельные объекты может достигать 30-35%,— говорит управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.— При этом у покупателя остается право на торг, в результате чего совокупная скидка может составить 35-40%".
Во-вторых, основным и наиболее востребованным продуктом стали участки без подряда — а ведь это абсолютно неэлитный продукт по своей сути, замечает Павел Трейвас, управляющий партнер Point Estate. По его данным, 45% продаж на элитном рынке в текущем году составили сделки с такими участками.
Существенное снижение цен коснулось дорогой недвижимости класса "де люкс". Те объекты, которые год назад стоили $10 млн, сейчас продаются за $6 млн, причем таких примеров сегодня много. В среднем, по данным Point Estate, цены снизились на 30-35%.
А по некоторым домовладениям снижение долларовых цен составило 50% по сравнению с октябрем 2014 года — такие цифры приводит Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости "Метриум Групп". "Однако владельцы самых дорогих объектов свыше $50 млн по-прежнему держат цену, несмотря на двукратное падение курса рубля",— добавляет он.
Застройщики демонстрируют разнонаправленную политику ценообразования — так, в трети элитных поселков цены по прайсу выросли как в долларах, так и в рублях от 3% до 20%. Как правило, цены повышались в готовых и востребованных у покупателей поселках, отмечает Павел Трейвас.
Однако этому повышению противостоят акции, подобные тем, какие проводит компания Villagio Estate на некоторые дома в своих проектах. Так, например, в коттеджном поселке "Ренессанс парк" на ряд построенных домов рублевая стоимость снижена в среднем на 48%, рассказывает Андрей Хитров, директор по развитию Welhome.
Другие официально заявленные скидки не так значительны. Например, в поселке "Завидово Honka" до конца текущего года предоставляют скидку 20% покупателям готовых домов с участками, при этом их стоимость привязана к фиксированному курсу: 60 руб. за евро и 41,5 руб. за доллар. В загородном комплексе "Истринская ривьера" (застройщик — также компания Honka) установлен внутренний курс на уровне 36,6 руб. за доллар. А в поселке таунхаусов "Резиденция Рублево" (застройщик — ГК "Снегири") стоимость одного акционного лота снижена относительно сентября на 14%.
Торг по всем правилам
Вторичный рынок менее активен, но и здесь сделки проходят, отмечает Павел Трейвас. "В среднем на семь первичных сделок приходится три вторичных",— уточняет он. Возможно, меньшая активность в этом сегменте связана с завышенными ожиданиями покупателей, которые жаждут купить дом с участком вдвое, а иногда и втрое дешевле цены предложения, которая в высоких сегментах вторичного рынка до сих пор во многих случаях привязана к доллару. Со своей стороны продавцы нынешней осенью весьма неохотно идут на уступки, очевидно опасаясь в нестабильной экономической ситуации попросту прогадать. "Покупатели жестко требуют скидку, а продавцы не менее агрессивно отказываются их предоставлять",— рассказывает Илья Менжунов.
В таких условиях наиболее справедливым способом определения цены сделки становятся аукционы, которые теперь все чаще стали устраивать собственники по своим домам. "Иногда они проходят без начальной цены, но с ограничением по времени",— говорит Нина Резниченко, директор департамента загородной недвижимости IntermarkSavills. По ее мнению, подобные мероприятия пока не являются сложившейся рыночной практикой, поскольку не имеют достаточной юридической базы.
Зато в рамках торгов начальная цена объекта, заявленная владельцем, может скорректироваться как раз до той планки, которая устроит всех участников сделки. Илья Менжунов рассказывает, что в рамках одного аукциона стоимость коттеджа снижалась с $4 млн до $1,8 млн. "На рынке наблюдался ажиотаж на данный объект,— добавляет эксперт.— В итоге домовладение было реализовано за $2,2 млн, таким образом, стоимость снизилась вдвое".
Впрочем, подобное снижение опытных участников рынка не удивляет. "По сравнению с началом года цены на отдельные вторичные объекты упали в долларах на 10-40%, а то и вдвое",— делится наблюдениями Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости агентства Tweed. Она рассказывает, что теперь владельцы домов нередко соглашаются на оплату в рассрочку и сделки по подобной схеме в текущей экономической ситуации приобретают все большую популярность.
Желающие меняться
Другим наметившимся трендом загородного рынка стали альтернативные сделки, число которых в прошлом году было незначительным. "Сегодня их доля в общем объеме уже достигает 10%",— замечает Павел Трейвас.
Причина развития этой тенденции — в снижении цен на новые объекты, которые постепенно становятся доступны для тех, кто не обладает значительными и, что немаловажно, свободными денежными накоплениями, но при этом имеет недвижимые активы.
Управляющий партнер "МИЭЛЬ — Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов, рассматривая сегмент загородных квартир в малоэтажных проектах, приводит куда более высокие цифры. "В настоящее время до 70% покупателей действуют именно по схеме альтернативной покупки, приобретая загородное жилье в обмен на проданную городскую квартиру",— утверждает эксперт и добавляет, что в 2014 году и начале 2015 года это явление не носило массового характера.
Дешевле и быстрее
В целом загородные малоэтажные жилые комплексы становятся все популярнее у покупателей, отмечают эксперты, а октябрь в этом сегменте и вовсе стал праздничным месяцем. "Именно в октябре мы зафиксировали всплеск сделок с квартирами в малоэтажных комплексах",— рассказывает Владимир Яхонтов. По данным его компании, реализованный спрос вырос на 32% относительно сентября.
Артур Григорян, генеральный директор "Kaskad Недвижимости", сравнивая октябрь 2014 и 2015 годов, отмечает рост продаж сразу в нескольких малоэтажных комплексах своей компании в диапазоне от 33% до 60%. Похожие цифры и у Константина Филиппишина, генерального директора ГК "Экодолье". По мультиформатному малоэтажному жилому проекту "Экодолье Шолохово", где кроме индивидуальных коттеджей предусмотрены таунхаусы, звонков в октябре было на 43% больше, чем в сентябре, а число забронированных объектов по итогам месяца на 9% выше. А если сравнивать нынешний октябрь с аналогичным периодом прошлого года, продолжает эксперт, то динамика еще более впечатляющая: количество звонков за год выросло на 23%, количество визитов — на 182%, а количество сделок — на 100%.
С одной стороны, эксперты связывают этот растущий интерес к сегменту с привлекательной ценой и высокой динамикой строительства проектов: малоэтажные дома и таунхаусы возводятся быстрее, чем высотки, при этом загородные квартиры стоят дешевле городских. Таунхаусы, конечно, по цене приобретения такого сравнения в большинстве случаев не выдерживают, но зато в содержании обходятся в меньшую сумму, чем полноценный индивидуальный дом с собственным участком.
С другой стороны, о себе дает знать реконструкция магистралей. Там, где она уже закончилась, например на Дмитровском шоссе, продажи в жилых комплексах растут. В Новой Москве реконструкция автобанов продолжается, причем здесь помимо расширения радиальной магистрали вкладываются средства в развитие хордовых трасс, соединяющих Калужское и Киевское шоссе.
Кстати, средневзвешенная цена в малоэтажном сегменте демонстрирует рост. "За год в Новой Москве стоимость квартир в таких проектах увеличилась на 13%, и это без учета фактора строительной готовности",— утверждает Владимир Яхонтов.
В одном флаконе не получается
А вот в премиальном сегменте той же Новой Москвы продажи практически остановлены, в первую очередь благодаря соседству разрастающихся кварталов новостроек средней и высокой этажности. И как ни странно, масштабное обновление и ремонт автотрасс не вдохновляют покупателей, а, напротив, являются для них дополнительной помехой: ни въехать, ни выехать, и конца-края этому не видно. "Спрос здесь за последние полтора года упал в несколько раз",— отмечает руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty Евгения Панова. С коллегой согласна Ольга Бахметьева: тенденция уменьшения спроса на районы, прилегающие к Киевскому и Калужскому шоссе, продолжается.
Выходит, классический загородный образ жизни и городской, как масло и вода, смешиванию не подлежат. Хотя сегодня многим именно этого бы и хотелось: полноценного комфорта, как в городе, но на свежем воздухе. Но для этого недостаточно построить малоэтажные квартирные проекты в лесу, ведь централизованное отопление и горячая вода из крана отнюдь не предел мечтаний.
А инфраструктура в шаговой доступности потребует и начальных вложений, и последующего содержания, и чем она будет богаче, тем выше вероятность, что рано или поздно рядом с малоэтажными домиками вырастут и многоэтажные, жители которых обеспечат необходимую посещаемость торговым центрам, салонам красоты, детским садам, школам и прочим благам цивилизации. Жители московских окраин это уже проходили.