Длинные солнечные дни в сентябре помогли продавцам на загородном рынке реализовать свои домовладения даже быстрее, чем они того ожидали. И хотя средняя сумма сделки в этом сегменте рынка уменьшается, некоторые эксперты замечают, что нынешней осенью заметно вырос спрос на самые высокобюджетные предложения. Другой рыночный тренд — тяга покупателей к готовому продукту — заставил девелоперов выводить на рынок соответствующие проекты.
Фото: Александр Вайнштейн, Коммерсантъ / купить фото
Шуба вместо таунхауса
В эконом- и комфорт-сегментах загородного рынка сентябрьские настроения профессионалов можно охарактеризовать как осторожные. Паники нет, но до победных реляций далеко. "Раньше сентябрь всегда считался достаточно живым месяцем,— вспоминает руководитель управления продаж ЖК "Болтино" Максим Гладченко.— Покупательская активность росла, на фоне этого застройщики повышали стоимость домовладений в проектах на средней стадии готовности и выше, а темпы реализации возрастали по сравнению с более спокойным летним периодом". Сегодня из-за макроэкономической ситуации в стране и, как следствие, падения покупательской способности у населения активность рынка снижается, сетует эксперт.
Временное снижение спроса, примерно на 10%, наблюдали в первой декаде сентября специалисты Kaskad Family. Правда, после того, как спал ажиотаж, вызванный началом учебного года, рынок вернулся к прежним показателям, говорит Артур Григорян, генеральный директор "Kaskad Недвижимость". Однако стабильность оказалась недолгой. "В начале октября мы уже ощутили заметное снижение спроса на 38% по сравнению с первой декадой сентября, которое отчасти объясняется первыми заморозками",— продолжает эксперт и добавляет, что в такие периоды покупатели, как правило, задумываются о покупке теплых вещей и подготовке к зиме. Он считает, что длиться этот этап может от нескольких недель до месяца.
Что же касается спроса на земельные участки, то осенью и зимой он традиционно падает в связи с сокращением светового дня и ухудшением видовых характеристик земельных участков. "Покупателям становится сложнее оценить участок и принять решение о его покупке",— резюмирует господин Григорян.
Важнее всего погода
В элитном сегменте все как раз наоборот. Осенью почти в полтора раза возросло количество звонков по сравнению с относительно спокойным августом. А по сравнению с весной покупательская активность возросла практически вдвое.
Золотая осень, длившаяся в нынешнем году необычайно долго, вдохновила покупателей на загородные поездки, во время которых они заодно осматривали свои будущие приобретения. Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate, рассказывает, что август, сентябрь и октябрь в текущем году были очень активными, спросом пользовались объекты как первичного, так и вторичного рынка. "Хорошо продавались и дома, в том числе "под ключ", и участки без подряда, и таунхаусы",— отмечает эксперт.
Всему этому способствовало несколько факторов. Во-первых, рост курса доллара в августе. "Те покупатели, которые хранили сбережения в валюте, активизировались, понимая, что теперь за те же деньги смогут позволить себе больше",— говорит господин Сайфутдинов. Надо сказать, что те, кто успел воспользоваться пиковыми значениями курсов валют в августе и начале сентября, сегодня должны чувствовать себя в выигрыше, поскольку теперь начал укрепляться курс рубля.
Во-вторых, совершалось довольно много эмоциональных покупок. "В сентябре стояла теплая, солнечная погода, а в такие дни, по моим наблюдениям, покупатели с большим удовольствием ездят на просмотры и, как следствие, чаще заключают сделки",— уверен эксперт.
Что продают за доллары
Если сравнивать с прошлым годом, то выручка в долларах в нынешних августе--сентябре выросла, отмечают эксперты. "Безусловно, средняя сумма сделки уменьшилась, но количество самих сделок постоянно растет",— говорит Тимур Сайфутдинов. Кроме того, по его словам, рублевые цены продолжают постепенное движение вверх.
Участки без подряда и дома под чистовую отделку в рублях практически не подешевели. А стоимость домов "под ключ" по-прежнему привязана к доллару и с его ростом только увеличивается. Таким образом, с сентября прошлого года цена домов "под ключ" выросла в среднем на 40-50%.
И все это на фоне того, что к концу третьего квартала текущего года рекордная доля элитного рынка, а именно 74%, находится в рублевом номинировании. Кстати, всего год назад этот показатель, по данным Point Estate, составлял лишь 1%.
Тенденцию к повышению цен в поселках с рублевым ценообразованием отмечает и директор департамента жилой и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев. "В таких жилых комплексах произошло повышение цен, тогда как в объектах с долларовым прайс-листом цена снизилась",— рассказывает эксперт.
Например, в коттеджном поселке "Княжье озеро" выросли рублевые цены от 5% до 60% на часть домовладений. В "Прозорово", где домовладения продаются за рубли, также увеличилась стоимость домовладений — от 4% до 29%. В то же время на весь объем предложения в коттеджном поселке "Ренессанс Парк" снижение валютных цен доходило до 30%, а на отдельные акционные предложения размер дисконта достигал 50%.
Остатки былой роскоши
Еще одну яркую тенденцию элитного сегмента отмечает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости "Метриум Групп", который утверждает, что возобновилась активизация покупателей в высоком ценовом сегменте — от $5 млн. "На протяжении всего 2015 года сделки в таком бюджете были единичны, тогда как сегодня ведутся переговоры сразу по нескольким объектам",— констатирует эксперт. Он предполагает, что до конца года будет заключен ряд дорогих сделок.
"До того момента, пока курс доллара активно рос, покупатели предпочитали денежный актив,— рассуждает господин Менжунов.— Сегодня же рубль укрепляется, поэтому клиенты переводят средства в другие активы, в том числе в недвижимость". По его данным, на элитном загородном рынке с начала лета стоимость объектов в долларах снизилась на 4,36%. Таким образом, долларовые цены постепенно возвращаются к уровню прошлого года в рублевом эквиваленте.
Сегодня на первичном рынке элитной загородной недвижимости, по сути, распродаются остатки ликвидных предложений, поселков, вышедших еще в 2012-2013 годах, добавляет Илья Менжунов. Кстати, в этих же поселках сегодня предложение на первичном рынке замещается вторичным от инвесторов.
Со скидкой быстрее
В остальных высокобюджетных сегментах покупатели на вторичном рынке по привычке требуют скидок, но получают их уже не так часто, как раньше. Впрочем, и сейчас все еще можно найти большое количество акционных предложений со значительными скидками. "Эта ситуация позволяет покупателям принимать решения значительно быстрее,— замечает Нина Резниченко, руководитель департамента продаж загородной недвижимости IntermarkSavills.— Однако число сделок в связи с более долгими сроками выбора остается на сопоставимом с 2014 годом уровне".
Как бы там ни было, в 2015 году в элитном сегменте (от 120 млн до 250 млн руб.) за девять месяцев уже заключено сделок на 16,8 млрд руб., а в премиум-классе (от 60 млн до 120 млн руб.) — на 11,7 млрд руб., подсчитали в Penny Lane Realty. Тот факт, что многие продавцы в обоих сегментах, которые всегда экспонировали свои объекты в долларах, теперь зафиксировали цены в рублях, директор департамента загородной недвижимости Сергей Колосницын считает не чем иным, как завуалированными скидками. "Такие ходы тоже подстегивают продажи",— замечает он.
Въехать и жить
Для одного из крупнейших элитных девелоперов Подмосковья, Villagio Estate, сентябрь выдался традиционно активным. И это несмотря на то, что, по сведениям Алсу Хамидуллиной, руководителя загородного департамента Contact Real Estate, застройщик официально поднял внутренний курс с 47 до 50 руб. за доллар. "По сравнению с прошлым годом продажи выросли в 1,7 раза и оказались сравнимы с результатами августа",— сообщает Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании.
Господин Зуев также отмечает интерес покупателей к готовому жилью как под черновую отделку, так и с ремонтом.
"Например, если оценивать микрорынок вторичной недвижимости, который сложился у нас в поселках, то в нынешнем году было реализовано почти в три раза больше домов, чем в прошлом",— добавляет эксперт.
Кроме особняков и коттеджей хорошие и стабильные темпы продаж в текущем году демонстрируют загородные высокобюджетные квартирные проекты, такие как "Парк "Рублево"" и "Сколково-Парк", говорит Нина Резниченко.
Стремление покупателей покупать готовое теперь поддерживают и коттеджные застройщики. Как рассказывает Алексей Трещев, в вышедшем в продажу в сентябре поселке "Резиденция "Березки"" (17 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе) уже возведен 151 коттедж под отделку. Площади домов составляют от 500 до 1500 кв. м, земельные участки варьируются от 20 до 50 соток.
Покупатель, таким образом, определился. Можно, конечно, потратить время и деньги, построить дом своей мечты на участке без подряда, но куда приятнее заплатить деньги, взять ключи, а затем въехать и начать жить.