С начала 2016 года правительство Петербурга начнет полномасштабную инвентаризацию промышленных территорий. Об этом в кулуарах Центра импортозамещения рассказал председатель комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин. Мероприятие затронет все промышленные территории города и продлится в течение всего года. Его реализацию возьмет на себя комитет по промышленной политике и инновациям Смольного и подведомственное ему СПб ГКУ "Городское агентство по промышленным инвестициям". Эксперты в сфере недвижимости дружно приветствовали инициативу — около 80% промышленных земель используются нецелевым образом. Юристы предостерегают — Смольный рискует завязнуть в судах.
Председатель комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин сверит использование промышленных земель с их заявленными функциями
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Целью проверки будет выявление фактов самозахвата промышленных территорий и резерва земельного фонда, предназначенного под производственные цели. "Целью является выявление используемых в режиме самозахвата земельных участков. Как правило, организации занимают неоформленные участки и используют их в своих целях. Найденным организация мы будем предлагать заключить договоры аренды. Еще один аспект — целевое использование земель. У нас предусмотрена уплата налога на имущество с кадастровой стоимости, за исключением промышленных объектов. Выявление непрофильных объектов автоматически повлечет выплаты в бюджет по кадастровой стоимости. С 1 января 2016 года в соответствии с законом о промышленной политике и новым постановлением правительства РФ о промышленных зонах дополнительные формы поддержки будем оказывать тем, кто использует земли по целевому назначению", — объяснил глава профильного комитета.
Господин Мейксин отметил, что в городской администрации ожидают "существенного" пополнения бюджета, но сумму решил назвать позже.
С первого января к инвентаризации будут привлечены организации, имеющие опыт в аналогичных работах. "Это организации, связанные с формированием земельных участков. Например, один из операторов в этой сфере — федеральное БТИ. Подобные организации мы будем привлекать на конкурсной основе", — добавил Максим Мейксин.
Технически инвентаризация стартует в течение ближайших двух недель. На данный момент проведен опытный анализ по нескольким участкам. Анализ проходил без выхода на площадки.
Согласно данным компании "Бестъ. Коммерческая недвижимость", на конец 2014 года общая площадь промышленных и коммунально-складских зон в Петербурге составляла 18,7 тыс. га, или 13,5% от всей городской территории.
Ольга Морозова, генеральный директор ООО "Градостроительные решения", полагает, что решение Смольного очень своевременно: "Данная работа видится нужной и очень своевременной. Эти территории опоясывают центр города и выглядят крайне непрезентабельно. Думаю, что по промышленному назначению используется меньшая доля из них"
Генеральный директор АН "Метры" Андрей Вересов с коллегой согласен: "90% всех промышленных территорий используются нецелевым образом — для сдачи в аренду под офисы. В таких центрах и расценки меньше. Власти хотят просто вывести из тени этот бизнес и обеспечить поступление налогов".
Николай Антонов, генеральный директор управляющей компании Profman, приводит аналогичные данные: "Около 80% промышленных территорий города сдается в аренду — в качестве складской, торговой недвижимости. Доля сугубо государственных земель — около 20%. Но если промышленная территория переведена в частную собственность, то о каком самозахвате может идти речь? Выделить, какая доля земель используется по нецелевому назначению, достаточно сложно. Думаю, 20-30%". Он отмечает, что ранее подобными проверками самозахвата занимались КУГИ и комитет по земельным ресурсам, теперь это обязанность комитета имущественных отношений (КИО). "Почему комитет по промышленной политике дублирует функции КИО на волне импортозамещения, в принципе понятно: сверху есть вектор, исполнителей становится все больше и больше. Однако будет ли эффективен процесс инвентаризации и есть ли база у нового комитета, неясно", — рассуждает господин Антонов.
Генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер, в свою очередь, отметил, что инвентаризация позволит искоренить практику применения льгот по налогам предприятиям, которые пользуются землями нецелевым образом, не занимаясь промышленным производством.
Владеть такими земельными участками после повышения налогов станет невыгодно, и многих собственников это побудит выставить участки на продажу, а не использовать под малорентабельную деятельность, как автостоянки или склады. Земли начнут вовлекаться в инвестиционный оборот.
Председатель совета директоров Кировского завода и управляющий партнер юрфирмы "Дювернуа Лигал" Егор Носков считает, что перед тем, как бюджет начнет пополняться деньгами с cамозахваченных территорий, Смольному нужно будет пройти через большое количество судебных разбирательств. "Очевидно, что город пытается пополнять бюджет любыми способами, и выступление администрации в качестве рачительного хозяина можно только приветствовать. Но с множеством территорий, которые могут вынести в разряд самозахвата, все не так просто. На значительное количество участков город сам не имеет правоустанавливающих документов, которые сначала нужно получить. Кроме того, из-за передачи реестров из одного ведомства в другое на нашей практике случались технические ошибки, когда один участок по документам принадлежал двум хозяевам. Да и в относительно простых ситуациях многие промышленники вряд ли будут соглашаться на увеличение налоговых отчислений, не попробовав оспорить это в суде", — отмечает он.
Евгений Дружинин, юрист практики "Недвижимость" компании "Максима Лигал", рассказывает: "На моей памяти было всего несколько проектов в Санкт-Петербурге, когда застройщики просто строили объекты на промышленной территории, а только после этого начинали процесс оформления документов на изменение разрешенного использования. Так вела себя, например, одна из крупных продуктовых сетей, строя свои "торговые ангары". Но, правда, делала она все это на земельном участке, который находился в ее собственности. И решение застройщика в принципе можно понять — изменение зоны в ПЗЗ (а только так можно поменять вид разрешенного использования, если его нет в перечне видов существующей зоны) — дело настолько длительное и муторное, что легче построить, а потом платить штрафы, даже несмотря на риск предъявления требований о сносе такой самовольной постройки".
Тимур Нигматуллин, аналитик ИХ "Финам", отмечает, что редевелопмент проведен не более чем на 0,6 тыс. га промышленных земель города. "Таким образом, доля нелегально или непрофильно используемых территорий может быть достаточно высока. Впрочем, процесс выявления подобных случаев очень сложен и дорог. Я не думаю, что в ближайшие годы доходы Петербурга от выявления таких территорий превысят несколько сотен миллионов рублей", — говорит он.