Рынок строительства жилья на Юге продолжает развиваться: девелоперы объявляют о старте новых проектов в регионе. Однако осенний рост ставок по ипотеке может снизить платежеспособный спрос на жилье. Кроме того, застройщикам будет сложнее находить инвестиции для своих проектов, учитывая дефицит ликвидности в российской банковской системе. По мнению экспертов, в этих условиях девелоперам важно разрабатывать и внедрять новые финансовые схемы приобретения жилья для своих клиентов.
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Развитие без остановки
Несмотря на непростую ситуацию в экономике, рынок строительства жилья на Юге активно развивается: девелоперы не только продолжают реализацию текущих проектов, но и анонсируют новые. Так, ГК «Патриот» только в Ростове-на-Дону планирует ввести в эксплуатацию в 2015 году около 125 тыс. кв. м жилья. «В частности, планируется завершение строительства жилого комплекса „Акварель“, который возводится на участке площадью 4 га и состоит из пяти многоэтажных домов общей площадью около 57 тыс. кв. м,— рассказали BG в пресс-службе компании.— Также в 2015 году продолжится строительство шестого микрорайона „Западных ворот“, которое было начато в июне 2014 года. Микрорайон расположится на участке в 37,67 га. Здесь планируется построить 24 жилых дома общей площадью 408 тыс. кв. м (около 9,5 тыс. квартир)». Как отмечает президент строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Евгений Муравьев, в своей стратегии развития компания планирует в течение трех лет выйти на объем строительства 500 тыс. кв. м жилья в год, работая не менее чем в восьми регионах России.
Новые микрорайоны и жилые комплексы появляются и в городах Черноморского побережья. «Зимой 2014–2015 года планируется запуск первой очереди жилого района „Резиденция Анаполис“ в Анапе,— рассказал исполнительный директор управляющей компании «Фонд Юг» Эдуард Жучков.— Кроме того, в планах компании освоение территории, предназначенной генеральным планом под комплексную жилую застройку. В ближайшие годы мы планируем начать строительство нескольких крупных проектов: многофункциональный жилой район „Павловский Посад“, жилой комплекс „Орбита“, курортно-жилой район „Солнечная долина“. В настоящий момент ведутся проектные работы. Наряду с новыми проектами мы продолжаем строительство ЖК „Резиденция Утриш“, которое будет полностью завершено в 2015 году».
«Девелопмент жилой недвижимости был и продолжает оставаться перспективным для застройщиков,— объясняет активность участников рынка генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.— Это связано с несколькими факторами. Во-первых, базовая потребность населения России в жилье остается достаточно высокой. Даже по сравнению с восточно-европейскими соседями обеспеченность населения страны жильем достаточно низка. Это значит, что минимум в ближайшее десятилетие потребность в приобретении нового жилья будет сохраняться на достаточно высоком уровне. Во-вторых, цена входа на рынок жилой недвижимости для застройщиков и инвесторов ниже, чем в сегменте коммерческой недвижимости. Объем инвестиций в строительство небольшого жилого комплекса может начинаться с 60–70 млн руб., что наряду с возможностью привлечения средств дольщиков делает такие проекты доступными для широкого круга строительных компаний. Для сравнения: девелопмент небольшого офисного центра площадью 5 тыс. кв. м потребует инвестиций в размере не менее 150–160 млн руб.».
По мнению Эдуарда Жучкова, интерес к российскому рынку недвижимости подогрели санкции со стороны ряда западных стран: «Согласно опросам, россияне стали опасаться ограничений, которые были введены со стороны ЕС и США в отношении России. Мы видим приток покупателей, которые изначально рассматривали для себя вариант покупки недвижимости за рубежом, в таких странах, как Болгария или Черногория, однако в итоге остановили свой выбор на одном из курортов Черного моря. Также растет спрос со стороны сотрудников силовых структур. Так, например, за январь-сентябрь 2014 года в наших проектах было совершено на 25% больше сделок по продаже объектов в Анапе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года».
Фактор ипотеки
Несмотря на положительную динамику строительного рынка региона, беспокойство экспертов вызывает снижение платежеспособного спроса на жилье. Как отмечает Илья Володько, последние два года происходит сокращение доли покупателей с «живыми» деньгами. Фактически ипотечное кредитование и социальные программы в 2014 году стали основными драйверами роста спроса на жилье. В некоторых проектах доля покупателей, приобретающих жилье в рассрочку, с помощью ипотеки, материнского капитала, военных сертификатов достигает 75%. Так, по данным ЦБ на 1 августа 2014 года, было выдано 538 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 927 млрд руб. Это в 1,3 раза больше, чем за аналогичный период 2013 года, по количеству и в 1,4 раза — в денежном выражении.
Однако ипотека становится все менее доступной для заемщиков. Осенью о повышении процентных ставок объявили такие крупные банки, как ВТБ24, Альфа-банк, Росбанк и другие игроки. По данным ЦБ, в январе 2014 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составляла 12,28% и снизилась до 12,21% в августе. Сейчас, по оценкам экспертов, средняя процентная ставка находится на уровне 13–14%.
«Важно понимать, что удорожание цен на стройматериалы, кредитов для застройщиков будет происходить на фоне замедления роста спроса на жилье. Это означает, что застройщикам будет сложно переложить возросшие издержки на потребителя. В таких рыночных условиях цены на жилье не смогут иметь значительную динамику роста»,— подчеркивает Илья Володько.
В свою очередь замедление роста цен на жилье приведет к тому, что сегмент строительства жилья станет менее интересным для частных инвесторов. «В последние годы цены на жилье даже в крупных городах юга России не растут такими высокими темпами, как раньше,— отмечает директор ростовского офиса «БКС Премьер» Руслан Хисматуллин.— Рост составляет от силы 5–7% в год, что сопоставимо со ставками по депозитам. Соответственно, покупка готового жилья на российском рынке с целью его последующей перепродажи становится не слишком заманчивым вариантом для тех, кто рассматривает вложения в недвижимость в первую очередь с точки зрения инвестиционного дохода. Приобретение квартиры для последующей сдачи в аренду также подходит не всем инвесторам из-за слишком долгого срока возврата инвестиционных средств».
По мнению Руслана Хисматуллина, единственной приемлемой стратегией для частных инвесторов сегодня становится покупка на этапе котлована. В этом случае разница между ценой покупки «на старте» и ценой продажи готовой квартиры может достигать 30–40%. «Этот вариант подходит тем людям, у которых есть на руках наличные деньги и которые готовы ждать полтора-два года до момента ввода дома в эксплуатацию. Однако и здесь есть свои тонкости: в этом случае нужно крайне внимательно отнестись к выбору застройщика. Важно быть уверенным, что даже в условиях дорожающих кредитов и снижения количества покупателей у него хватит ресурсов довести проект до конца».
Пространство для экспериментов
Илья Володько уверен, что для девелоперов настало время продуманных и нестандартных решений. «Основная стратегия девелоперского бизнеса должна включать в себя разработку и внедрение новых форматов жилья в соответствии с требованиями рынка, постоянный контроль и снижение издержек в строительстве. Кроме того, на фоне роста ставок по ипотеке особенно важно разрабатывать и внедрять новые финансовые схемы приобретения жилья населением. Это могут быть, например, новые формы рассрочек, в том числе после окончания строительства объекта, финансовые программы с участием банков или схемы долгосрочной аренды жилья с последующим выкупом»,— отмечает Илья Володько.
Это понимают и сами девелоперы: в частности, в регионе начинает активно строиться арендное жилье. Так, на прошедшем в сентябре форуме «Сочи» президент группы компаний «Интеко» Олег Солощанский и губернатор Ростовской области Василий Голубев подписали ряд меморандумов о реализации инвестиционных проектов в сфере развития жилищного строительства и предприятий стройиндустрии. В частности, стороны договорились о сотрудничестве в области создания и развития на территории Ростова-на-Дону жилищного фонда, предназначенного для передачи в аренду, а также строительства второй очереди жилого района «Левенцовский» (микрорайоны пятый и шестой). Кроме того, стороны намерены сотрудничать в рамках проекта второй очереди модернизации Комбината крупнопанельного домостроения (ЗАО ККПД) и строительстве новой технологической линии Углегорского цементного завода (ЗАО «Углегорск-Цемент», Ростовская область), который с четвертого квартала 2013 года контролируется акционерами ГК «Интеко» — структурами Микаила Шишханова. Как рассказали в пресс-службе компании, суммарный объем инвестиций в указанные проекты составит более 49,3 млрд руб., в рамках реализации проектов будет создано 3 тыс. 260 рабочих мест.
Строительством социального жилья в Ростовской области занимается и ОАО «Ипотечно-инвестиционное агентство города Ростова-на-Дону». Совместно с областным департаментом строительства агентство реализует в микрорайоне 6«А» Северного жилого массива города Ростова-на-Дону проект по строительству трех жилых комплексов эконом-класса на 635 квартир. Сообщается, что жилье будет продаваться ростовчанам, состоящим на квартирном учете по стоимости ниже рыночной, а также с использованием бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья. Фактически ростовчанам предоставляется право выбора: либо ждать своей очереди, либо уже сейчас приобретать жилье на льготных условиях, либо взять его в аренду с последующим правом выкупа. Заявленный объем инвестиций в проект — 1 млрд руб.
Корпорация «Девелопмент-Юг» планирует сосредоточить усилия на строительстве доступного жилья. Так, на инвестиционном форуме в Сочи состоялось подписание меморандума с администрацией Ростовской области о реализации проекта с инвестициями 40 млрд руб. Компания в ближайшем будущем реализует в Ростовской области строительный проект с высокой долей доступного жилья. Предполагается, что это будут многоквартирные пяти-девятиэтажные дома с квартирами небольших площадей и текущей рыночной стоимостью от 700 тыс. руб.
Девелоперы делают ставку не только на доступность, но и на качественные характеристики объектов. «Наша цель — сформировать рынок отечественной курортной недвижимости и создать спрос на нее в федеральном масштабе,— рассказал Эдуард Жучков.— Это означает, прежде всего, комплексный подход к каждому проекту, необходимость заботиться не только о качестве строительства, но и вкладывать средства в развитие инфраструктуры, благоустройство, создание комфортной для проживания жилой среды. Во многих наших проектах, которые стартуют в 2015 году, будет предусмотрено развитие коммерческого и рекреационного пространства, торговых и гостиничных площадей. Для регионального строительства это, увы, пока еще не норма».
Удержать позиции
По мнению Ильи Володько, до конца текущего года рынок недвижимости, скорее всего, останется стабильным. «Далее развитие ситуации будет зависеть от состояния экономики,— считает эксперт.— Ее ухудшение, в первую очередь, снижает платежеспособность любых категорий клиентов, что неизменно ограничивает возможности роста. Поэтому самый оптимистичный вариант для рынка — замедление роста, пессимистичный — стагнация с последующим снижением цен и спроса на жилую недвижимость».
По словам Эдуарда Жучкова, в более выигрышном положении сейчас находятся застройщики, у которых накоплены достаточные финансовые резервы для того, чтобы обойтись без заемных средств. «Если вспомнить 2008 год, многие закредитованные девелоперские структуры и проекты прекратили свое существование именно в период экономической встряски».
Илья Володько отмечает также более устойчивое по сравнению с другими участниками положение застройщиков, участвующих в проектах комплексной застройки территорий. По словам эксперта, подобные проекты рассчитаны на долгосрочную перспективу, за свой жизненный цикл они могут пройти через несколько стадий падения и роста рынка. Поэтому у девелоперов более широкие возможности для маневра: они могут пойти и на радикальное снижение цен, не допустив «заморозки» проекта, надеясь возместить свои потери на следующих этапах в условиях экономического подъема.