Инвесторы поделили две башни

Чешский фонд PPF Real Estate Holding B. V. оказался совладельцем двух из трех башен офисного центра "Метрополис" на Ленинградском шоссе, приобретенных вместе с американским фондом Hines Russia & Poland Fund. Общая сумма сделки, которая может стать одной из крупнейших на рынке коммерческой недвижимости в этом году, оценивается в $300 млн.

О сделке, в результате которой компании стали владельцами 56 тыс. кв. м арендуемой коммерческой недвижимости, PPF и Hines сообщили вчера в совместном пресс-релизе. Подробности участники сделки не раскрывают, ее консультант, компания JLL, от комментариев отказалась.

Источники "Ъ" еще год назад называли PPF одним из потенциальных покупателей офисов в многофункциональном центре "Метрополис". Но покупателем двух башен (обе сделки были закрыты в этом году) считался именно Hines. По оценкам управляющего партнера Colliers International Николая Казанского, обе башни стоят около $300 млн.

Многофункциональный комплекс "Метрополис" на Ленинградском шоссе был открыт в 2009 году. Он состоит из торгово-развлекательной части (205 тыс. кв. м) и трех офисных зданий (110 тыс. кв. м). В начале 2013 года торговый центр за $1,2 млрд выкупил Morgan Stanley Real Estate, почти сразу продав половину этого здания за $640 млн пенсионному фонду Hines CalPERS Russia Long Term Hold Fund. После продажи офисной части (одну из башен в 2011 году девелопер проекта казахская Capital Partners продала за $200 млн фонду Heitman), у Capital Partners остался прилегающий к "Метрополису" участок, на котором еще в 2007 году планировалось построить 140 тыс. кв. м коммерческой недвижимости и гостиницу на 200 номеров.

PPF Real Estate Holding B. V. входит в группу PPF. Компания управляет своей и клиентской недвижимостью в Чехии, России, Нидерландах, Германии и в других европейских странах на сумму €1,5 млрд. В России ей принадлежат бизнес-центр Comcity, торгово-развлекательные центры "М5 Молл Рязань" (81,5 тыс. кв. м) и "Ярмарка" (Астрахань, 37,5 тыс. кв. м), складской комплекс "Южные ворота" (550 тыс. кв. м) и проект спортивно-оздоровительного комплекса "Митино Парк".

Hines Russia & Poland Fund — инвестиционный фонд со штаб-квартирой в Люксембурге, спонсируемый частной девелоперской компанией Hines. Активы под управлением Hines — $84,9 млрд. Текущий портфель — 511 объектов недвижимости (более 16 млн кв. м.), из них 11 в России, в том числе аутлет "Белая дача" на Новорязанском шоссе (35,9 тыс. кв. м) и два офисных здания "Дукат Плейс" на улице Гашека (47 тыс. кв. м).

По словам источника "Ъ", знакомого с участниками сделки, "инвесторы поделят каждую башню — у каждого будет половина арендной выручки с одного объекта". Николай Казанский оценивает выручку от аренды обеих башен в $30 млн в год. На обе башни приходится около 40 арендаторов, свободных площадей в них сейчас нет. В одной крупнейшими арендаторами являются OTP Bank и фармацевтическая Abbot Laboratories, в другой — Hewlett Packard и Schlumberger. Договоры аренды заключены в долларах. "Арендный поток стабилен — в них сидят качественные арендаторы, на "длинных" долларовых договорах, что в текущих условиях является хорошей предпосылкой для инвестора",— говорит директор отдела рынков капитала CBRE Андрей Новиков. По его словам, перспектив по увеличению арендного дохода комплекса нет, но по мере снижения общих для рынка рисков цена объекта вырастет. "Все существующие риски офисного рынка должны быть заложены в цену. Это обеспечивает запас роста стоимости объекта",— поясняет господин Новиков.

Спрос на офисы в период кризиса падает. Сейчас общий объем предложения в Москве достигает17,2 млн кв. м, вакансия по итогам полугодия составила 17%. Ставки аренды также падают и до конца года, граница верхнего диапазона в классе А может снизиться еще на 7-10%, прогнозируют JLL. Тем не менее этот сегмент остается самым популярным у инвесторов — по итогам полугодия на офисы пришлось около 21% вложений в коммерческую недвижимость.

Екатерина Геращенко