За лето цены предложений на московские новостройки практически не выросли, если не учитывать стадию готовности объекта. При этом на фоне существенного роста объема предложения реальные цены сделок понизились, причем размер дисконта в отдельных случаях поражал воображение покупателей. Прогноз дальнейшего развития событий на рынке в условиях надвигающейся рецессии, войны санкций и просто войны, идущей по соседству с Россией, далеко не самый благоприятный, но все же небезнадежный, говорят эксперты.
С драйвером и без
Те, кто говорит, что сезон отпусков на рынке столичных новостроек почти не ощущался, либо необычайно удачливы, либо лукавят. Во всяком случае, статистика Росреестра по Москве за лето говорит об обратном. Количество договоров участия в долевом строительстве после июньского подъема, последовавшего за двухмесячным падением, снова стало снижаться, причем в целом за лето падение составило 10%, а за полгода, с марта по август включительно,— 25%.
В августе к этому добавилось еще и снижение на 12% числа зарегистрированных ипотечных договоров. "Доступность ипотеки снижается. К концу второго квартала практически все лидеры рынка скорректировали ставки по ипотечным программам",— объясняет Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group. А ведь ипотека сейчас основной драйвер покупательского спроса. Как утверждает Юлиан Гутман, директор департамента новостроек "Инком-Недвижимости", около 70% покупателей сегодня приобретают квартиры с использованием ипотечных кредитов.
Правда, бывают и исключения. В августе были проданы последние большие квартиры в жилом комплексе "Зеленый берег" возле метро "Пражская", причем дом находился на последней стадии готовности, а цена квадратного метра составляла от 190 тыс. до 195 тыс. руб. "Ипотечных сделок здесь не было",— свидетельствует Алексей Харитонов, директор по маркетингу и продажам "ЮИТ Ситистрой". Причем среди покупателей встречались как те, кто вкладывал в квартиру последние деньги, так и те, кто инвестировал свободные средства.
Тайные и явные
В последнее время московский рынок новостроек изобилует контрастами. Взять хотя бы цены. В августе стоимость квадратного метра в некоторых апартаментах The Loft Club, лофт-комплексе, расположенном в пределах Третьего транспортного кольца и готовом к въезду, была в три с половиной раза ниже, чем в том же "Зеленом береге".
Летом девелоперы увлеклись маркетинговыми акциями, так что среди предложений можно было встретить и солидные скидки, и подарки в виде машиномест, и выгодные условия рассрочки, и даже предложения по сдаче купленной недвижимости в аренду с гарантированным доходом вне зависимости от спроса на конкретный объект. "Те, кто не вводил открытых акций, предлагали скидки уже на индивидуальных переговорах с клиентом,— рассказывает Виктор Садыгов, управляющий партнер "Ника Эстейт".— Дисконт мог составлять от 5% до 20%".
Понятно, что официальное понижение цены невыгодно: ее надо будет поднимать обратно, рассуждает Петр Кирилловский, заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС. А скидка — удобный инструмент: ее можно отменить в любой момент.
Что интересно, к началу сентября скидки в явном или завуалированном виде остались на высоком уровне, замечает Дмитрий Земсков, генеральный директор Strategy & Development. "Это произошло впервые за несколько лет, когда девелоперы дружно увеличивали цены в расчете на осеннее оживление спроса",— утверждает эксперт.
Куда они торопятся
Просто так подарков никому не делают, и весь этот маркетинговый фестиваль, который начался в июне, тоже имеет под собой вполне определенные основания. Во-первых, существенно вырос объем предложения: за три летних месяца его рост составил 17,3%, и к сентябрю в открытой продаже в столице находилось около 6,1 тыс. квартир эконом- и комфорт-классов, подсчитали в "Метриум групп". На рынок вышли новые проекты, конкуренция усилилась.
Другая причина происходящего — закредитованность строительных проектов. Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН, считает, что в нынешней ситуации застройщики сразу же инвестируют полученные от продаж средства в строительство, чтобы снизить зависимость от ставшей нестабильной банковской системы. Другими словами, отечественный девелопмент всерьез намеревается рассчитаться с долгами и отныне строить на свои, а не заемные деньги.
Наконец, есть и еще одно обстоятельство, заставляющее застройщиков торопиться и наращивать продажи сейчас, а не потом. Это осенняя сессия Государственной думы, на которой планируется принять поправки в 23-ю главу Налогового кодекса. Согласно законопроекту, владельцы нескольких квартир при продаже объекта стоимостью более 5 млн руб. будут в обязательном порядке уплачивать подоходный налог вне зависимости от срока владения недвижимостью.
Эти нововведения, по прогнозам специалистов, положат конец потоку частных инвесторов, приобретающих жилье на этапе котлована и затем продающих его уже готовым. "Поправки в Налоговый кодекс резко снизят привлекательность недвижимости как инвестиционного инструмента",— считает управляющий партнер "Химки Групп" Дмитрий Котровский.
Вслед за валютой
Высокобюджетные сегменты не стали исключением из правил, однако в элитном сегменте и бизнес-классе это произошло по разным причинам. В элитных объектах благодаря маркетинговой активности девелоперов также отмечалось снижение цен, которое, однако, проявилось в первые месяцы лета, а затем постепенно пошло на спад, рассказывает глава Troika Estate Татьяна Крючкова. "В августе снижение цен остановилось в преддверии начала сентябрьского бизнес-сезона",— отмечает эксперт.
В свою очередь, Ирина Могилатова, управляющий партнер Tweed, говорит, что динамика на рынке элитных новостроек отсутствует. "Цены не растут уже года полтора. Можно говорить лишь о росте цены в зависимости от стадии строительства в таких жилых комплексах, как "Сады Пекина", Knightsbridge Private Park",— отмечает эксперт. И хотя корректировка цен вверх на 1,7% все же имела место, госпожа Могилатова считает ее незначительной: "Это не рост, а поправка на инфляцию".
Руководитель отдела анализа и мониторинга рынка IntermarkSavills Анатолий Довгань полагает, что цены на элитные квартиры следуют за колебаниями курса валют. Он приводит в пример условный объект, который в июле оценивался в 676 тыс. руб. за 1 кв. м, а в августе стоил уже 713 тыс. руб., и это повышение происходило в основном за счет разницы в курсе. "Но учитывая, что большинство покупателей в этом сегменте имеют сбережения в долларах, некоторые предложения стали в итоге более выгодными",— замечает эксперт.
Бизнес без спроса
Однако, отмечают эксперты, возвращение рынка к своему обычному состоянию происходит на фоне снижающегося платежеспособного спроса. Большинство из тех, кто был озабочен решением вопроса о сохранении средств, выведенных с банковских счетов под Новый год или сразу после него, уже приобрели желанные объекты, так что кризисных инвесторов на рынке осталось немного.
Теперь же, как рассказывает Алексей Болдин, генеральный директор компании "Магистрат", некоторые покупатели заняли выжидательную позицию. "К этому их вынудили внешнеполитические факторы — война на Украине и последовавшее за этим введение Западом и Россией взаимных экономических санкций",— считает эксперт.
Сильнее всего это отразилось на сегменте бизнес-класса, где потенциальные покупатели в подобных случаях до разъяснения ситуации предпочитают оставаться "в кэше" или уходить в экономкласс как более ликвидный. В результате здесь практически все лето наблюдался застой, выраженный в низком уровне спроса и уменьшении цены реализации, резюмирует господин Болдин.
Недосчитаться миллиона
Большинство опрошенных "Домом" экспертов считают, что сентябрь станет новой точкой отсчета на рынке недвижимости. Показатели продаж, а с ними и цены могут пойти как вверх, так и вниз, и многое зависит от того, куда развернется ситуация на юго-востоке Украины, прекратится ли обмен санкциями между Западом и Россией.
Ряд экспертов считает, что, как бы ни развивались события, резкого падения цен ожидать осенью не стоит. "У девелоперов просто нет того "жирового запаса", за счет которого они могли бы осуществлять ценовое регулирование спроса, не ломая экономику проекта,— поясняет Дмитрий Котровский.— Последние пять лет маржинальность строительного бизнеса снижается, конкуренция растет, многие проекты достраиваются на грани доходности". Тем не менее в середине октября покупатели могут услышать об очередной, теперь уже осенней волне скидок и подарков от известных девелоперов в популярных проектах, уверен Виктор Садыгов.
Рынок, скорее всего, недосчитается некоторых новых проектов, которые компании планировали вывести осенью, полагает коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов. Между тем, как подсчитали в ГК МИЦ, суммарный объем заявленных в 2014 году и ожидаемых к выходу жилых проектов в границах "старой Москвы" насчитывает более 1 млн кв. м. Среди них есть крупные проекты реновации промзон, которым нужно постоянное стабильное финансирование. По всей видимости, именно их в первую очередь придержат на старте, так что многочисленные серые пятна еще не скоро исчезнут с московских карт.