После принятия городскими властями программы развития прибрежных территорий московские девелоперы стали более активно застраивать набережные элитной недвижимостью. Жилые комплексы, расположенные у Москвы-реки, стоят дороже аналогичных объектов в среднем на 20%, но ввиду уникальных видовых характеристик пользуются устойчивым спросом даже в кризисное время. В среднесрочной перспективе количество подобных объектов должно увеличиться.
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Духанин / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Глеб Щелкунов / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Геннадий Гуляев / купить фото
Все по программе
Столичные девелоперы ведут активное освоение набережных Москвы-реки. В настоящее время у воды строится больше десятка элитных жилых комплексов, включая такие проекты, как "Котельнический", Art-House, "Кленовый DOM", "Негоциант", Balchug Residence, Balchug Viewpoint, "Царев град", Savvin River Residence и др. В рамках ММДЦ "Москва-Сити" квартиры и апартаменты с видом на Москву-реку предлагаются в небоскребах "Город столиц", "Око", "Башня "Федерация"", "IQ Квартал" и "Меркурий Сити Тауэр". А на вторичном рынке элитного жилья подобное предложение встречается, например, в ЖК "Баркли Плаза", "Аквамарин", "Четыре солнца", River House и пр.
По словам экспертов, городская программа развития прибрежных территорий дала мощный толчок развитию девелопмента этих участков. В XVIII-XIX веках предприятия традиционно строились вдоль речных транспортных артерий для удобства доставки грузов. "Сегодня в связи с программой правительства Москвы по выводу промышленных зон за пределы города застройщики начали строить на этих площадках элитное жилье. Раньше элитные дома на набережных строились в гораздо меньшем объеме. В основном они возводились на свободных участках либо на местах старых построек",— говорит Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank.
Помимо этого долгое время права на земли, примыкающие к водному бассейну Москвы-реки, не были разграничены между городскими и федеральными властями, что тормозило возможность освоения таких территорий, поскольку согласование работ оказывалось крайне сложным и длительным. "Неурегулированность прав приводила к тому, что часть объектов, которые должны были возводиться на месте бывших промышленных зданий, не могли быть согласованы, поскольку находились на земле, где не были четко определены границы водоохранных зон",— вспоминает Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex.
Сейчас ситуация в корне иная, а количество проектов дорогого жилья у воды заметно увеличилось. "Современные красивые фасадные жилые дома — одна из важнейших составляющих программы качественной среды вдоль Москвы-реки. И, кроме того, застройщики понимают, что проекты, расположенные у реки, изначально имеют конкурентные преимущества по местоположению. Соответственно, даже в кризис такое жилье будет продано с большей вероятностью, чем квартиры в других районах с менее живописными видами и менее однозначным окружением",— уверен Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills.
Водные особенности
Архитектура, инфраструктура и дизайн элитных жилых комплексов, строящихся рядом с водой, имеют свои уникальные особенности. Близость воды архитекторы и проектировщики стараются задействовать в полном объеме. Так, "Алые паруса" располагают собственной двухуровневой набережной с полукилометровой прогулочной зоной и яхт-клубом с причалом на 50 яхт.
"Сам жилой комплекс обладает авторским дизайном и отделкой внутренних общественных интерьеров, а также условиями для активного досуга и семейных развлечений. Спортклуб с бассейном и аквапарком, футбольное поле, боулинг, тренажерные залы, крытые теннисные корты, детский сад, ресторан и прочее — все это выгодно отличает комплекс от конкурирующих объектов",— рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.
ЖК "Утесов" на Карамышевской набережной помимо своеобразной архитектурной концепции в нью-йоркском стиле, спортивно-оздоровительной, развлекательной и бытовой инфраструктуры предлагает жителям просторную зону отдыха на крыше девятиэтажного корпуса с кафе и игровой площадкой летом и катком зимой. Клубный особняк "Кленовый DOM" на Пречистенской набережной может похвастаться собственным зимним садом. А в жилом комплексе бизнес-класса ЗИЛАРТ будут работать музейный центр "Эрмитаж-Москва", театры, концертные залы, всевозможные арт-галереи, а также образовательные учреждения.
Директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева отмечает, что любая территория, граничащая с большой водой, интересна для покупателей, поэтому такие участки всегда будут востребованы. "Соседство с Москвой-рекой дает такие преимущества, как видовые характеристики, возможность пользоваться прибрежной зоной, а также расположенными на ней ресторанами или рекреацией",— добавляет она. Конечно, видовые квартиры встречаются не только в домах на набережных. Но, как правило, в квартирах с видом на реку пространство планируется таким образом, чтобы панорамный вид на набережную открывался сразу из нескольких комнат: гостиной, столовой, кухни, кабинета. При этом спальня должна выходить окнами во внутренний двор.
Девелоперы стараются сделать так, чтобы максимальное число квартир и/или апартаментов имело вид на набережную. В плане проектирования такие комплексы схожи с курортной недвижимостью, где вид на море стоит первым в списке требований покупателей. "Мы приложили много усилий, чтобы 70% квартир в ЖК "Утесов" имели вид на реку. Нужно представить, как будет расположено здание, и фактически смоделировать вид из каждого окна. Это требование наравне с инсоляцией создает сложную и многоплановую форму здания. Зато теперь в объекте есть угловые квартиры, из которых открываются панорамные виды на воду сразу из нескольких окон",— подчеркивает Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС.
И по фэншуй хорошо, и для глаз приятно
Но самой важной видовой характеристикой, влияющей на стоимость элитной недвижимости, является вид на знаковые объекты, такие как Кремль, сталинские высотки, храм Христа Спасителя и т. д. Такого рода квартиры стоят на 20-30% дороже аналогичных предложений, но выходящих окнами в другие стороны. "Сложилось несколько типов так называемых видовых квартир: с перспективой на город и неограниченный горизонт, с видом на исторические или знаковые объекты, пейзажи, парки, реки. Такое разделение характерно и для Европы, и для России. Среди них трудно выделить один наиболее популярный тип, так как требования к видовым характеристикам квартир очень индивидуальны",— считает Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости компании "Галс-Девелопмент".
В случае с квартирами и апартаментами, выходящими окнами на набережную, ситуация аналогичная. По словам Ольги Богородицкой, жилплощадь с видом на Москву-реку может стоить на 15-40% дороже, чем квартира в том же комплексе, не обладающая такими видовыми характеристиками. "Расположение на берегу Москвы-реки или в непосредственной близости от нее — это, безусловно, конкурентное преимущество, которое позволяет девелоперу устанавливать цены на жилье выше среднерыночных. Элитная квартира в комплексе у воды в принципе стоит на 10-20% дороже, чем в аналогичном проекте, но с другим местоположением. Кроме того, ценник на такое жилье повышается еще на 5-15% за счет улучшенных видовых характеристик",— дополняет Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум групп".
Всего, по словам Дмитрия Халина, по состоянию на сентябрь текущего года близ набережных Москвы-реки продается около 300 элитных квартир и апартаментов площадью от 46 до 350 кв. м в разной строительной стадии готовности. Средний бюджет предложения составляет 71 млн руб., диапазон цен варьируется от 345 тыс. до 1,794 млн руб. за 1 кв. м. В среднем такая жилая недвижимость оценивается в 706 тыс. руб. за 1 кв. м, что примерно на 22% дороже сопоставимой, но расположенной в отдалении от воды.
"Экономическая ситуация здесь не играет такой большой роли, как в целом на рынке недвижимости. Место на берегах Москвы-реки весьма ограничено, в связи с чем спрос на подобное предложение выше среднего по рынку. Особенно если это действительно грамотные проекты, где есть возможность организовать террасу или большой балкон",— рассуждает Алексей Могила, глава представительства Rossmils в России. Поэтому эксклюзивная недвижимость, особенно клубного формата, а тем более у воды, всегда находит покупателей.
Доставка воды на дом
По заверениям экспертов, собственники жилья на набережной уже имеют опыт владения высококлассной недвижимостью. "Чаще всего квартира в доме у реки является не первой покупкой. Кроме традиционных приоритетов — престижного района и качества жилья — состоятельный человек хочет иметь дополнительные бонусы: впечатляющие виды на знаковые столичные объекты, речной и парковый пейзаж. У таких покупателей нет необходимости уложиться в ограниченный бюджет, у них есть желание приобрести жилье по душе",— делится опытом Екатерина Румянцева.
У многих покупателей есть свои плавсредства, и им надо где-то парковать свои яхты. К тому же если цены адекватные и репутация застройщика хорошая, то продажи таких объектов более устойчивы. "Недвижимость — это эмоциональная покупка, поэтому живописный природный объект является существенным фактором при выборе. Некоторые, побывав на 30-м этаже с видом на воду, уже не рассматривают жилые комплексы вдалеке от воды",— подтверждает Петр Кирилловский.
Возможно, со временем подобное предложение даже будет выведено в отдельный сегмент. "Элитное жилье у воды может стать новым отдельным форматом недвижимости. Например, если оно будет располагаться, как ЖК "Город яхт", на берегу широкой части реки и не отделяться проезжей частью либо если оно располагается в престижной локации вне пределов столицы",— рассуждает коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Москва" Максим Зорин.
Другими словами, в среднесрочной перспективе количество жилых проектов у воды должно увеличиться. Причем это касается не только элитного сегмента, но и жилья более низкого ценового диапазона. В прошлом году в Москве прошел международный конкурс проектов развития прибрежных территорий Москвы-реки, победителем которого стало архитектурное бюро "Проект Меганом". Сейчас, когда определена стратегия развития набережных на ближайшие два десятка лет, компаниям, которые захотят застраивать территории у воды, будет проще получить разрешения градостроительных органов и поддержку общественности.