2014 год можно назвать в целом удачным для жилищного строительства. В Нижегородской области сдали 1,5 млн кв. м жилья, из них более половины — в Нижнем Новгороде. Общероссийские же показатели впервые достигли объемов, сопоставимых с советской эпохой периода массовой застройки. Однако, по мнению экспертов, нестабильность экономики в скором времени вынудит стройкомплекс скорректировать планы на 2015 год.
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
По данным министерства строительства Нижегородской области, в 2014 году в регионе введено в эксплуатацию 1,581 млн кв. м жилья (рост 3,3% к уровню 2013 года). При этом индивидуального жилья сдано 773,9 тыс. кв. м, многоквартирного — 807,6 тыс. кв. м. «Огромную благодарность хочу выразить Нижнему Новгороду за выполнение показателей (за прошлый год здесь построено 800,8 тыс. кв. м жилья. — „Ъ“). Основной спрос на жилье был и остается в областном центре и прилегающих к нему районах, здесь и надо наращивать объемы»,— подчеркнул министр строительства Нижегородской области Владимир Челомин. Среди районов области в лидерах Богородский (104 тыс. кв. м жилья), Бор (78,9 тыс. кв. м), Арзамасский и Кстовский. Еще одним показателем успешности стройкомплекса, по словам министра, стало развитие собственной индустрии стройматериалов. В физических объемах производство выросло на 11%, а крупные застройщики, такие как «Жилстрой-НН» и группа СУ-155, в прошлом году модернизировали свои комбинаты, существенно увеличив производительность. По словам гендиректора ДСК №2 Дмитрия Кузина, в целом по объемам введенного жилья в 2014 году Россия добилась «лучших результатов социалистического периода». При этом в единичных регионах достигнута заявленная властями цель: строить жилье исходя из расчета «один квадратный метр на человека в год». «Однако представители этих регионов рассказывают, что спрос на жилье у них по-прежнему превышает предложение. Поэтому Нижегородской области, которая пока еще не достигла таких параметров, бояться нечего — надо строить»,— заявил Дмитрий Кузин.
Среди положительных тенденций — развитие малоэтажного строительства в пригороде Нижнего Новгорода, в богородском направлении, где планируется к застройке более 1 тыс. га бывших сельхозземель. Например, в Новинках построена первая очередь жилого поселка Окский Берег (свыше 30 тыс. кв. м жилья). К реализации своего масштабного многоквартирного проекта на той же территории приступила и компания «Квартстрой». Однако массовое развитие этого района пока упирается в отсутствие инженерных коммуникаций для больших объемов жилья.
Тем не менее застройщики пригорода начинают активно конкурировать с компаниями, которые ведут строительство в Нижнем, в первую очередь за счет более низких цен. «Для прошлого года было характерно расширение границ города, то есть появление большого количества проектов по строительству жилья в пригороде Нижнего Новгорода. Сейчас довольно много застройщиков продают в пригороде малоэтажное жилье, которое благодаря низкой цене и отделке „под ключ” оттягивает спрос от объектов в черте города. Но надо понимать, что такой спрос не получит значительного развития, так как это предложение не включает в ближайшей перспективе развитую инфраструктуру, например транспортную доступность, социальные объекты, благоустроенную территорию и тому подобное»,— считает заместитель генерального директора по стратегии и развитию бизнеса группы компаний «Столица Нижний» Борис Замский. Застройщики Новинок, напротив, уверены, что с появлением такого предложения все больше нижегородцев будут выбирать более дешевое жилье в пригороде, а инфраструктура — дело наживное.
По мнению застройщиков, самыми востребованными на местном рынке недвижимости по-прежнему остаются одно- и двухкомнатные квартиры экономичного класса. «Это подтверждается и существующим предложением на рынке жилья: сегмент „эконом” на рынке Нижнего Новгорода составляет 65% от общего предложения»,— говорит Борис Замский. По его словам, группа «Столица Нижний» в прошлом году увеличила объемы ввода такого жилья на 14%, сдав 96 тыс. кв. м в жилых комплексах «Цветы» и «Седьмое небо».
Однако экономический кризис, обострившийся в конце прошлого года, пагубно влияет на строительный бизнес. «Причины нынешнего падения продаж обусловлены резким торможением ипотеки, так как банки ужесточили требования к заемщикам. Если ранее ипотечные сделки занимали около 50% объема продаж, то в январе 2015 года они просто исчезли»,— объясняет заместитель генерального директора ЗАО ДСК-НН (дочерняя компания холдинга СУ-155) Андрей Ермолаев. По его словам, из-за повышения стоимости кредитов для застройщиков компания в декабре была вынуждена поднять цены на жилье в среднем на 2 тыс. руб. за квадратный метр.
В качестве альтернативы ипотеке крупные застройщики начнут продавать жилье в рассрочку, уверен господин Ермолаев. «Например, в группе СУ-155 для покупателей квартир в строящихся объектах Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга разработана программа, которая в некоторых случаях станет более выгодным финансовым инструментом, чем ипотека. Новое предложение предусматривает рассрочку от одного года до четырех лет при взносе 30–70% от стоимости приобретаемого жилья. Ставка варьируется от нуля до 10% в зависимости от суммы первоначального взноса и срока ипотеки. Условия в части взносов и процентов аналогичны предложениям банков периода „тучных нулевых”, когда ставка по рублевым ипотечным кредитам находились на минимальной планке 8–12% годовых»,— добавляет Андрей Ермолаев. В компании «Жилстрой-НН» в будущее смотрят с оптимизмом, заложив в планы на 2015 год увеличение объемов жилья. «В апреле ситуация с ипотекой выровняется, банкам уже оказана господдержка. Думаю, цена ипотечных кредитов установится на уровне 13–13,5% годовых. Люди все равно будут их брать, лишь бы банки выдавали. Кроме того, в Нижнем Новгороде много вторичного жилья. Снижения спроса у нас не будет, и падения цен мы также не прогнозируем»,— объясняет директор по маркетингу компании «Жилстрой-НН» Ольга Сажина.
На поддержку ипотечного кредитования регионам выделяют около 20 млрд руб.; кроме того, вводится так называемая запретительная ставка — не выше 13% годовых, отмечает Дмитрий Кузин. Эксперт надеется, что с помощью АИЖК и уполномоченных банков уже к марту будет достигнут положительный эффект от этих действий.
Министр строительства Владимир Челомин призывает застройщиков активнее участвовать в расселении ветхого и аварийного фонда в соответствии с законом №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»: регион рассчитывает получить на эти цели около 2,5 млрд руб. из федерального бюджета и ввести 80-процентное авансирование госконтрактов. Также, по мнению министра, строителям следует присмотреться к госпрограмме «Жилье для российской семьи». Она предусматривает продажу жилья определенным категориям граждан по фиксированной цене 30 тыс. руб. за квадратный метр, причем готовится увеличение этой суммы до 35 тыс. руб. Вкупе с возмещением застройщику затрат на инфраструктуру из расчета 4 тыс. руб. за квадратный метр эта госпрограмма позволит предприятиям загрузить себя работой «не жируя, но сохраняя минимальную рентабельность», говорит Владимир Челомин. Добавим, что в рамках программы «Жилье для российской семьи» Нижегородская область обязалась до июля 2017 года построить не менее 260 тыс. кв. м жилья для льготников.
В целом же участники рынка осторожны в прогнозах, полагая, что некая определенность появится лишь по итогам первого квартала. Кризисные явления в экономике не могут не отразиться на стройкомплексе, считает заместитель директора городского департамента по строительству Артем Каразанов. По его словам, задача-минимум для Нижнего Новгорода — удержаться на прежнем уровне, построив в 2015 году не менее 800 тыс. кв. м жилья. При этом областные власти поставили более высокую планку, требуя ввести в эксплуатацию в Нижнем Новгороде не менее 1 млн кв. м жилья, сосредоточив на этой задаче все усилия.