После осеннего ажиотажа в первые месяцы 2015 года рынок загородного домостроения вошел в состояние стагнации. Девелоперы замораживают проекты или вовсе уходят с рынка. Спрос, по некоторым оценкам, упал в полтора раза. Впрочем, в премиальном сегменте ситуация остается более или менее стабильной — спрос и до кризиса перекрывал предложение.
Основные принципы элитного домостроения — оригинальность архитектуры и ее соответствие окружающей среде
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Аналитики агентства недвижимости "Итака" констатируют, что в первом квартале текущего года объем предложения снизился на 3,5%, тогда как спад за весь 2014 год составил всего 2%. "К таким результатам привели полное завершение, а также частичная приостановка продаж в 43 коттеджных поселках. Возобновление продаж по 13 проектам, а также выход на рынок 15 новых объектов не смогли компенсировать потери. В общей сложности реализуется 418 проектов", — рассказала Яна Долотова, директор направления "Новое строительство" АН "Итака".
По ее мнению, снижение объема предложения связано с замораживанием проектов и уходом девелоперов с рынка. "Причин множество: макроэкономические факторы, снижение покупательской активности, непродуманность концепции проектов, трудности с согласованием, непрофессионализм продавцов", — говорит госпожа Долотова.
Впрочем, не все девелоперы уходят с рынка. Некоторые из-за того, что конкуренция уменьшается, чувствуют себя вполне комфортно. Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", рассказал: "В первом квартале 2015 года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в компании "Строительный трест" объем продаж в сегменте загородной недвижимости увеличился на 33%".
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что и на рынке премиальной загородной недвижимости наблюдается некоторое оживление, так как загородный рынок по-прежнему не предлагает широкий выбор объектов в этом сегменте. "Особый интерес вызывают проекты не загородного формата в традиционном понимании, а именно пригородного, которые интересны для постоянного проживания. Данный сегмент загородного домостроения (в локациях не далее 20 км от Петербурга, то есть практически прилегающих к городу) представляется нам весьма перспективным. Можно привести в пример вышедший в апреле этого года на рынок проект "Кавголовское озеро. Загородная резиденция". Интересен формат проекта — здесь предлагаются земельные участки без подряда, вместе с тем локация поселка за счет близости к городу и рекреационного окружения (озеро, лесной массив) предполагает высокий класс проекта. Ранее в классах "бизнес" и "элит" такие проекты встречались крайне редко. Это как раз тренд последних лет, сформировавшийся, с одной стороны, благодаря кризису, но с другой — и из-за более педантичного отношения покупателей, которые стремятся реализовать проект дома по собственному замыслу".
Можно отметить, что сегодня в сегменте элитной загородной недвижимости предпочтения покупателей строго разделились. Одни стремятся купить готовый дом с полной отделкой, куда можно сразу въехать, другие рассматривают возможность строительства по своему собственному проекту.
"Отметим, что в настоящее время рынок элитного загородного жилья в целом достиг определенного равновесия. Произошло это после целого ряда трансформаций предпочтений покупателей, а следовательно, и предложения. На смену большим домам от 300-500 кв. м и участкам от 20 соток приходили более компактные и менее емкие в обслуживании владения, а затем приоритеты смещались в сторону отдельных огромных поместий величиной в гектар и домов более 1000 кв. м. Сегодня мы видим оптимальное решение: участки около 30 соток, дома около 500 кв. м и сбалансированное число домовладений в пределах двадцати, что исключает перенаселенность и в то же время позволяет оптимизировать объем коммунальных платежей", — говорит госпожа Конвей.
По данным АН "Итака", география предложения остается неизменной. 70% от суммарного количества проектов расположено во Всеволожском, Ломоносовском и Выборгском районах Ленобласти. Уверенно лидирует Всеволожский район, на территории которого реализуется почти треть проектов. Снижение объема предложения при этом затронуло только Всеволожский и Выборгский районы.
В структуре предложения превалирует экономкласс. За год он значительно укрепил свои позиции — с 57 до 69%. Для сравнения, доля поселков бизнес-класса составляет 27%, премиум-класса — 4%. Почти половина проектов располагается в пределах 20 км от КАД. Это 28 элитных коттеджных поселков, 75 проектов бизнес-класса и 94 поселка экономкласса. По мере удаления от кольцевой снижается и количество дорогих объектов. Так, в удалении более чем на 120 км от КАД находится менее 3% проектов. Три четверти предложения — земельные участки, как с подрядом, так и без.
"Наиболее дорогостоящие объекты предлагаются к продаже в текущем предложении в Курортном районе Санкт-Петербурга. Наиболее низкая стоимость загородных домов (не учитывая удаленные районы Ленинградской области) — в Волховском и Лужском районах. В этих локациях средняя цена выставленных на продажу объектов варьирует от 2 до 3,5 млн рублей, а минимальные цены начинаются от 250 тыс. рублей за домовладение. Самая высокая средняя удельная цена квадратного метра характерна для Курортного и Приморского районов Петербурга. Наиболее дорогим районом Ленинградской области традиционно является Всеволожский район. Районы с наиболее низкой средней ценой квадратного метра в текущем предложении — Волосовский, Кингисеппский и Волховский", — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
Объем продаж на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти снизился почти в полтора раза по сравнению с четвертым кварталом 2014 года
Генеральный директор ООО "Н+Н" Надежда Солдаткина говорит: "По данным наших аналитиков, за первые три месяца этого года объем продаж на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти снизился на 41% по сравнению с четвертым кварталом 2014 года". Соответственно, сократился и общий объем сделок: за январь — март этого года, по данным госпожи Солдаткиной, было реализовано 1 тыс. объектов на общую сумму около 1,3 млрд рублей. Это на 8,1% меньше, чем было в предыдущем периоде, и на 5,4% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. "Один из основных трендов первых месяцев этого года — снижение продаж по всем видам объектов загородного рынка. Самое значительное снижение — почти на 35% по сравнению с предыдущим кварталом и на 43% по сравнению с аналогичным кварталом 2014 года — мы отмечаем в объеме продаж участков, несмотря на то, что именно участки являются наиболее популярным форматом загородной недвижимости. Наряду с этим также снизились объемы продаж таунхаусов и коттеджей", — констатирует она.
"Отметим и такой тренд последнего времени: из-за непростой финансовой конъюнктуры ряд девелоперов старается подстраиваться под возможности покупателей. Так, в последнее время в элитном сегменте наметилась тенденция — отказ продавцов от фиксированной цены и готовность рассматривать индивидуальные условия. Более того, вследствие валютных колебаний отдельные девелоперы переходят на расчеты в рублях", — рассказывает госпожа Солдаткина.
Генеральный директор ООО "Дудергофский проект" Василий Вовк считает, что за прошедшие четыре месяца на рынке загородного домостроения выделились и другие ключевые тенденции. Первая — рост спроса на участки без подряда вместо готовых коттеджей и таунхаусов. "Это характерно преимущественно для эконом- и комфорт-классов. Такие участки наиболее ликвидны и доступны по стоимости. Часто покупатели используют их как инвестицию: покупают сейчас, а потом решают, строить дом или продавать участок", — поясняет эксперт.
Еще одна тенденция — снижение общей площади домов. Это характерно для всех сегментов, кроме элитного домостроения. Если еще год назад наибольшим спросом пользовались дома площадью 150-200 кв. м, то начиная с осени — 80-150 кв. м. Это происходит не только из-за общеэкономической ситуации, а еще и потому, что меняется структура спроса: загородная недвижимость из элитного сегмента становится все более массовым. "В России на снижение средней площади дома влияют такие факторы, как новый налог на недвижимость, увеличение коммунальных расходов, издержки по содержанию дома, снижение покупательской платежеспособности. Третья тенденция — увеличение числа проектов, предполагающих смешанный тип застройки", — рассуждает господин Вовк.
"В конце четвертого квартала 2014 года общая ситуация на рынке недвижимости (повышенный спрос на жилую недвижимость в целом, колебания курсов валют) привела к заметному повышению цен, в том числе и на рынке загородной недвижимости. Прежде всего речь идет о проектах премиального класса. По итогам первого квартала 2015 года и начала второго квартала мы отмечаем корректировку цен в обратном направлении", — говорит Елизавета Конвей.
Тем не менее цены все же растут. В АН "Итака" отмечают, что средние цены на загородном рынке демонстрируют положительную динамику, за исключением лишь цен на земельные участки бизнес-класса, где сотка за последние полгода подешевела на 13%.
Василий Вовк считает, что рост цен происходит в основном в сегменте эконом- и комфорт-классов, где ежегодно происходит рост цен на загородное домостроение примерно на 10-15%: "Спрос на качественные проекты остается вполне стабильным, а менее ликвидные проекты уйдут с рынка или заморозятся. Причем в период кризиса увеличился спрос на проекты с высокой степенью готовности". Он полагает, что в 2015 году есть риск, что часть проектов бизнес-класса может оказаться вне рынка. В первую очередь это коснется больших готовых коттеджей и таунхаусов, в которых площадь свыше 180 кв. м. "Проекты рассчитывались под "докризисный" спрос, поэтому есть риск "замораживания" таких проектов", — резюмирует господин Вовк.