На растущем рынке правила игры всегда диктует продавец, на падающем — покупатель. На рынке новостроек Новосибирска это правило пока не находит подтверждения. Несмотря на разгар экономического кризиса, падение доходов и снижение спроса, застройщики не спешат объявлять дисконт. Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев считает, что заметного снижения цен на квадратные метры жителям столицы Сибири ждать и не стоит. Участники рынка вошли в этот год с запасом прочности, кроме того отложенного спроса на улучшение жилищных условий хватит, чтобы обеспечить работой строительные компании на ближайшее десятилетие.
Фото: Кирилл Кухмарь, Коммерсантъ
— Что происходит сегодня со стоимостью квадратного метра жилья в Новосибирске?— Средняя цена квадратного метра на первичном рынке сегодня составляет 57,9 тыс. руб. В декабре прошлого года была 56,9 тыс. руб. На вторичном рынке ситуация противоположная. Если в декабре 2014 года метр здесь стоил 65,5 тыс. руб., то сегодня цена — 65,1 тыс. руб. Кроме того, на вторичном рынке еще и увеличилось время экспозиции. Квартира стоит на продаже в среднем на четыре-пять недель дольше, чем раньше. Но все это нельзя назвать провалом рынка, скорее — коррекцией.
— Фактическое отсутствие ипотеки влияет на продажи?
— Основная проблема сегодня в том, что сильно подорожала ипотека, она стала дорогой и потому бессмысленной. Соответственно, уменьшилось количество ипотечных сделок. Причем если по реальным сделкам за первые два месяца 2015 года количество ипотечников упало примерно на 25%, то число тех, кто заявляет продажи по ипотечной схеме, сократилось на треть. Все ждут объявленного снижения ставок.
Но с учетом новых правил поддержки ипотеки в этих сообщающихся сосудах (первичный и вторичный рынок) правительство и банки зачем-то над вторичным рынком заткнули пробку. По сути, ипотечный рынок поставили этим с ног на голову. На первичном рынке кредит будет выдаваться под 12% годовых, на вторичном стоимость ипотеки составит 16%. Под более рисковый залог дают более дешевую ипотеку. Поэтому, мне кажется, на вторичном рынке будет дальнейшее сокращение, то есть разница в цене метра на первичном и вторичном рынке будет уменьшаться.
Но в общем пока первичный рынок проблем особо не почувствовал.
— Но у них растут и издержки.
— Да, себестоимость растет. Долларовая составляющая в строительстве — 15-30% в зависимости от классификации жилья. То есть в самом дешевом сегменте, так называемом социальном жилье, долларовая составляющая — 15%, в среднем — 30%. Если жилье относится к премиальному классу, где все материалы в отделке импортные, эта составляющая может доходить до 50%. Но себестоимость растет и в рублях. Инфляцию никуда не денешь. Поэтому застройщики не пойдут на существенный дисконт. История 2008 года, когда поставщики материалов могли сделать скидку в два раза, сейчас не повторится. Сегодня застройщики добиваются максимум 10%-ной скидки на материалах.
— Можно говорить о снижении продаж на рынке жилья?
— Доллар слегка стабилизировался, и сейчас на рынке уже нет такого ажиотажа, который мы видели в ноябре — декабре 2014 года. Но этот бум был во многом обеспечен клиентами из ближнего зарубежья, в основном Казахстана. Поэтому в принципе, по большому счету, о провале рынка недвижимости говорить сейчас нельзя. Особенно это касается новостроек. Произошло резкое уменьшение продаж по сравнению с ноябрем — январем 2014 года. Но это не показатель. Если мы сравним первый квартал 2015 года с 2014 годом, то количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) уменьшилось на 12%, а объем продаж новостроек в денежном выражении даже вырос. Да, сократилось число ипотечных сделок, но клиенты массово записываются на ипотеку с государственной поддержкой. А застройщики сейчас не готовы снижать цену, поскольку имеют некоторый запас прочности. Они готовы предоставлять рассрочку, рассматривать различные акции для покупателей, компенсировать процент по ипотечным сделкам, но не готовы резко снижать цены. Да и вообще, о снижении цен речь сейчас не идет.
— Сколько сделок на рынке заключается по договорам долевого участия?
— Процент таких сделок у нас очень большой. Из крупных застройщиков в Новосибирске только «Дискус-плюс» продает через ЖСК, основная масса все-таки продает по ДДУ. Новый закон о господдержке ипотеки, кстати, предусматривает финансирование только сделок по ДДУ, поэтому один из положительных моментов этого закона — сделки на рынке жилой недвижимости будут резко «белеть».
На начальном этапе продаж могут быть и инвестиционные договоры, и вексельные схемы, но на стадии, когда получено разрешение на строительство, примерно 90% квартир продается по ДДУ.
— Покупая квартиру на начальной стадии строительства, все еще можно сэкономить?
— Если компания надежная, она вообще не продает на этой стадии квартиры. Или они сразу объявляют окончательную цену. Смотрят среднюю стоимость метра по рынку на текущий момент и начинают продажи по этой цене. Большого дисконта застройщик не предлагает. Если компания средней надежности, то, в зависимости от стадии строительства, можно получить скидку примерно 20%. Если застройщик предлагает скидку до 50%, то лучше от подобных сделок отказаться. Чем ниже цена метра сегодня, тем выше вероятность попасть в долгострой и потом опять ходить на митинги. Максимум, что сегодня предлагает застройщик, — рассрочку на период строительства.
— В конце прошлого года массовые покупки на рынке жилой недвижимости были в основном инвестициями, попыткой сберечь деньги от девальвации. Сегодня кто покупает?
— Люди, которые сидят сейчас в долларах, видят, что доллар падает, а новостройки в цене пусть понемногу, но растут. Сколько бы ВЦИОМ ни проводил опросов, все равно самым надежным вложением люди считают объекты недвижимости. Ее можно сдавать под 6-8%, плюс это все-таки надежный залог, под который можно, например, взять кредит. Не надо забывать и о тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Сегодня это примерно 65% потенциальных покупателей жилья.
— Насколько велик отложенный спрос и когда он с такими темпами строительства может быть реализован?
— По моим подсчетам, в Новосибирске отложенный спрос составляет 6-7 млн кв. м. В прошлом году у нас было сдано в эксплуатацию 1,4 млн кв. м жилья. Плюс в Новосибирске много ветхого и аварийного жилья, которое надо сносить. Это в течение 10 лет еще 5-7 млн кв. м. Я думаю, с учетом этого на десять лет Новосибирск спросом обеспечен. Но этот спрос не обеспечен деньгами.
— Каково соотношение спроса, обеспеченного деньгами, и предложения?
— Если брать реальный денежный спрос, то сегодня у нас предложение его превышает. Но при этом нет предпосылок для снижения цен. Потому что на рынке предложений домов высокой степени готовности очень мало. В основном предлагают дома, которые сдаются во второй половине 2016 года. Только в этом квартале застройщики начали строительство 66 новых объектов. Так что предложений для инвестиций достаточно. И если будет спрос, строители смогут резко увеличить объем работ. В регионе нет проблем с производством стройматериалов.