Санкции в отношении российских банков и компаний, усиление геополитической напряженности привели к замедлению роста экономики и обесцениванию отечественной валюты. Финансовая нестабильность заставляет искать способы надежного сохранения средств. Популярным инструментом для непрофессиональных инвесторов вновь становится жилая недвижимость. Впрочем, эксперты и участники рынка в Черноземье сдержанно оценивают перспективы капиталовложений в жилье.
Вложения в жилье остаются одним из самых эффективных способов сохранения капитала
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
«В отсутствие доступа к рынкам ценных бумаг и навыков работы с ними именно приобретение недвижимости остается доступным инвестиционным инструментом. Банковские вклады в валюте сейчас почти бездоходны, в рублях – ненадежны, – констатирует гендиректор Tekta Group (один из крупнейших девелоперов Подмосковья) Дмитрий Коновалов. – Недвижимость очень чувствительна к пертурбациям в экономике, но отличается тем, что цена на нее если и снижается, то только в исключительных случаях и крайне медленно – ощутимого падения стоит ожидать только в случае масштабного кризиса образца 2008 года. Как только появляются сигналы к улучшению экономики, цены на недвижимость снова начинают быстро расти. Стагнация на рынке должна закончиться, как только прояснится политическая обстановка. В то же время нельзя сказать, что сейчас цены на недвижимость падают – они просто не растут».
ЗАНЯТЬ И СОХРАНИТЬ В таких условиях популярный ранее метод сбережения средств с помощью покупки квартиры может выглядеть рискованным и неоправданным. Однако стабилизация цен на недвижимость и отсутствие альтернативных инструментов для непрофессионального инвестора делают покупку квартиры интересным вариантом даже с условием привлечения ипотечного кредита. «Пока сложившаяся на рынке недвижимости ситуация располагает к покупке квартиры, – отмечает гендиректор агентства Galaxy Realty Филипп Третьяков. – Во-первых, цены на недвижимость в этом году повышались только по мере готовности проектов. Во-вторых, сейчас банки пока легко кредитуют покупателей новостроек и предоставляют выгодные условия по ипотеке со ставкой 13–14% в год».
По мнению участников рынка, сейчас многие заемщики покупают квартиру в ипотеку именно с целью сохранения имеющихся средств. «Сберегательный спрос на недвижимость мы зафиксировали еще в первом квартале текущего года, – подтверждает зампред правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова. – Когда курс рубля начал колебаться, многие банковские клиенты решили вложить свои сбережения в покупку квартиры. Те, чьих сбережений не хватало для приобретения жилья за наличные, пользовались ипотечным кредитом. Это явление мы видим до сих пор: по нашим оценкам, более 20% ипотечных сделок совершается с целью вложения средств».
Правда, участники рынка с опасением смотрят на ближайшие перспективы строящейся недвижимости, высоко оценивая риски увеличения заявленных сроков строительства, что может означать для заемщика дополнительные затраты по выплате кредита. «Принимая особенности текущей ситуации, сегодня в ипотеку выгодно покупать недвижимость, находящуюся на финальной стадии готовности, – отмечает Алексей Белоусов, коммерческий директор столичного девелопера Capital Group. – Во-первых, на текущем рынке покупатель может рассчитывать на преференции при стопроцентной оплате контракта. Во-вторых, он сэкономит на обслуживании кредита. В- третьих, у объекта на финальной стадии реализации отсутствует вероятность задержки в строительстве, что также немаловажно при принятии решения об инвестициях в новостройку».
ЧЕРЕЗ СТАГНАЦИЮ К РАЗВИТИЮ «В Воронеже уровень ипотечного кредитования в августе снизился примерно в два раза по сравнению с предыдущими годами вплоть до кризисного 2008 года и сейчас имеет тенденцию к стагнации», – рассказал директор информационной сети недвижимости Infoline Евгений Лавриненко. В то же время он не видит повода считать сложившуюся ситуацию выходящей за рамки: «Такое поведение рынка можно назвать системным. Строительная отрасль движется к тому, что баланс “спрос – предложение” уходит в сторону предложения и покупательская активность снижается».
Глава Infoline предполагает, что дальнейшее ослабление рубля «поможет» строителям: «Вскоре возможен новый всплеск активности, и потом рынок начнет медленно расти, однако докризисных темпов этот рост не достигнет, так как будет значительно ограничен спрос». По мнению господина Лавриненко, развитие рынка в ближайшее время может быть связано с «отложенным спросом», так как продолжающееся падение курса российской валюты к доллару и евро даст импульс для покупок. Эксперт предупредил, что у желающих инвестировать в недвижимость вскоре могут возникнуть проблемы с получение кредитов: «Ставки на ипотеку будут расти – дешевые кредиты закончились».
По данным федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в Воронежской области количество предоставленных населению кредитов в 2014 году ощутимо выросло к концу второго квартала (4,1 тыс. по сравнению с 3,3 тыс. по итогам первого квартала). Данные за июль-август подтверждают позицию господина Лавриненко – за эти два месяца было выдано всего 1,9 тыс. кредитов. Общая сумма кредитов, выданных за январь-август в регионе, превысила 13,4 млрд руб.
В ОЖИДАНИИ «ВИТКА РОСТА» «В целом на рынке ипотечного кредитования в Липецке можно отметить снижение динамики», – считает гендиректор местного агентства недвижимости «Ризолит» Дмитрий Кабанов. Он отмечает удорожание самого кредита и объясняет это преимущественно «осторожным поведением банков», которые в нестабильной макроэкономической ситуации «стали менее лояльны к заемщикам и внимательно оценивают их платежеспособность». «Сейчас непрофессиональные инвесторы не могут сориентироваться, куда вложить средства, чтобы они без последствий переждали кризисный период в экономике. Недвижимость в этой ситуации – один из самых стабильных вариантов для капиталовложения», – считает глава «Ризолита».
В то же время он рассчитывает, что после окончания периода нестабильности рынок недвижимости в регионе «выйдет на новый виток развития». В качестве одного из самых перспективных направлений инвестиций господин Кабанов выделяет покупку площадей во «вторичке», которые впоследствии можно использовать для арендного бизнеса. Он также подтвердил, что ипотечные заемщики сейчас в первую очередь обращают внимание на уже сданное в эксплуатацию либо близкое к готовности жилье: «В одном из последних построенных в Липецке жилых комплексов – “Университетском” (около 216 тыс. кв. м жилья на участке 39,2 га) почти 80% всех квартир куплены с помощью кредитных ресурсов, в том числе ипотечных».
Статистика ипотеки в Липецкой области, по данным АИЖК, подтверждает тренд всего макрорегиона – рост во втором квартале 2014 года и заметное снижение к концу третьего. Если в первом квартале текущего года банками в Липецкой области было предоставлено почти 1,5 тыс. кредитов, а во втором – 1,8 тыс., то за июль и август – 900. Общая сумма кредитов, выданных за январь-август в регионе, составила около 5,7 млрд руб.
«Если ранее для рынка жилья в Белгороде были характерны вложения москвичей и жителей северных регионов РФ, то сейчас этот тренд практически не прослеживается», – рассказала специалист по недвижимости местного агентства «Грант» Людмила Могула. Она объяснила, что «близость региона к Украине (около 80 км от областного центра до Харькова) пугает перспективных инвесторов». В то же время госпожа Могула отметила, то уровень вложений в недвижимость местных жителей в целом остается на прежнем уровне, а снижение началось только после второго квартала текущего года. По данным АИЖК, если в первом квартале текущего года белгородцы взяли более 1,6 тыс. кредитов, а во втором – 1,9 тыс., то за июль-август была выдана 1 тыс. Общая сумма кредитов, выданных за январь-август в регионе, составила более 6,4 млрд руб.
«В Орле за последние несколько месяцев заметно увеличилась доля сделок по покупке недвижимости за наличные (на 15-20%). При этом наличных средств у покупателей всегда было немного, и ранее основной объем покупок обычно происходил за счет ипотечного кредитования», – подчеркнул замгендиректора местной риелторской компании «Городъ» Вячеслав Коробкин.
«Сейчас установился условный паритет между покупкой жилья за наличные и сделками с привлечением кредитов. Люди диверсифицируют свои накопления – что-то оставляют в рублях, что-то вкладывают в валюту, но самыми стабильными по-прежнему остаются инвестиции в недвижимость», – считает господин Коробкин. По его словам, выделить тенденцию капиталовложений непрофессиональных инвесторов в недвижимость на региональном рынке пока нельзя, однако «осенью в сфере недвижимости начинается “сезон” и традиционно отмечается увеличение продаж»: «Здесь не важно, кризис в экономике или нет. Но ажиотажного спроса не ожидается». По данным АИЖК, количество выданных ипотечных кредитов в регионе к концу третьего квартала заметно снизилось: около 500 за июль-август текущего года по сравнению с 1,2 тыс. во втором квартале и 1,1 тыс. в первом. Общая сумма кредитов, выданных за январь-август в регионе, составила почти 4 млрд руб.
«В Тамбове никто пока не бежит вкладываться в жилье, но небольшой прирост активности все-таки есть», – отмечает гендиректор одного из крупных местных агентств недвижимости «Абсолют» Вадим Теселкин. По его мнению, «динамика рынка зачастую зависит от психологического момента – в сложных экономических условиях непрофессиональные инвесторы не до конца понимают, что происходит сейчас и что будет дальше».
«Покупательская активность местных жителей снижается. Они не могут определиться, куда вложить средства – в недвижимость или в валюту, потому что помнят обрушение цен на жилье в кризисном 2008 году», – добавил господин Теселкин. Он считает, что сейчас в регионе вложения в жилье остаются одним из самых эффективных способов сохранения капитала. Руководитель агентства рассчитывает и на дальнейший рост интереса к жилью: «В последние месяцы года традиционно происходит всплеск покупок недвижимости, и можно рассчитывать, что этот тренд распространится и на 2015 год». При этом в Тамбове инвесторов также интересует в первую очередь уже сданный жилой фонд.
По данным АИЖК, в Тамбовской области в первом квартале было предоставлено 1,1 тыс. кредитов, во втором – 1,4 тыс., в июле и августе – 800. Общая сумма кредитов, выданных за январь-август в регионе, составила около 5 млрд руб.
«В последние пару месяцев рынок ипотеки в Курске стагнирует», – считает руководитель Курского бюро недвижимости Любовь Бобынцева. Она пояснила, что роста динамики жилищного кредитования в регионе сейчас нет. Напротив, отмечается заметное снижение. Госпожа Бобынцева связывает это с тем, что «на фоне снижения платежеспособности населения банки подняли ставки на ипотеку». «Сейчас нет предпосылок к тому, чтобы местные жители начали инвестировать в недвижимость с привлечением кредитных ресурсов. В этой сфере все тихо», – заключила руководитель бюро.
Снижение в области количества ипотечных кредитов отмечают и в АИЖК. По данным агентства, рынок показал рост во втором квартале 2014 года – почти 2 тыс. кредитов по сравнению с 1,6 тыс. в первом, но к концу третьего заметно ослабил позиции – 1 тыс. за июль-август. Общая сумма кредитов, выданных за январь-август в области, составила более 6,3 млрд руб.