Треть качественных офисов, построенных сразу за МКАД, пустует. Причина этого — снижение арендных ставок в границах Москвы. Собственники загородных бизнес-центров уже снизили цены на 20%, но это не помогло. Спрос арендаторов вернется, как только оживет рынок. Но это случится не раньше чем через пять лет.
Фото: Сергей Михеев, Коммерсантъ / купить фото
Подальше от центра
В ближайшем Подмосковье в пределах 20 км от МКАД и на территории Новой Москвы построено 850 тыс. кв. м офисов. В первом и втором кварталах текущего года в 20-километровой зоне от МКАД было введено в эксплуатацию самое большое в столичном регионе количество офисных площадей: соответственно 35% и 42% от общего объема, подсчитали в Praedium. Осваивать территорию за МКАД девелоперы начали десять лет назад. Первым офисным центром, расположенным близ Кольцевой дороги, стал бизнес-парк "Крылатские холмы" (20 км от Кремля): Объект, построенный в районе Крылатское, действует с 2005 года.
Интерес к площадкам вдали от центра Москвы был вызван плотностью строительство офисов в самых популярных районах столицы, включая площадки рядом с Третьим транспортным кольцом (ТТК). Найти участок на окраине было проще, застроить — дешевле, а спрос среди арендаторов оставался высоким. "К тому же у таких объектов были очевидные преимущества: достаточное количество парковочных мест и аренда дешевле, чем в центральной части Москвы",— вспоминает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. К бизнес-парку "Крылатские холмы", когда он еще строился, консультанты относились настороженно. Но все изменилось, когда его заняли такие крупные арендаторы, как Microsoft, British American Tobacco, Johnson & Johnson, Intel. "Это стало началом развития бизнес-парков в столичном регионе",— добавил господин Лосюков.
Затем девелоперы, работающие на рынке офисной недвижимости, стали в буквальном смысле раздвигать границы города: начали инвестировать в проекты, реализуемые за МКАД. Разгар строительства офисов в ближайшем Подмосковье пришелся на 2007-2008 годы. К этому времени, как подсчитали в Knight Frank, было введено в эксплуатацию в общей сложности 173 тыс. кв. м.
Девелоперы не смогли остановиться сразу и в 2009 году — в разгар прошлого кризиса — достраивали начатые ранее проекты. Таким образом, к концу 2009-го предложение на офисном рынке за МКАД выросло на 195,6 тыс. кв. м.
Темпы строительства резко упали в 2010 году: тогда было введено в эксплуатацию всего 66,3 тыс. кв. м офисных площадей. На показатели, сравнимые с докризисными, рынок вышел только в прошлом году, по итогам которого за МКАД построены бизнес-центры общей площадью 210 тыс. кв. м. Не успели девелоперы вздохнуть, как начался новый кризис, вызванный падением нефтяных цен и, как следствие, девальвацией рубля. Резкий перелом в экономике лишил подмосковные бизнес-центры возможности конкурировать с московскими офисами по цене. Аренда в Подмосковье по-прежнему дешевле, но цены в столице упали настолько, что офисы за МКАД выглядят уже не столь привлекательными. Доля вакантных площадей в подмосковных объектах класса А достигает 27%, в зданиях класса В — 17%, констатируют в Knight Frank
Москва окрутила арендаторов
"Зачем снимать офис за МКАД, если в Москве пустуют площади класса А по ставке 30 тыс. руб. за 1 кв. м",— описывает нынешнюю ситуацию на рынке партнер SA Ricci Павел Яншевский. "До текущего кризиса аренда офиса в хорошем подмосковном объекте обходилась на треть дешевле, чем в аналогичном по классу бизнес-центре в Москве. Сейчас из-за демпинга собственников столичной недвижимости разница свелась к 5-10%",— говорит Константин Лосюков, отмечая, что это несущественно с учетом недостатков логистики в Подмосковье.
По статистике Knight Frank по 20-30 тыс. руб. за 1 кв. м (в зависимости от класса объекта) сдаются офисы в бизнес-центрах, расположенных между Садовым кольцом и ТТК. Средние ставки аренды в офисах за МКАД составляют 12-13 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Разница в цене приближается к минимуму в зоне, находящейся рядом с МКАД с внутренней стороны: здесь арендовать офис можно за 14-15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. "На практике собственники загородных объектов готовы сдавать площади по 10-11 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а за 13-14 тыс. руб. можно найти помещение в Москве",— рассказывает господин Лосюков. Это подтверждает Бабюр Дикер, генеральный директор Storm Properties (девелопер бизнес-центра К2 в 2 км от МКАД по Калужскому шоссе, сейчас территория Новой Москвы). "Первый крупный арендатор К2 сможет снять офис по 10 тыс. за 1 кв. м",— уточнил он. BPS International (девелопер бизнес-центра "Кантри парк" в Химках) снизил долларовые ставки, но с арендаторами пока проблема. "Предполагалось, что к концу года объект будет заполнен на 75%, но получим 45-50%",— сообщил директор по развитию BPS International Юрий Филиппов. По его словам, арендная выручка упала на 30%, но ее хватает на обслуживание долга.
По данным гендиректора Praedium Николая Девятилова, в январе--июне текущего года ставки аренды в подмосковных офисах класса А упали на 18%, в классе В — на 13%. Но это не помогает оживить рынок. За первые шесть месяцев текущего года на рынке офисов, находящихся за МКАД, было заключено всего 22 сделки аренды, тогда как в границах Москвы — 219. Ставки и дальше придется снижать, прогнозирует господин Девятилов. С одной стороны, объясняет он, в первом полугодии объем ввода офисов за МКАД вырос на 24%, с другой — спрос низок. Совокупность этих факторов приведет к тому, что ставки аренды загородных бизнес-центров снизятся на 5%. По прогнозу Praedium при сохранении текущей неблагоприятной экономической ситуации столичные офисы будут дешеветь на 2-3% в квартал.
Девелоперы подмосковных объектов не могут бесконечно снижать ставки. "Возможности в этом направлении ограничены банковскими обязательствами девелоперов",— напоминает Константин Лосюков. По его словам, ситуация уже на грани критической. "Сейчас за МКАД более или менее стабильны объекты, вышедшие на рынок на волне спроса в 2012 году",— констатирует он. Бабюр Дикер говорит, что сделки размером от 0,5-1 тыс. за 1 кв. м стали событием. "В позапрошлом году их не замечали, так как привлечение якорного арендатора, который снимал сразу 20 тыс. кв. м на этапе строительства, было привычным делом",— констатирует он, добавляя, что та же проблема есть и на московском рынке. По данным Knight Frank, в пятерку крупнейших за полугодие вошла сделка на 335 кв. м, которые заняла Porsche Russland в "Химки Бизнес Парк". Больше всех (17,3 тыс. кв. м) арендовала Systematica в бизнес-парке Comcity, строящемся в Новой Москве.
Подмосковье ждет своей очереди
Проблема офисных объектов за МКАД только в их местоположении. "Российские компании не всегда ценят уникальность среды вокруг бизнес-центра. Продолжает работать субъективный фактор: нужна Москва — и все",— объясняет директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. По ее словам, многие потенциальные арендаторы оценивают переезд за МКАД исключительно как возможность сэкономить, а дело не только в этом. "Подмосковные бизнес-центры обеспечены инфраструктурой, которую не могут позволить себе объекты в Москве. Начиная от парковки и заканчивая всем, что влияет на качество жизни",— рассуждает госпожа Денисова. Когда прекратится падение экономики и вернется спрос на московские офисы, качество загородных объектов снова будет востребовано, надеется она. Эксперт добавляет, что сегодня идет процесс обратной централизации: большинство арендаторов хотят недорого снять офис в Москве. "Но это пока касается только новых контрактов, из-за МКАД в столицу пока никто не переезжает",— уточняет Елена Денисова.
В Москву спрос вернется через четыре-пять лет при сохранении текущих темпов поглощения офисов на уровне 200-250 тыс. кв. м, подсчитал Константин Лосюков. "В столице уровень вакантных площадей сейчас достигает 30% в классе А, 17-18% в классе В, это почти 2 млн качественных площадей. Чем быстрее такой объем будет востребован у арендаторов, тем скорее оживится рынок офисной недвижимости Подмосковья",— рассуждает он. Пока рынок ждет восстановления столичного спроса, приостановить падение ставок на загородные офисы может активное развитие транспортной инфраструктуры. "Большие площади, обустроенные территории, низкие ставки не могут конкурировать со столичными бизнес-центрами",— резюмирует Николай Девятилов.
Арендаторы не всегда ценят уникальность среды вокруг бизнес-центра. Продолжает работать субъективный фактор: нужна Москва — и все