Квартиры со свободной планировкой завоевывают пространство. В последние годы при покупке и планировке элитного жилья россияне все больше внимания уделяют вопросам функциональности, целесообразности и наличия стиля
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Смена предпочтений
«После кризиса 2008 года большинство застройщиков оптимизировали площади своих квартир, ушли от больших кухонь, например. Однако покупатели часто и сами на западный манер не против совместить зону кухни с гостиной, тем самым расширив пространство. То же решение применяют в небольших студиях, где каждый метр важно максимально функционально использовать,— говорит Наталья Картавцева, заместитель гендиректора московской компании ОПИН.— В более дорогих сегментах покупатели предпочитают делать просторные гардеробные, например. Или за счет остекленных лоджий создавать в квартире зимний сад или просто уголок отдыха, застекленные мини-террасы (лаунж-зоны) и прочее».
По словам гендиректора компании «Главмосстрой-недвижимость» Павла Лепиша, чаще всего изменения затрагивают общие зоны: организовываются столовые, присоединяются к комнатам лоджии и балконы. Если в квартире несколько спален, то увеличивается количество санузлов и ванных комнат. Иногда они организовываются и в гостевой зоне, и при каждой хозяйской спальне.
А вот по наблюдениям Дмитрия Халина, управляющего партнера IntermarkSavills, сегодня предпочтения по планировкам меняются. К примеру, в последнее время менее популярным становится объединение кухни и столовой в единое помещение: у многих владельцев дорогих квартир появился собственный повар, и не очень удобно, когда гости или домочадцы за обедом видят его спину. Еще один тренд — увеличение количества и размеров гардеробных комнат: есть даже «правильные» коэффициенты соотношения жилой площади и площади таких помещений. Кроме того, все чаще домовладельцы предусматривают в квартирах специализированные помещения для хранения вин и сигар, мини-мойки для лап собак и даже отдельные комнаты для домашних любимцев, просторные игровые для детей, отдельные комнаты для няни или домработницы и пр.
«Сейчас актуальна тенденция расширения открытого пространства в квартирах, акцент на многофункциональность и эргономичность зон,— добавляет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новостроя“.— Зонирование зачастую выполняется с помощью мебели, реже — цвета стен и разноуровневыми полами и потолками. Если раньше в целях наиболее рационального использования квартир обыкновенно стремились разделить их промежуточными стенами на небольшие по объему комнатки, то в современных небольших квартирах наблюдается тенденция устраивать одно большое главное помещение, которое благодаря различной расстановке групп мебели может быть использовано для разных нужд».
В отличие от массового сегмента, в дорогом жилье, по словам Ирины Доброхотовой, предпочитают не объединять кухню со столовой или гостиной, избегая студийных планировок, поскольку площадь обычно позволяет иметь три отдельных помещения. Хотя стали появляться элитные проекты с очень компактными квартирами — вплоть до 33 кв. м, но и в таких квартирах кухни, как правило, являются обособленными от жилого пространства.
В элитном сегменте планировочные решения часто принимаются в зависимости от профессии и хобби жильцов. Например, как рассказывает Ольга Тараканова, руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости Knight Frank, покупатели элитных квартир обустраивают тренажерный зал, сауны, хаммамы, молельные комнаты, винные, каминные, музыкальный салон...
Спортсмену, например, нужен спортзал, работнику киноиндустрии — кинотеатр, модельеру — подиум, стоматологу — врачебный кабинет, художнику — студия и т. д. Как рассказывает Ирина Доброхотова, компания продавала квартиру известной актрисы, в ней был оборудован профессиональный зал для танцев, а кухня была крохотной — 2x2 м. Некоторые представители богемы, по ее словам, любят безумный декор в виде многоуровневых подвесных потолков, различных подиумов, ступеней (ступени могут встречаться даже в ванной) и так далее, плюс ко всему выражают фантазию в отделке (например, фотообои с видами океана и пляжа и лазоревые потолки).
Свобода изысков
Елена Земцова, управляющий партнер компании Deltaestate, встречала в своей практике квартиры со стеклянными стенами, зимними садами, мини-бассейнами. Наличие в квартире камина уже не является чем-то необыкновенным.
«Мы сталкивались со всякого рода странными планировками, когда, например, кухня размещается в необычном для нее месте,— вспоминает директор департамента маркетинга компании „Магистрат“ Ольга Магилина.— Иногда можно наблюдать, что дорогая квартира с высокими потолками, большими площадями и хорошими возможностями для создания современного пространственного дизайна нарезается на очевидно излишнее количество хаотично расположенных микрокомнат». Ирина Доброхотова приводит похожий пример: «Нередко встречается такой вариант: хозяин делит свою явно больше среднего жилплощадь (к примеру, 150 «квадратов») на множество крохотных комнатушек метров по 10—12 каждая и получает повод похвастаться десятикомнатной квартирой в новостройке».
Как отмечают специалисты компании «НДВ Проект Концепт», встречаются совсем необычные планировки. Например, когда вход в спальню идет через санузел. Владелец убрал одну перегородку там, где расположен санузел, и поставил перегородку c дверью в коридоре, в результате вход в спальню стал доступен только через санузел. Другой пример (эти нарушения нельзя узаконить): кухня перенесена в комнату, на месте кухни сделан большой санузел, а на месте санузла расположилась гардеробная комната.
Чем больше «чудачеств» применяется при планировке квартиры, тем, естественно, дольше срок ее экспозиции в случае продажи. Решить эту проблему можно двумя способами: продать недвижимость с дисконтом под полную переделку или долго искать покупателя с аналогичным взглядом на дизайн жилого пространства.
Ирина Доброхотова, например, утверждает, что продажа квартиры с перепланировкой непредсказуема, хотя сама по себе неузаконенная перепланировка серьезным препятствием к продаже не является. Однако новый собственник, согласно Жилищному кодексу, обязан либо привести жилье в надлежащий вид в соответствии с поэтажным планом, либо узаконить эту перепланировку в течение полугода. Для этого нужно будет обратиться в арбитражный суд, чтобы доказать, что совершенная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью. Таким доказательством может быть, например, акт строительно-технической экспертизы.
Что потом
Основные проблемы при перепродаже связаны с ценой. Когда клиент слишком творчески подошел к процессу планировки и дизайна квартиры и теперь хочет за свое детище больше ее рыночной стоимости, то продать ее будет сложнее. Универсальную квартиру всегда легче продать. А если у вас, к примеру, в одной из подсобных комнат оборудован холодильник для шуб, мини-мастерская или 20-метровая комната-сейф, то, несмотря на ваши очевидные большие вложения, такая перепланировка может удешевить стоимость квартиры, так как абсолютно не нужна новому хозяину и ему ее придется демонтировать.
Эксперты рассказывают, что очень тяжело продать «однушки» слишком большой площади (до 200 кв. м). Сложно продаются квартиры с «авторским дизайном». Поэтому чем меньше индивидуализма в декоре — тем лучше. Если покупатель понимает, что рано или поздно будет квартиру перепродавать или сдавать, следует выполнить ремонт в классическом стиле, при этом не экономить на материалах. Особенно это касается арендных квартир: дорогой ремонт и качественная сантехника прослужат не менее пяти лет, а дешевые материалы придется менять после каждого квартиросъемщика, это может существенно снизить доходность арендного бизнеса.
Также серьезным препятствием перепланировка может стать для ипотечных покупателей: банки никогда не выдают кредит на квартиру с перепланировкой, согласование которой в принципе невозможно, в то же время многие из них готовы предоставить ипотеку, если перепланировку можно узаконить и покупатель обязуется сделать это в течение определенного времени.