В Сочи реализован пилотный проект «Правила землепользования и застройки территорий, имеющих особое значение». Таковыми теперь являются все районы города-курорта. Теперь для каждого строительного объекта вводятся нормативы по озеленению, прогулочным зонам, детским площадкам и парковкам. О том, как это нововведение изменит рынок недвижимости региона, о текущей ситуации в строительной сфере и инвестиционных перспективах курортной недвижимости Сочи в интервью „Ъ“ рассказывает Элла Богданова, ведущий специалист по продажам недвижимости компании «Винсент Недвижимость».
Элла Богданова, ведущий специалист по продажам недвижимости компании «Винсент Недвижимость».
— Насколько реализация пилотного проекта повлияет на динамику жилой застройки и, соответственно, на стоимость жилья на курорте?
— На протяжении нескольких лет, в период подготовки к Олимпийским играм, город превратился в массовую масштабную стройку, где наряду со строительством олимпийских объектов хаотично застраивались и жилые районы. Благодаря существующим лазейкам в действующем законодательстве, процесс строительства и ввода в эксплуатацию был предельно упрощен, что зачастую позволяло вести застройку вразрез с существующими нормами. В результате этого в городе появилось большое количество многоэтажных домов эконом-класса, площади в которых успешно распродавались благодаря их невысокой стоимости.
Новыми правилами вводятся ограничительные коэффициенты на соотношение количества возводимых квадратных метров к величине земельного участка под застройку. Так, например, на участке размером 20 соток можно будет возвести дом высотой максимально шесть-семь этажей примерно на 50 квартир. В условиях отсутствия в центральной части свободной земли под застройку ограничения приведут и к дефициту новых площадей.
Еще одно нововведение — это присвоение существующим зонам международного гостеприимства нового статуса особо охраняемых территорий историко-культурного наследия. А сюда, как известно, попадает вся первая береговая линия от Морского порта до гранд-отеля «Жемчужина» — наиболее привлекательная для покупателей часть города. В этих зонах предлагают ограничить высоту будущих строений 12-ю метрами.
В результате введения новых правил в Сочи должна улучшиться градостроительная ситуация, будут созданы дополнительные прогулочные и зеленые зоны, решится проблема с парковками, уменьшится плотность застройки.
Вместе с тем в результате реализации этих проектов некоторые девелоперы будут вынуждены либо покинуть рынок недвижимости города, либо продолжать свою деятельность с соблюдением правил землепользования и застройки. И первый, и второй вариант приведут к сокращению объемов вновь возводимых площадей и, соответственно, росту себестоимости строительства. В условиях повышенного спроса на недвижимость в Сочи, который наблюдается на протяжении последних нескольких лет, следствием может стать существенный рост цен на рынке.
— Как повлияли на рынок недвижимости в Сочи экономические сложности?
— На самом деле схема проста: падение курса рубля спровоцировало рост продаж. Люди, пытаясь спасти свои сбережения, вкладывали их в недвижимость, и, естественно, черноморский курорт привлек огромное количество желающих приобрести здесь квартиру как для отдыха, так и для последующего использования в коммерческих целях. А тут еще и ограничения на выезд за рубеж для определенной категории населения.
Все это привело к резкому повышению спроса, увеличению объемов продаж на 70% по сравнению с предыдущими аналогичными периодами и, как следствие, росту цен на жилье.
— Экономика все еще в стагнации, сохранится ли в этих условиях спрос на жилье?
— Сейчас динамика продаж стабильно положительная. Стоит отметить, что расширилась география покупателей квартир. Раньше это в основном были жители Сибири, Урала, Крайнего Севера, регионов и городов с жестким климатом и плохой экологией. Сейчас обладателями квартир становятся жители и Ближнего зарубежья, и средней полосы России, и очень большое количество покупателей из Москвы и Санкт-Петербурга.
— В прошлом году в пул курортной недвижимости России вошел Крым. Повлияло ли это на спрос на сочинскую недвижимость со стороны иногородних инвесторов? Изменилась ли ценовая политика?
— Если и повлияло, то только в сторону увеличения спроса.
При всей красоте и богатстве природного ресурса Крым пока не дотягивает до уровня элитного курорта ни по предлагаемому сервису, ни по организации мероприятий культурно-развлекательной сферы, да и по многим другим параметрам при достаточно высокой стоимости квадратного метра. Наверное, необходимо большое количество времени и огромные финансовые вливания для того, чтобы курорты Крыма стали столь же популярны и востребованы, как Сочи. И сейчас ведется активная работа в этом направлении.
Но наш покупатель не желает ждать! Да это и не нужно, ведь он может пользоваться всеми благами уже здесь и сейчас, в обновленном, отстроенном, живущем полной жизнью городе-курорте, пропитанном атмосферой доброжелательности, благополучия и всепоглощающего веселья.
Что касается ценовой политики, то на сегодняшний день ценовой диапазон достаточно широк. Если мы говорим о «сердце», об историческом центре города, то минимальная стоимость будет составлять от 80 тыс. руб. за квадратный метр.
— Как может повлиять на рынок первичной недвижимости предложенная вице-премьером Шуваловым схема трехстороннего договора, который должен быть заключен между строительной компанией, банком и дольщиком?
— Предложенная Шуваловым схема приобретения готового жилья предполагает постепенный уход от системы долевого участия к 2020 году. Нормативно-правовые акты находятся в процессе разработки, и комментировать что-либо сложно. Однако если говорить о том, как повлияют эти изменения на ценообразование, то думаю, что в любом случае цену определяет покупательский спрос. А предложенные первым вице-премьером изменения направлены на дополнительную защиту покупателей от недобросовестных застройщиков, что возможно приведет к еще большему интересу к строящимся объектам со стороны покупателей.
Банк в этой ситуации будет выступать в роли некой «подушки безопасности» для граждан, желающих приобрести жилье на стадии строительства.
— Олимпиада оказала на рынок недвижимости в Сочи очень большое влияние. В период олимпийского строительства многие стремились приобрести недвижимость в Сочи с инвестиционными целями. Насколько выгодно и перспективно инвестировать в сочинскую недвижимость сегодня?
— На протяжении многих лет рынок недвижимости Сочи является одним из самых стабильных и не имеющих аналогов на территории России.
Даже сейчас, когда на фоне экономического кризиса, охватившего страну, продажа недвижимости в Центральной части, а особенно в регионах находится в состоянии глубокой стагнации, мы в нашем агентстве проводим в среднем по три-пять сделок в день во всех сегментах, начиная от жилья эконом-класса, заканчивая элитными объектами премиум-класса.
Добавлю, что большое количество площадей приобретается с целью последующей их сдачи в аренду. Причем если раньше речь шла только о сдаче в аренду в период весенне-летнего сезона, то сейчас доход можно получать круглый год. Горнолыжные курорты Красной Поляны с построенными новыми трассами европейского уровня превратили город Сочи в круглогодичный курорт. Например, комплексы «Роза Хутор», «Горная карусель», «Лаура» собирают на своих склонах тысячи поклонников лыж и сноуборда на протяжении как минимум четырех-пяти месяцев в году.