Завершая год, игроки воронежского коммунального рынка улаживают финансовые разногласия с ресурсоснабжающими организациями и «активно продолжают работать», опровергая слухи о ликвидации и банкротстве. Все это не просто наведение порядка, но и подготовка к испытанию, которое ждет управляющие организации в новом году, – к получению лицензии. Специалисты коммунальной сферы утверждают, что грядущее нововведение может серьезно видоизменить рынок.
Объективно оценить эффективность деятельности УК сегодня крайне сложно, считают эксперты
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Согласно данным сайта «Реформа ЖКХ», на который ссылается и Государственная жилищная инспекция Воронежской области, сегодня местный рынок ЖКХ делят 254 организации. Из них 139 товариществ собственников жилья (ТСЖ), 97 управляющих компаний (УК) и 17 жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Всего они отвечают за 4,743 тыс. домов общей площадью 23,4 млн кв. м.
ТРОЙКА С МИНУСОМ Тройка основных игроков местного рынка: ОАО «УК Ленинского района», ОАО «УК Советского района» и ОАО «УК Левобережного района» – выходцы из ликвидированного некоммерческого партнерства «Воронежская коммунальная палата» (ВКП), еще полтора года назад контролировавшего порядка 60% жилищного фонда (более 3 тыс. домов) города. Теперь, по собственным данным компаний, в управлении УК Ленинского района находятся 522 дома (1,2 млн кв. м), УК Советского района контролирует 483 дома (1,8 млн кв. м), а на УК Левобережного района приходится 348 домов (977 тыс. кв. м). Остальные выходцы из ВКП также работают в разных районах города, но с куда более скромной долей площадей. Так, в Коминтерновском районе на семь УК (ООО «РЭК Жилищное Единство», «РЭК Жилищное Содружество», «УК “Мастер”», «УК РЭП-101», «РЭК Комфорт», «УК Коминтерновского района» и «УК “Городок”») приходятся 755 многоквартирных домов. В Железнодорожном районе города ООО «РайДЭЗ ЖКХ Железнодорожного района» и ОАО «УК Железнодорожного района» делят 365 домов. А две организации Центрального района, ООО «РЭК Центральный» и ОАО «УК Центрального района», управляют всего 447 домами. Таким образом, общее число домов, контролируемых бывшими организациями палаты, – 2,9 тыс., или свыше 50% от общего числа домов, обслуживаемых воронежскими организациями.
По отчетности за 2013 год «доход от управления» УК Ленинского района превысил 200 млн руб., УК Советского района – более 256 млн руб., а УК Левобережного района – свыше 549 млн руб. В текущем году эти цифры не должны существенно измениться, так как, по данным УК, в уходящем году их клиентская база осталась на прежнем уровне. Отметим, что, по данным «СПАРК-Интерфакс», ОАО «УК Ленинского района» закончило 2013 год с чистым убытком в 663 тыс. руб., ОАО «УК Советского района» – с 2,5 млн руб. убытка, а ОАО «УК Левобережного района» – с 1,7 млн руб.
«Нас не удивляет, когда активные собственники в поисках лучших решений для своих ветхих домов голосуют на собрании о выходе в ТСЖ, – рассказывает Константин Дундуков, главный инженер УК Ленинского района. – Ведь когда на балансе компании числится почти полтысячи домов, многие из которых давно требуют капитального ремонта, то содержать их за “первую строку” на должном уровне крайне сложно. Но собственники должны понимать, что ТСЖ будет работать с тем же скудным финансированием, что и УК. Или придется выносить на голосование вопрос повышения платы. Чтобы выполнить минимальный перечень услуг, установленный федеральным законодательством, “первая строка”, по оценкам федеральных экспертов, должна быть не меньше 25 руб. с квадратного метра».
Эффективность работы управляющих организаций попыталась оценить госкорпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ», составив рейтинг на основе разработанной методики из пяти направлений (масштаб деятельности, финансовая устойчивость, эффективность деятельности, репутация, прозрачность). В этом рейтинге Воронежская область заняла 34-е место из 83, не попав, таким образом, ни в «Топ-5 лучших», ни в «Топ-5 худших» субъектов. В мониторинге участвовали 233 воронежские организации, которые дальше показателя «высокий» (присвоен был лишь одному ТСЖ ЖК «Ломоносовский») не продвинулись, хотя впереди были еще два – «наивысший» и «очень высокий». «Выше среднего» оценили семь организаций, «средних» оказалось 38, «ниже среднего» – 35, «удовлетворительных» – 34, «неудовлетворительных» – 33, с уровнем «низкий» – 25, а больше всего – 60 – «предельно низкий». Последней характеристики, к примеру, удостоилась УК Коминтерновского района, обслуживающая 239 домов.
Впрочем, руководитель общественного совета по вопросам ЖКХ Воронежа Ольга Фролова утверждает, что не знакома с методикой, позволяющей объективно оценить работу управляющих организаций: «Какой показатель может быть наиболее эффективным? Количество обращений? А что если в одном доме люди жалуются, а в другом нет? Акт выполненных предписаний, которые управляющей компании дали Роспотребнадзор и Жилищная инспекция? Этот показатель тоже необъективен. Одна компания получает предписание на ремонт кровли, которое она не выполнит из-за больших затрат, а вторая, образно говоря, «убраться в подъезде», с чем проблем не возникнет».
ПОЛУЧИТЬ И УДЕРЖАТЬ С сентября текущего года в силу вступил федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ…», получивший название закона о лицензировании. Согласно ему юридические лица и предприниматели, занимающиеся управлением многоквартирными домами, обязаны получить лицензию на эту деятельность до 1 мая 2015 года. После указанной даты без лицензии работа на рынке не допускается.
Как пояснил руководитель направления «Лицензирование» юридической фирмы «Сфера права» Илья Крюков, перечень причин для отказа в получении лицензии весьма короткий. Организации необходимо оплатить госпошлину в размере 30 тыс. руб., обеспечить соблюдение правил раскрытия информации. А ее должностному лицу предстоит сдать квалификационный экзамен, состоящий из 100 вопросов, на 14 из которых он может ответить неправильно. Юридическое лицо не должно находиться в стадии банкротства, а его представители, на которых уставом или иными документами возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, не могут иметь судимости по определенным категориям дел административного и уголовного судопроизводства. «Но получить лицензию – еще не все, – добавляет Илья Крюков. – Основные сложности начнутся с 1 мая, когда УК нельзя будет допустить наложение двух административных наказаний за правонарушение по одному и тому же дому в течение календарного года. Иначе домом больше не управляешь. Теряешь таким образом 15% домов – и лицензия аннулируется».
Директор УК Левобережного района Владимир Болотов полагает, что «если Госжилинспекция в своих проверках будет подходить к работе формально, то любую компанию можно будет в два щелчка лишить лицензии»: «Только кто потом будет обслуживать дома? Особенно старые, которые мэрия по конкурсу спихнула нам в управление. Тогда не было желающих управлять такими домами. И сейчас их не появилось. Но я надеюсь, что проверяющий орган будет смотреть и состояние дома, и наличие средств на его лицевом счету».
Депутат Воронежской облдумы, заместитель председателя комитета по ЖКХ Татьяна Головачева напоминает, что УК начали возмущаться, когда закон о лицензировании еще был проектом: «Если УК приходит на рынок, то она должна понимать свои обязанности. В коммунальной сфере граждане имеют право на получение качественной услуги». «Вопрос компетентности работников коммунальной сферы обсуждался на уровне Минстроя, правительства. В лицензировании же он не стоит вообще. Так что пока я вижу, что это чистой воды профанация. Допустим, ты не сдаешь экзамен с первого раза. Ну и что? В другое установленное время ты снова приходишь сдать его с другой группой. Первая попытка, десятая – лишь бы успеть до мая», – иронизирует Ольга Фролова. Несколько иного мнения придерживается господин Крюков: «Насколько серьезно испытание лицензированием, покажет практика правоприменения. Объем работ по лицензионному контролю весьма значителен. Поэтому, думаю, есть риск формализации этого процесса вообще и в вопросе применения санкций к неугодным компаниям – в частности. К тому же подавляющая часть руководителей УК, являясь неплохими практиками и технически грамотными людьми, не могут свободно ориентироваться в той бездонной массе “нормативки”, которая необходима для сдачи квалификационного экзамена. Им придется просто зубрить ответы. Но, думаю, форма лицензирования все равно должна положительно повлиять на качество оказываемых коммунальных услуг».
В Воронежской области управляющие организации одновременно с подготовкой к сдаче квалификационного экзамена улаживают «вечные» финансовые разногласия с ресурсоснабжающими организациями. «Недавно наша компания провела сверку взаиморасчетов с поставщиками ресурсов (ООО “РВК-Воронеж” и МКП “Воронежтеплосеть”), – рассказывает директор УК Советского района Владимир Дмитриев. – Основной наш долг перед поставщиками образовался из-за долгов неплательщиков перед нами. Но эти средства поставщики по договору переуступки прав требования теперь будут взыскивать сами. Поэтому, думаю, все необходимые требования лицензирования мы выполним». Аналогичный настрой у Алины Мелехиной, руководителя юридической службы УК Ленинского района: «Недавно мы подписали соглашения с поставщиками ресурсов, по которым привели взаиморасчеты в порядок. Теперь никаких финансовых разногласий между нами нет».
ВСЕ СРЕДСТВА ХОРОШИ... Впрочем, общественный совет по вопросам ЖКХ при главе Воронежа указывает на иные особенности подготовки ведущих УК к лицензированию. Речь идет о «массовом делении крупных УК: те из них, кто имеет на своем балансе порядка 400-500 домов, разбиваются на ряд небольших компаний, у которых в управлении будет 30-50 зданий». Члены совета ссылаются на жалобы от собственников, обративших внимание на объявления следующего характера: «В связи с реорганизацией ОАО “Управляющая компания Ленинского района”, связанной с лицензированием ЖКХ, и в целях повышения качества обслуживания проводится передача полномочий…». Для «оформления правоустанавливающих документов» собственников просят прийти по определенному адресу.
По словам руководителя общественного совета Ольги Фроловой, схема дробления выглядит так: из подрядных организаций, которые предоставляли УК услуги по обслуживанию жилфонда, создаются новые управляющие компании. Они берут в управление 30-50 наиболее благополучных домов, а малобюджетный жилфонд остается в старой компании, у которой могут возникнуть проблемы с получением лицензии. «Ни одна лицензированная компания в здравом уме не захочет брать эти дома в управление. Заставить частную УК это сделать никто не сможет. Создать ТСЖ в таких домах просто нереально, при существующем размере платы за содержание и ремонт у малобюджетных домов не будет такой собираемости, чтобы обеспечить прибыль управляющим или хотя бы сработать на ноль», – поясняет госпожа Фролова.
Эксперты полагают, что УК, в которой останется малобюджетный жилфонд, в итоге получит лицензию «методом исключения», в противном случае домами некому будет управлять. Татьяна Головачева такой ход считает спорным: «Что такое “реорганизация, связанная с лицензированием”? Это искажение действующего законодательства и введение людей в заблуждение. Но теоретически это может делаться для того, чтобы в случае лишения лицензии одной компании ее клон был рядом и взял под свое управление ее дома». Илья Крюков предупреждает, что в соответствии с жилищным законодательством УК не может выступать инициатором подобных действий: единственный правомочный орган по данному вопросу – собрание собственников помещений.
Между тем сами участники рынка отрицают свое участие в подобном делении. «К упомянутым объявлениям наша УК не имеет никакого отношения, – утверждает Алина Мелехина из УК Ленинского района. – Мы слышали, что по домам, которые мы обслуживаем, периодически ходят сотрудники других УК, предлагая свои услуги. Но мы не собираемся ничего передавать или делить. Мы продолжаем работать. Недовольные собственники, конечно, есть, но все вопросы мы стараемся решать и следить, чтобы уровень обслуживания не падал».
«Исчерпывающий перечень документов, обязательный для получения лицензии, одинаков как для компаний, обслуживающих старый жилфонд, так и обслуживающих новостройки, – добавляет господин Крюков. – Разница возникнет уже после получения лицензии – в рамках лицензионного контроля. В случае разделения у компании появляется необходимость платить вместо одной несколько государственных пошлин, готовить столько же должностных лиц к аттестации, раскрывать информацию о своей деятельности на собственных сайтах и т.д. Все это дополнительные траты. Кроме того, учитывая географию воронежских домов, собрать хорошие объекты в один “карман”, а плохие – в другой достаточно проблематично». Да и в рамках лицензионного контроля, уверен эксперт, преимуществом это вряд ли станет. Так как в случае отзыва лицензии законодатель обязывает «старую» компанию обслуживать дом до того момента, пока не найдется новый «управляющий». «Самое интересное здесь то, что весь переходный период, который может затянуться на годы, управлять домом обязана “старая” компания, но уже без лицензии. А в соответствии с КоАП “Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами” управление в период прекращения действия лицензии или ее аннулирования влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 200 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до трех лет; на предпринимателей и юрлиц – от 150 до 500 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до трех лет», – резюмирует Илья Крюков.