Большинство крупных гостиничных объектов, которые возводятся в Уфе, должны быть сданы к июлю 2015 года — к саммитам ШОС и БРИКС. Помимо них в городе пройдут и другие деловые события, например, международный форум «Большая химия», заседание делового совета БРИКС, Форум межрегионального сотрудничества стран ШОС и БРИКС R2R и многие другие. Эксперты гостиничного бизнеса оценивают резкое увеличение числа отелей высокого уровня как позитивное явление для города, но сомневаются в том, что в этом есть необходимость.
Фото: Коммерсантъ / Дамир Хузиев
Фото: Фотоархив ГК «Основа»
По подсчетам компании JLL (предоставляет финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости), в 2014 году рынок брендированных отелей в России и странах СНГ увеличился более чем на 10 тыс. номеров, в том числе почти 8,6 тыс. номеров появилось в России. Из более чем 5,1 тыс. номеров, заявленных к открытию на территории России в 2015 году, на Москву приходится меньше четверти — 23%, или около 1,2 тыс. номеров. Основная часть новых гостиниц должна появиться в городах-миллионниках — 2,1 тыс. номеров, и значительная часть этого объема заявлена в Уфе. К международным саммитам 2015 года в столице Башкирии должны появиться семь новых отелей, в том числе международных сетей: пятизвездный Sheraton, четырехзвездные Holliday Inn, DoubleTree by Hilton (бывший «Башкортостан») и Hilton Garden Inn у Конгресс-холла, а также трехзвездник Hampton by Hilton. В стадии строительства — гостиница «Европолис» и отель возле ипподрома «Акбузат», «Парк-сити Урал» на улице Менделеева. После сдачи этих объектов номерной фонд Уфы пополнится на 1150 номеров.
Директор АНО «Офис-группа ШОС БРИКС „Уфа-2015”» Николай Фадеев рассказал BG, что сейчас одновременно завершается строительство четырех гостиничных комплексов известных мировых брендов и техническое открытие объектов состоится в марте-апреле текущего года, но первых гостей отели смогут принять в мае-июне. Операторы уже начали проходить сертификацию, чтобы определить свою «звездность» и подтвердить соответствие услуг установленным требованиям. На это потребуется от одного до трех месяцев. Тем не менее, гостиницы уже набрали персонал и приступили к его обучению. Таким образом, к предстоящим саммитам ШОС и БРИКС, которые пройдут в Уфе с 8 по 10 июля 2015 года, Уфа получит качественно иное состояние гостиничной сферы.
«Несмотря на снижение темпов развития гостиничного бизнеса ввиду макроэкономической ситуации, на 2015 год заявлено открытие большого числа отелей под управлением крупнейших международных операторов. В то же время нужно понимать, что реализация проектов, готовящихся сейчас к запуску, была начата четыре-пять лет назад,— рассказал руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Дэвид Дженкинс.— С учетом имеющихся сегодня сложностей в привлечении финансирования и колебаний стоимости импортных материалов, которые используются в отделке и оснащении гостиниц, можно прогнозировать перенос сроков открытия новых отелей, заявленных на ближайшие годы. Это не значит, что проекты будут отменены вовсе, но, учитывая опыт 2009 года, мы, безусловно, ожидаем замедления темпов ввода — каждый инвестор будет искать наименее рискованные пути развития своего проекта». В АНО «Офис-группа ШОС БРИКС „Уфа-2015”» заявляют, что все объекты будут сданы к международным мероприятиям, которые пройдут в Уфе в начале июля 2015 года. Мнения экспертов о том, насколько гостиницы будут заполнены и востребованы после мероприятий, расходятся.
Кто во что
Ранее заместитель начальника управления инвестиционной деятельности министерства экономического развития Башкирии Нияз Фазылов сообщал, что владельцы уфимских гостиниц уже формируют контракты для их загрузки после саммитов ШОС-БРИКС 2015 года. По его словам, при проектировании гостиниц международных сетей в Уфе в них были предусмотрены возможности для проведения презентаций «вплоть до выезда, к примеру, автомобиля на сцену». У ряда отелей, которые будут достроены к саммитам, достигнуты договоренности с автосалонами на проведение презентаций и другие формы загрузки вне саммитов, добавил господин Фазылов: «У каждой гостиницы есть своя стратегия развития, подписаны контракты на несколько лет вперед: когда, где презентации какой формы, какое мероприятие будет проводиться. Потому что это бизнес, и им необходимо как можно быстрее вернуть свои инвестиции». По словам министра Руслана Мирсаяпова, курирующего подготовку к саммитам, гостиничный бизнес не является высокооборачиваемым и быстро окупаемыми. «Это большие инвестиции и очень длительные, с периодом (окупаемости.— BG) не менее 10 лет. Конечно, при инициировании подобного рода проектов любой здравомыслящий инвестор трезво оценивает перспективы. Но статистика показывает, что до начала подготовки к мероприятиям ШОС и БРИКС в Уфе была острая нехватка гостиничных номеров разных категорий»,— добавил он.
Коммерческий директор Holiday Inn Ufa Константин Бушев считает, что загрузка будет достаточной, «даже выше — за счет бренда и той подготовки, которую мы уже ведем на рынке». По его словам, власти пообещали лишь дать загрузку в период после запуска, для отладки всех бизнес-процессов. «У нас есть стратегия и тактики, которые мы будем применять, если ситуация на рынке будет меняться. Наше местоположение — основной фактор для привлечения и удержания клиентов. Уфа — город для бизнес-туризма на 90%, потому конференции и конгрессы — один из центров доходности нашего отеля»,— рассказал господин Бушев и добавил, что Holiday Inn Ufa контрактует корпоративных клиентов, локальных и на глобальном уровне, которых им спускает оператор.
Отметим, что почти все крупные отели расположены в историческом центре города, и это позволяет владельцам отелей рассчитывать на туристов и посетителей иных крупных деловых мероприятий. Например, генеральный менеджер отеля Hilton Garden Inn Ufa Riverside Анна Цимплова называет расположение объекта стратегическим, по ее словам, договор на размещение гостей саммитов уже подписан. Госпожа Цимплова ссылается на опыт Екатеринбурга — по ее словам, после саммитов следует ожидать временного затишья в открытии новых гостиниц и перераспределения спроса в сторону появившегося качественного продукта. «В виду ярковыраженной сегментированности рынка, наш отель будет использовать современные методы управления доходами. Несмотря на то, что Hilton Garden Inn Ufa Riverside – это отель для бизнес-путешественников, мы также готовим к открытию ресторан и банкетный зал с панорамным видом, современные конференц-площадки. Отель обладает всеми техническими возможностями и готов проводить как деловые мероприятия, так и семейные торжества и свадебные банкеты»,— рассказала она.
В пятизвездном Sheraton рассказали, что в период мероприятий их отель будет загружен на 100%. Прогноз относительно дальнейшего развития там делать не берутся, заявляя, что многое зависит от политической и экономической активности республики. «Несомненно, мы делаем также ставку на проведение крупных конференций и мероприятий данного формата»,— отмечают в Sheraton и подтверждают, что контракты для загрузки объекта после саммитов ШОС-БРИКС 2015 года на стадии согласования.
Управляющий партнер ГК «Основа» (застройщик отеля Hampton by Hilton Ufa) Александр Калтыков говорит, что по планам загрузка Hampton by Hilton Ufa в период саммитов превысит 85%. «Саммиты дадут толчок развитию города и республики в целом. Новые проекты увеличат число деловых поездок, что позволит держать загрузку гостиницы на уровне 60%»,— считает он. Господин Калтыков заявил, что в Hampton by Hilton Ufa рассчитывают на востребованность конференц-залов. «По опыту работы отеля Hampton by Hilton Voronezh уже можно утверждать, что интересным форматом может стать проведение светских мероприятий, например приглашение звезд шоу-бизнеса, проведение тематических камерных концертов»,— говорит Александр Калтыков.
Взгляд со стороны
Аналитик ИХ «Финам» Тимур Нигматуллин считает, что с точки зрения сроков окупаемости в подобных проектах многое зависит от таких факторов, как структура собственности (в том числе наличие государства в составе акционеров), расположение объекта, ценового позиционирования и т.п. В целом, при прочих равных, проекты выглядят интересными для частных инвестиций, говорит эксперт. «В Уфе наблюдается дефицит качественных гостиничных номеров, и уровень заполняемости сравнительно высок по среднероссийским меркам. В целом же гостиничный бизнес довольно рискованный с точки зрения окупаемости инвестиций. Однако получить убыток от подобного рода проектов сложно. При падении спроса на гостиничные услуги здание всегда можно перепрофилировать под торговую и офисную недвижимость и т. п. Гостиницы действительно могут зарабатывать на проведении деловых мероприятий, приемов. Обычно это одна из их ключевых статей доходов. Впрочем, здесь многое зависит от качества недвижимости, отделки и позиционирования»,— подвел итог Тимур Нигматуллин.
Член совета директоров девелоперской компании «Стройинвест-Топаз» Максим Раевский говорит, что пополнение гостиничного фонда в любом городе — исключительно позитивная тенденция, поскольку качественных площадей в большинстве регионов сейчас не хватает. «Тем позитивнее факт, что в город самостоятельно приходят такие гиганты гостиничного бизнеса, как Holiday Inn, Sheraton и Hilton. Эти компании очень тщательно подходят к анализу перспектив рынка и разработке инвестиционных программ»,— говорит он, но добавляет, что инвестиционные программы составлялись до наступления спада в экономике страны, который вместе с санкциями оказал крайне негативное влияние на деловую активность даже в таких благополучных и привлекательных для иностранного капитала регионах, как Башкирия. «Чем ниже деловая активность, тем меньше поток так называемых бизнес-туристов, на которых как раз и рассчитаны гостиницы, строительство которых идет в рамках подготовки к саммитам. Впрочем, эта проблема затронет и российских отельеров. Программ поддержки отельеров в отсутствие спроса на гостиницы на федеральном и региональном уровнях, насколько мне известно, не существует, это потребовало бы перехода гостиничного фонда в государственную собственность. Тем не менее, правительство может стимулировать приток туристов за счет проведения в городе экономических, спортивных и культурных мероприятий — это на сегодня наиболее эффективный способ привлечения инвестиций»,— объясняет Максим Раевский. Генеральный директор Hospitality Income Consulting Елена Лысенкова тоже отмечает, что на уровне операционной деятельности случаев господдержки нет, существуют инвестиционные программы, которые предполагают, например субсидирование кредитной ставки. Все же остальное, включая уменьшение стоимости энергоносителей, не входит в перечень поддержки государством бизнеса.
Параметры возводимых гостиниц / УВЕЛИЧИТЬ
Параметры возводимых гостиниц / УВЕЛИЧИТЬ
Руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Дэвид Дженкинс считает, что спроса для загрузки всех планирующихся гостиниц в Уфе недостаточно. «В этом опасность любого крупного мероприятия: его проведение стимулирует большой объем строительства, которое в конечном счете имеет мало общего с коммерческой целесообразностью. Аналогичную ситуацию мы наблюдали в Казани: под саммит ЕБРР в городе было построено очень много отелей, и до сих пор местный рынок остается перенасыщенным гостиничными номерами, а в условиях высокой ценовой конкуренции за гостя тарифы находятся на низком уровне. Спроса на гостиничное размещение в Уфе будет недостаточно для такого объема нового предложения, поэтому цены, безусловно, будут страдать»,— говорит он. С ним согласна генеральный директор Hospitality Income Consulting Елена Лысенкова, по ее словам, подготовка к международным мероприятиям такого уровня обычно влечет за собой строительство новых объектов инфраструктуры, в том числе и гостиничной, в большинстве своем избыточной: «Готовящиеся к открытию в 2015 году объекты избыточны для городской инфраструктуры. В целом поток туристов в Уфу и регион не увеличится из-за открытия новых объектов. Поэтому увеличение предложения приведет к равномерному распределению существующего спроса на всех, а следовательно, к низким показателям загрузки в среднем по отрасли на ближайшие три-четыре года, а может и дольше. При этом важно отметить в дополнение, что после саммитов упадет поток бизнес-туристов, чьи поездки сейчас связаны с подготовкой к мероприятиям». «При всех красотах, окружающих Уфу, исторической и культурной ценности города, уникальном переплетении культур, город до текущего времени на 80% загружался и заполнялся бизнес-туристами, поездки которых стимулировались интересом деловой активности и обязательными командировками. Уфе предстоит конвертировать интерес людей к месту, где проходят международные встречи, в туристические визиты, таким образом увеличив долю туристических поездок в регион на 5–7% в ближайший год»,— считает госпожа Лысенкова.
Дэвид Дженкинс считает, что проекты могут быть отложены в ситуации, когда не хватает средств для их завершения. Однако инвесторы, по его мнению, понимают, что им необходимо открыть объекты до саммита, ведь это шанс заработать хоть какие-то деньги, а что будет потом, непонятно: это деловой город, и объема туристов для заполнения такого большого числа номеров недостаточно. «Этот сценарий — построить слишком много отелей для одного мероприятия, которые затем стоят пустыми — сейчас нередко встречается в российских городах. В целом для региональных российских городов-миллионников наличие одного-двух брендированных отелей, особенно работающих в разных ценовых сегментах, оказывается более чем достаточно. И сейчас в таких городах, как Самара, Екатеринбург, Казань, где появилось больше отелей под управлением международных операторов, наблюдается очень серьезная конкуренция, и в таких условиях этим объектам сложно зарабатывать — хорошие отели чувствуют себя неплохо, страдают те, что имеют недостатки с точки зрения локации или качества проекта. Выход сразу пяти брендированных гостиниц в Уфе станет шоком для местного рынка»,— считает эксперт.
Коммерческий директор Tez Tour Александр Буртин склонен к оптимистичной оценке ситуации: по его мнению, приход в регион таких глобальных брендов, как Holyday Inn, Sheraton, Hilton — это позитивный момент с точки зрения привлечения в регион иностранных туристов, поскольку их присутствие означает определенный уровень качества услуг и сервиса, на который рассчитывают гости из Европы и Азии. «Но надо понимать, что просто построить отели мало — необходимо обеспечить их заполняемость, вкладывать средства в то, чтобы сделать регион интересным как для иностранных туристов, так и для россиян. Это выполнимая задача в текущих условиях, поскольку девальвация рубля создала определенные преимущества для России: отдыхать здесь сейчас дешево, значительно дешевле, чем было раньше. Этим преимуществом надо пользоваться. Понятно, что изначально проекты были рассчитаны на спрос со стороны бизнеса, поскольку Уфа является важным деловым центром как на региональном, так и на федеральном уровне, однако сейчас спад в экономике привел и к снижению деловой активности, что ставит принципиально новые задачи перед отельерами: заполнять гостиницы за счет командировочных не получится, надо идти навстречу массовому клиенту, а он предпочитает высокий уровень качества обслуживания за приемлемые деньги. Для данной категории это сумма в пределах 50–100 евро в сутки»,— считает Александр Буртин. По его мнению, компании вряд ли изменят свои планы в отношении региона из-за текущего спада в экономике. «Кроме того, создание новых гостиниц — это огромная польза городу: транспортная инфраструктура, новые качественные коммерческие площади, новые рабочие места, контракты для малого и среднего бизнеса, ритейла, транспортных компаний, сферы обслуживания»,— говорит эксперт.
Городской планировщик НП «Rupa» Александр Антонов считает, что если город хочет действительно предоставить выбор гостям, то «Хилтоном» и «Шератоном» нельзя ограничиваться: «За свои деньги в таких отелях люди не живут, нужны многочисленные гостиницы рангом пониже. В то же время, брендовая гостиница высокого уровня, возможно, как и торговый молл, офис класса А, конгресс-центр и другие подобные монофункциональные люксовые здания — это уже уходящая натура, которой все труднее будет находить загрузку в будущем. Так что сегодняшним люксовым гостиницам надо быть готовыми в перспективе трансформироваться в общежитие с вкраплением офисов»,— говорит Александр Антонов.