Руководитель маркетинговой лаборатории Legenda Intelligent Development Всеволод Глазунов в интервью BG поведал о том, как сделать квадратные метры правильными, соседей дружными, а бизнес — интересным.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Компания еще очень молода. Как она появилась?
ВСЕВОЛОД ГЛАЗУНОВ: Основатель компании Василий Селиванов, бывший генеральный директор крупнейшего регионального девелоперского холдинга, собрал команду, способную реализовывать идеи, которые в других компаниях надо долго и сложно доказывать. И главный принцип команды: нельзя делать, как все, и быть лидером.
BG: Ваша должность очень необычна. Слово "лаборатория" наводит на мысль, что вы воспринимаете рынок как пространство для экспериментов...
В. Г.: Так и есть. Та деятельность, которой мы занимаемся, не очень похожа на обычный маркетинг в девелопменте. Мы изучаем товар под названием "квартира" с точки зрения потребления — как им удобно пользоваться, как сделать жилье рациональным. С момента основания компании в 2010 году, мы два года работала в режиме "закрытого НИИ", досконально вникая, что и для кого мы будем строить. Компания разработала полторы сотни вариантов планировок квартир, поставив во главу угла домохозяйство (какой функционал нужен каждой из этих единиц общества), и создавали под это возможные варианты планировок.
BG: Каков же продукт этих изысканий?
В. Г.: Дома на Оптиков, 34, и на Яхтенной, 24, — наши первенцы в формате Smart. На этих проектах мы "откатали" базовую идею и требования к продукту. И получили очень хорошие отзывы от покупателей и экспертов. Многие на рынке признают, что мы занимаемся просвещением потребителя, показывая, как правильно выбирать квартиру для своей семьи.
BG: Что вы вкладываете в понятие Smart?
В. Г.: Мы понимаем квартиру как место обитания семьи. У каждой семьи есть свои потребности: где-то надо спать, есть и готовить, общаться, хранить вещи и так далее. В наших квартирах для всего этого есть продуманное место. Smart предполагает больший функционал в привычном метраже. В итоге вы получаете больше возможностей в площади, которую можете себе финансово позволить. Наш потребитель совершенно четко знает, что ему нужно. Смотря на спальню, он в первую очередь обращает внимание не на площадь комнаты, а на ее геометрию, понимая, что и как туда встает. Для него первично пользование. Поэтому мы берем квадратные метры и делаем их правильными, буквально создавая квартиру вокруг быта семьи и необходимого ей интерьера. Даже самый компактный вариант из наших smart-студий — 22 метра — это комфортное жилье, построенное вокруг потребностей и образа жизни одинокого молодого человека.
BG: Кем является ваш потребитель на деле?
В. Г.: Это наиболее активная часть населения. Чаще — молодая пара 30-35 лет с ребенком или планирующая его. Стандартное предложение для такой семьи на рынке — это трехкомнатная квартира площадью 70-80 кв. м с одним санузлом, отдельной кухней и не очень большой гостиной. Но позволить такой метраж себе могут далеко не все. Мы же предлагаем тот же функционал, но в других площадях. Имея за 6 млн рублей 45 очень функциональных метров, можно жить скромно, но качественно — имея две отдельные спальни, два санузла и объединенную кухню-столовую-гостиную. Мы предлагаем размерную линейку квартир от XS до XL — площади разные, но функционал везде полноценный, под конкретную семью. Мы располагаем на планировках полноразмерную мебель, чтобы было понятно, как этот функционал использовать.
BG: При этом подходе остается ли у покупателя пространство для вариантов?
В. Г.: Варианты — это одна из характеристик комфорта. Конечно, возможности возрастают с размером квартиры, но и стоимость ее увеличивается пропорционально комфорту. За вариативность надо платить. Увеличивая площадь в квартире, мы не просто добавляем квадратные метры, а именно расширяем определенную функцию, увеличивающую комфорт, — например, добавляем гардероб или рабочее место, а не просто метры.
BG: Сколько у вас таких проектов?
В. Г.: Два дома, о которых я говорил. Сегодня они в стадии строительства. К середине 2016 года более 1,5 тыс. квартир будут полностью заселены. Кроме того, мы недавно купили участок 5,3 га на Комендантском проспекте и в следующем году начинаем там строительство smart-квартала еще на 1,5 тыс. квартир.
BG: А как вы оцениваете текущее состояние рынка?
В. Г.: Он стремительно движется в сторону рынка покупателя. Если до лета это был рынок, на котором спрос и предложение уравновешивались, то сейчас мы приходим к тому, что в некоторых сегментах предложение превышает спрос. Нынешняя ситуация не приведет к фатальному снижению цен. Но абсолютно все застройщики совершают точечные, осторожные маркетинговые движения, пытаясь за те же деньги улучшить качество предложения. Хотя зачастую это только декларации.
BG: Вы тоже используете эту стратегию. В чем качественное отличие ваших проектов?
В. Г.: Мы серьезно вкладываемся в уровень проектов. Наши дома монолитные, как у всех, но, например, чтобы обеспечить максимальное качество, мы используем шведский цемент и зарубежные присадки. Навесной фасад собирается из итальянского керамогранита, прокрашенного в массе. Он надолго сохранит свой цвет, а заводская сборка кассет гарантирует максимально высокую надежность конструкции. Мы ставим тихие немецкие лифты. В наших домах очень большие окна, их много. Для них мы выбрали немецкий профиль и энергосберегающее стекло. Застеклены и балконы. Качество фасада и остекления позволят сохранить дом в том виде, в котором он был задуман.
Мы продаем все квартиры с отделкой. И относимся к ней очень тщательно, чтобы люди получали ключи и сразу начинали нормально жить. Мы стремимся создавать максимально законченный продукт. В этом году начали предлагать квартиры с мебелью и техникой, и рынок очень хорошо принял эту возможность. Многим людям удобно получить квартиру в полной комплектации по дизайн-проекту — вплоть для рамочек на стенах.
BG: Получается, вы продаете стиль жизни. Как обустроено пространство для владельцев квартир за пределами их жилой единицы?
В. Г.: Дома на Яхтенной и Оптиков расположены зеркально и, являясь единым архитектурным ансамблем, создают общий контур. Сплошной пояс встройки не имеет выходов во внутренние дворы домов, чтобы бизнес не мешал жителям (и наоборот). Все встроенные помещения ориентированы на бизнес формата "у дома", у всех есть витрины, свободная планировка, а помещения второго этажа имеют свой отдельный вход с первого.
Жители с улицы входят в единую входную группу. Здесь светлый холл и два больших лифта, которые поднимают жителей до уровня стилобата — во внутренний двор. Со двора можно без ступенек и пандусов пройти в свой подъезд, к лифтам — безбарьерная среда дома должна существовать не только для инвалидов, но и для обычных людей.
Двор каждого дома состоит из двух частей — верхней, под которой расположен паркинг, и нижней. Машины в паркинг въезжают с улицы, во дворе машины у нас не ездят вообще. Двор — для людей. Здесь несколько детских зон, в том числе крытая на случай непогоды. Мультиспортивная площадка. В нижней части — скверик для отдыха и прогулок.
BG: Управление домами вы берете на себя?
В. Г.: Да, сейчас создаем управляющую компанию. Мы и наши жители понимаем, что компания заложила высокие стандарты по технологиям, функционированию дома. Поэтому жильцы заинтересованы в том, чтобы домом управлял тот, кто его создал.
Уже сегодня мы всерьез думаем о том, как наши дома будут жить после заселения. В социальных сетях созданы официальные группы, где дольщики плотно общаются между собой, а мы публично, честно и оперативно отвечаем на все волнующие их вопросы. Из-за правильно выстроенной работы здесь даже обычный для многих форумов "троллинг" не проходит — для него просто нет "пищи".
Раз в квартал проводим встречи будущих соседей. И если на первую приехали лишь несколько десятков клиентов, то на третью — несколько сотен, в том числе из других городов. Люди хотят общаться, многие еще до заселения начинают дружить семьями. Это важно для наших smart-домов. Современное общество потеряло соседский социум. Жильцы, заезжая в новостройку, не знают друг друга, пространство остается для них чужим. Мы создаем позитивный продукт и хотим, чтобы соседи были столь же позитивно настроены друг к другу. Тогда они уважительно относятся друг к другу, к своему пространству, к общему имуществу, а мы спокойны, что отдаем дом в хорошие руки.