Очередной кризис на московском рынке офисов, сопровождаемый резким падением арендных ставок и увеличением свободных площадей, завершится, когда стабилизируются валютные курсы и цены на нефть, а банки возобновят кредитование девелоперов. Но на восстановление понадобится от трех до пяти лет, считает региональный директор и глава группы офисных площадей JLL АЛЕКСЕЙ ЕФИМОВ.
— Девелоперы многофункциональных комплексов меняют проекты, чтобы вместо офисов строить жилье. Такое впечатление, что в бизнес-центры как способ заработать перестали верить. Это так?
— Нет, не так. Девелоперы по-прежнему инвестируют в офисы, но с большей осторожностью и избирательностью. Сегодня достраиваются объекты, начатые до кризиса, а в отношении новых проектов большинство занимает выжидательную позицию, наблюдая за дальнейшим движением долгового рынка и арендных ставок. Новые стройки — и это касается не только офисов — откладываются в том числе из-за высокой стоимости заемного финансирования или его полного отсутствия. Ставки капитализации по наиболее качественным офисным активам достигают 10,5%, и каждый сам решает, насколько ему интересно заниматься проектом с такой доходностью. Если стоимость кредита выше доходности, которую можно получить в итоге, это, конечно, коммерчески неинтересный проект.
— Как ведут себя иностранные инвесторы в новых условиях?
— Сделки в офисном сегменте по-прежнему идут. Но они стали меньше: сумма в $200-300 млн делает покупку одной из крупнейших — это не сравнится с крупнейшей докризисной сделкой на $1 млрд. При этом профессиональные инвесторы, которым интересен российский рынок, остаются. Такие игроки, как Hines, Morgan Stanley, PPF, продолжают работать в России и изучают возможности. Они заинтересованы в ликвидных активах, у них есть деньги. Не у всех иностранцев есть установка "Россия — стоп". Конечно, кто-то из западных компаний уходит, но это связано с общей стратегией, а не с конкретной ситуацией. Вместо них приходят новые игроки: китайские инвесторы активно интересуются российским рынком, но пока не закрыли ни одной сделки. Арабские компании тоже в поиске (Российский фонд прямых инвестиций и суверенный фонд Саудовской Аравии Public Investment Fund договорились совместно инвестировать $10 млрд в российскую инфраструктуру, сельское хозяйство, ритейл, медицину и недвижимость.— "Ъ"). Сейчас время покупателей. Это не означает, что на рынке разом стали продаваться много новых активов, номинированных в долларах, но цена выставленных ранее снизилась, поэтому у инвесторов есть возможность купить объект, который они давно ждали.
— Три-четыре года назад активно обсуждались перспективы офисного сегмента с учетом роста популярности удаленной работы. Предполагалось, что тенденция будет масштабной и таким же — падение спроса на офисы. Как обстоят дела сейчас?
— Некоторые компании разрешают сотрудникам работать из дома — это западная тенденция, появившаяся в России несколько лет назад. Это очень небольшая доля рынка, которая не оказывает значительного влияния на спрос. Так могут работать IT-компании, консультанты, и речь идет о нескольких сотрудниках, а не штате целиком. Спрос на новые офисы в целом сокращается под давлением общего снижения экономики и деловой активности. Если в 2012-2013 годах в Москве было куплено по 1,4-1,5 млн кв. м, то в 2014 году — чуть более 1 млн кв. м, а прогноз на этот год не превышает 900-950 тыс. кв. м. Рынок замедляется, некачественные активы окажутся в группе риска — рынок позволяет найти хорошее помещение по сниженной ставке, часто в рублях.
— Как отрасль переживает кризис? Кому труднее всего?
— Падение объемов ввода площадей, ставок аренды, увеличение количества свободных качественных площадей — эти показатели отражают общую тенденцию спада в период кризиса. Но все объекты переживают его по-разному. Сильнее всего страдают те, чьи собственники думают примерно так: "Вот я линолеум поменял и сразу будет новый арендатор". Сейчас это не работает. Наиболее качественные, премиальные объекты тоже под давлением. В Москве немного зданий, где ставки аренды остались в долларах — большинство перешли на рубли, в том числе зафиксировав валютный коридор. Наиболее дорогим объектам в такой ситуации трудно привлекать арендаторов.
— Насколько ситуация на офисном рынке в России отличается от того, что происходит за рубежом?
— Сейчас российский рынок находится в противофазе к европейскому. Там растет объем поглощения офисных площадей. Но европейский рынок другой. Возьмите ставки капитализации — они там более чем в два раза ниже, но и риски у нас и в Европе несопоставимы. За рубежом рынок более насыщенный, ликвидный. Если у вас есть актив, который приносит доход, его нетрудно продать. В России другая ситуация: мало профессиональных игроков и мало ликвидных активов.
— Как далеко российскому офисному рынку до насыщения?
— Трудно сказать. С одной стороны, высокий уровень вакансии в текущей ситуации говорит о том, что спрос значительно превышает предложение. Но если из общего объема предложения убрать "Москва-Сити", где доля вакантных площадей превышает 30%, картина резко изменится. С другой стороны, когда мы сталкиваемся с запросом арендатора на офисы класса А площадью более 5-7 тыс. кв. м, то с трудом можем найти объект с таким объемом доступных помещений в центральной части города или близко к ней. То есть в центральном деловом районе спрос на офисы скорее превышает предложение.
— В каком направлении будет меняться московский рынок офисной недвижимости?
— Это зависит от макроэкономической ситуации: курса доллара, цен на нефть, геополитической стабильности. Если макроэкономический фон будет стабильным, можно ждать, что снижение ставок аренды и цен замедлится. Возможно, будет небольшая коррекция показателей, но уже сейчас мы почти на дне. В течение трех-пяти лет параллельно экономике рынок начнет восстанавливаться. Главные индикаторы — это фондовый рынок и рынок капитала. Через 6-12 месяцев, после того как банки возобновят кредитование коммерческой недвижимости, начнет расти и рынок офисов.
— Накануне кризиса была модной тема "зеленой" сертификации офисов. Сейчас это уже неактуально?
— Соответствие экологическим требованиям и сертификация зданий — это не только модно и интересно, это экономически целесообразно. Инвестиции, вложенные в получение сертификата BREEAM (стандарт сертификации, созданный британским институтом.— "Ъ"), окупаются за пять лет за счет экономии на коммунальных платежах. Прибавьте определенные методы организации строительства, сортировку мусора, и получится правильное здание, соответствующее мировому тренду.