Сегодня в Петербурге и Ленинградской области в продаже находится около четырех десятков коттеджных поселков, которые позиционируются как элитные. Но в среде аналитиков есть те, кто считают, что в Петербурге всего один по-настоящему премиальный район.
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Лебедев / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Лебедев / купить фото
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в продаже находится 340 коттеджных поселков и 47 дополнительных очередей существующих поселков — это около 35,1 тыс. домовладений и участков. Также в продаже находится 50 проектов с таунхаусами и 15 очередей. В пределах 30 км от города (зона постоянного проживания) находится 103 коттеджных поселка и 16 очередей уже существующих на рынке проектов — это около 8,4 тыс. домовладений и участков.
"Поселков класса элита около сорока. Проектов, где предлагаются земельные участки под самостоятельную застройку (участки с подрядом и без подряда) класса элита, примерно двенадцать. Предложение под самостоятельную застройку класса элита наиболее распространено в Приозерском районе Ленинградской области, доля которого составляет 29 процентов (от количества объектов). На втором месте находится Всеволожский район Ленинградской области (23 процента от количества объектов)", — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Подальше от глаз людских
Как отмечают аналитики, зачастую по предлагаемой цене в коттеджных поселках покупателю интереснее купить участок в желаемом месте и построить дом "своей мечты", привлекая лучших застройщиков и архитекторов. "Судя по темпам продаж домовладений и участков, можно сделать вывод, что покупатели класса элита отдают почти одинаковое предпочтение проектам, которые находятся на высокой стадии готовности, где есть готовые дома, а в будущем предполагается однородное социальное окружение, и участкам под самостоятельную застройку", — полагает госпожа Трошева.
По данным "Петербургской недвижимости", во Всеволожском районе объекты класса элита в основном представлены в направлении Вартемяги, Токсово, Скотное. В Приозерском районе такие объекты расположены поблизости от озер (Суходольское), в Выборгском районе элитная локация — в основном расположена в направлении Репино-Ленинское, Рощино. Петродворцовый район представлен одним объектом, расположенным в Петродворце.
Элитные поселки имеют особенное расположение, для которого обязательно наличие водоема, а также лесопарковой, парковой зоны или лесного массива.
Впрочем, есть эксперты, которые категоричны в своих оценках и считают, что по-настоящему элитным направлением остается пока лишь только Курортный район Санкт-Петербурга. "Особенно популярны поселки, расположенные между Сестрорецком и Зеленогорском. Новых элитных локаций не появляется. Хотя попытки есть. Например, в Шлиссельбурге реализуется проект коттеджного поселка "Нотебург", который девелопер позиционирует как элитный. Однако мурманское направление пока непопулярно у покупателей загородного жилья премиум-класса, да и расстояние от города достаточно значительное — 34 км. Но проект пока не завершен, через пару лет мы увидим, удастся ли девелоперу создать в окрестностях Петербурга новую элитную локацию", — говорит Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
"Лучший вариант элитного загородного жилья — это поместье, когда в твою собственность входит не только огромный дом, но и несколько гектаров земли вокруг него. Когда до соседнего домика — минимум километр, нет мусора, шумных соседей и посторонних лиц под окнами — это элитное жилье. Если мы говорим о современных коттеджных поселках, которым присваивают класс элита, то нужно признать, что они не будут являться по-настоящему элитным жильем. Могу выделить только одно премиальное место в Петербурге: кооператив "Озеро"", — иронизирует Евгений Якушин, генеральный директор УК "Система".
Три кита
По мнению госпожи Калининой, для того чтобы локация стала элитной, необходимо сочетание трех факторов: отличная транспортная доступность, наличие развитой инфраструктуры и пешая доступность до водоема или Финского залива. "Если хотя бы одного из этих факторов нет, сделать поселок элитным не удастся", — заявляет госпожа Калинина.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний АРИН, добавляет: "Для элитного класса важно однотипное окружение. Дорогой поселок с видом на допотопное жилье середины прошлого века вряд ли будет пользоваться хоть каким-то спросом".
"Престижность локации или складывается исторически (как, например, в случае с Рублевкой, которая всегда была номенклатурной), или формируется искусственно с помощью маркетинговых и PR-инструментов, направленных не только на продажи, но и на создание имиджа, истории, легенды загородной трассы. На рост престижности направления влияют и сами поселки, которые на нем строятся. Элитные поселки постепенно делают элитной и трассу. Один из примеров, когда человек создает место, а не место человека, — Новорижское шоссе, которое благодаря целенаправленным усилиям нескольких девелоперов постепенно получило звание "второй Рублевки"", — рассказывает про московский опыт Дмитрий Котровский, управляющий партнер девелоперской компании "Химки Групп".
Немаловажным для статуса поселка является и его расстояние до города. Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International, говорит: "Элитное загородное жилье, предназначенное для постоянного, а не сезонного проживания определяется не столько расстоянием от границ города, сколько удобством транспортной доступности. Оптимальная удаленность — 15-20 минут до города на автомобиле, однако если в локации есть уникальные природные ресурсы — залив, красивое озеро, хороший лес, то покупатель готов потратить больше времени на дорогу".
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, считает, что загородные поселки элитного сегмента должны располагаться не дальше 30 км от Санкт-Петербурга.
Дмитрий Котровский, возвращаясь к столичным примерам, констатирует, что там в целом ситуация схожая: "В Московской области есть несколько элитных поселков, расположенных на удалении тридцати и более километров от МКАД, но это скорее исключение, обусловленное природным окружением или инфраструктурой, — большая вода, яхт-клубы, гольф-поле, горнолыжные курорты... В основном элитные частные дома или организованные коттеджные поселки находятся на удалении 5-20 км от МКАД по наиболее престижным направлениям: западному, юго-западному, северо-западному, северному".
Как отмечают эксперты, для городской элиты немаловажным фактором является и окружение, близость к магазинам соответствующего статуса, наличие инфраструктуры. За городом это влияние не так заметно.
Госпожа Пряникова говорит: "Как правило, элитный статус определяется окружением — природой, однородной социальной средой, а не объектами инфраструктуры. Такие элементы, как продуктовый магазин высокого класса, фитнес-центр, развлекательные центры, увеличивают привлекательность локации, но не определяют ее элитность".
Михаил Фуксман, директор по продажам компании "Петростиль", считает, что строительство объектов социальной инфраструктуры зависит от объема проекта, его удаленности от уже существующей инфраструктуры и ее состояния. "Например, в "Медовом", несмотря на буквальную близость к городу, мы построили автомойку — это было очень важно для наших клиентов, спортивный комплекс с плавательным бассейном и фитнесом, чтобы наши клиенты имели возможность ходить не в общественные спортивные клубы, а пользоваться своим. Такие объекты, как магазины и рестораны, мы не стали строить, так как они не востребованы из-за небольшого количества проживающих и возможности заказать в нашей управляющей компании доставку фермерских продуктов, готовых блюд из ресторанов и напитков", — рассказал господин Фуксман.
Госпожа Яковлева отмечает: "Среди обязательных для элитной недвижимости объектов инфраструктуры также можно выделить наличие в загородном поселке связи, доступа в интернет, большой парковочной площадки у каждого дома, бассейна и тренажерного зала. Большое значение имеют также качественный сервис и техническая поддержка. Для жителей элитных поселков важна атмосфера клубной приватности и окружающая социальная однородность".
Госпожа Калинина отмечает: "Если в радиусе 5-10 км от поселка есть необходимая инфраструктура, то строить ее внутри проекта необязательно. На территории города и так есть все необходимое".
Евгений Якушин, генеральный директор УК "Система", добавляет: "Статус элитного загородного жилья не определяется объектами социальной инфраструктуры, которые его окружают. Я бы даже сказала, что уровень элитности жилья определяется их отсутствием. Чем меньше поблизости больших магазинов и шумных торговых центров, тем лучше. Самое дорогое элитное жилье располагается на природе, в лесу, на берегу озера и, что является главным, — подальше от мест общего отдыха".