Одним из приоритетов развития уральских городов становится комплексная застройка. Среди преимуществ такого подхода — создание с нуля комфортной среды проживания. Основная проблема — большие объемы вложений в строительство сетей, социальных и транспортных объектов. Девелоперы и власти признают: пока четкого механизма распределения нагрузки между государством и бизнесом при их возведении не выработано, платить за свой комфорт придется самому потребителю.
Инфраструктура для КОТ
В администрации Екатеринбурга подсчитали, что на каждый миллион построенных квадратных метров необходимо вложить около 8,5 млрд рублей в развитие улично-дорожной сети и коммунальных объектов, порядка 6,5 млрд рублей на строительство школ, детских садов и поликлиник. Власти признают: самостоятельно решить эти вопросы ни один уральский муниципалитет не сможет, поэтому необходимо участие регионального и федерального бюджетов, подключение бизнеса.
По всему Уральскому федеральному округу наиболее показательный пример такого эффективного взаимодействия пока один — это екатеринбургский район Академический. Реализуемый ГК «Кортрос», он является крупнейшим в России, рассчитан на 325 тыс. жителей и до 2026 года предполагает возведение на площади 1,3 тыс. га порядка 9 млн кв.м жилья, 1,8 млн кв.м социально-торговых и 2,4 млн кв.м общественных, деловых, спортивных и культурных объектов. Проект, единственный в УрФО, был включен в федеральный список «Экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». Он реализуется в формате государственно-частного партнерства: жилье строит девелопер, а нагрузка по инфраструктуре распределяется между бизнесом и государством. По словам начальника центра управления проектами ГК «Кортрос» Олега Смирнова, девелопер занимается проектированием транспортной и социальной инфраструктуры, строительством коммунальных сетей (для этого созданы специализированные сетевые организации), резервирует под социальные объекты земельные участки. Государство берет на себя строительство магистральных сетей, социальной инфраструктуры. «В строительство жилья и инженерной инфраструктуры нами вложено более 30 млрд рублей частных инвестиций, построено 817 тыс. кв.м жилья, 50 тыс. нежилых коммерческих помещений на первых этажах, более 6 тыс. машино-мест в подземных паркингах. Со стороны администрации города и вышестоящих органов власти построены пять детских садов, две школы, около 8 км дорог, вложено 4 млрд рублей инвестиций»,— говорит Олег Смирнов.
Помимо этого заявлено еще несколько крупных проектов комплексной застройки, которые только начинают запускаться. В Екатеринбурге, в соответствии с генпланом, рассчитанным до 2020 года, основные перспективные проекты сосредоточены по четырем направлениям — на севере, востоке, юге и юго-западе.
На юго-западе по соседству с Академическим администрация Екатеринбурга к 2020 году планирует реализацию района Медный. По словам замначальника главархитектуры администрации Екатеринбурга Михаила Губина, на территории 148 га предполагается строительство около 1,4 млн кв.м многоквартирного жилья от трех до девяти этажей и индивидуальной застройки, школ, детских садов, обустройства пешеходной зоны вдоль реки Патрушихи. Для реализации этих планов администрация планирует привлечь девелоперов и в 2015 году выставить на торги четыре участка на территории Медного — площадью 44 га, 23 га, 26 га и 10 га (заложена возможность подключения сетей к каждому лоту, разработаны схемы трассировки магистральных сетей). По оценкам городских властей, для обеспечения всего проекта инженерной инфраструктурой необходимо 2,8 млрд рублей, социальной — 7,7 млрд рублей, еще 2,9 млрд рублей потребуется на развитие улично-дорожной сети и строительство мостов в этом районе, 230 млн рублей — на перенос русла реки.
Еще один крупный проект в этом направлении — малоэтажный поселок «Мичуринский». Девелопер «ЛСР. Недвижимость — Урал» на территории 52 га с 2013 по 2018 годы планирует построить свыше 70 трехэтажных домов, кроме того, в проекте предусмотрены: строительство образовательного центра, социальных объектов, торгового центра. По словам первого замуправляющего «ЛСР. Недвижимость — Урал» Виктора Елькина, до 2017 года в строительство инженерной и социальной инфраструктуры поселка необходимо вложить более 6 млрд рублей, ежегодно компания планирует вводить по 35–50 тыс. кв.м жилья.
На юге компания «Форум-групп» начала строительство жилого района «Солнечный», рассчитанного на 85 тыс. жителей. На площади 360 га планируется возведение 2,5 млн кв.м жилья (5–16 этажей), 300 тыс. коммерческих площадей, социальных объектов. Главный принцип освоения — наличие одного собственника, который обеспечивает подготовку участков для застройки, выступает генеральным застройщиком и привлекает несколько независимых застройщиков, которым предоставляет землю в аренду. Директор проекта в компании «Форум-групп» Григорий Самсонов поясняет, что компания готова вложить порядка 1,6 млрд рублей в строительство инфраструктурных объектов для первой очереди (400 тыс. кв.м жилья), в 2015 году планируется сдать 77 тыс. кв.м жилья, а затем наращивать объемы.
В районе поселка Горный Щит ГК «Экодолье» запустила строительство одноименного поселка. На площади 140 га планируется строительство 169 тыс. кв.м таунхаусов и индивидуальных домов, детского сада и школы для 4 тыс. жителей. За семь-восемь лет компания предполагает строить по 20–25 тыс. кв.м жилья. По словам гендиректора ГК «Экодолье» Константина Филиппишина, общая стоимость проекта — около 9,5 млрд рублей, стоимость инженерной и транспортной инфраструктуры — порядка 20–25%.
В северной части Екатеринбурга в микрорайоне Эльмаш УГМК-Холдинг начинает реализацию проекта микрорайона Северная корона. Проект разделен на 15 кварталов, 12 их них отведены под жилую застройку (24 тыс. жителей, 712 тыс. кв.м жилья экономкласса по 12–20 этажей, в каждом планируется строительство детского сада), три школы, медицинские и оздоровительно-спортивные учреждения, порядка 44 тыс. кв.м коммерческих площадей, торговый центр на пр. Космонавтов — ул. Шефской, мультимодальный пересадочный узел и Северный автовокзал. Своими силами УГМК планирует застроить два квартала (порядка 300 тыс. кв.м жилья), к застройке остальных будут привлекаться другие компании. Как пояснил представитель УГМК Данил Крицкий, на инженерную и транспортную инфраструктуру ориентировочно потребуется порядка 10 млрд рублей, возможная доля госучастия пока не определена.
Сети для государства
Как говорят девелоперы, участие государства в подобных проектах — один из основных моментов, который формирует конечную стоимость жилья. Если основная нагрузка по инфраструктуре ложится на девелопера, в конечном итоге она перекладывается на покупателя. В УрФО строительство образовательных и медицинских учреждений берет на себя бюджет, однако в отношении инженерных и транспортных сетей до сих пор единого механизма не выработано. Заинтересованы в нем и девелоперы, и власти, перед которыми стоит задача построить доступное жилье.
«Если разложить себестоимость продукта, получается, что порядка 25–30% себестоимости уходит на инженерную инфраструктуру. Застройщик приобретает или берет в аренду площадку и начинает собирать документы. Из 134 документов из исчерпывающего перечня документов для получения разрешения на строительство 58 — это технические условия на присоединение,— говорит первый замминистра строительства и ЖКХ РФ Леонид Ставицкий.— Получается, что поставщик ресурса требует, чтобы застройщик построил транспорт, который позволяет ему продать этот ресурс. Если по такому принципу, допустим, продавать конфеты, мы еще магазины должны для них строить». Но, добавляет господин Ставицкий, принять закон, обязывающий ресурсоснабжающие компании самостоятельно строить сети и в один момент изменить ситуацию, сегодня невозможно. По его словам, пока основная задача — разделить два инвестиционных процесса: застройщика и ресурсоснабжающие организации и перейти от короткого инвестиционного цикла по типу «построил — продал» к понятию жизненного цикла здания. «Принят пакет документов, касающихся долгосрочного регулирования роста тарифов. Я много слышу критических отзывов, но это первый шаг, над ним еще предстоит поработать. По крайней мере, инвестор должен понимать, каким образом закреплен рост тарифа. Не может быть скачкообразных непонятных решений. Второе, я сторонник прямого кредитования муниципалитетов. Муниципалитет, имея генеральный план развития города, может просчитать инвестиционную емкость. Это дало бы толчок развитию инженерной инфраструктуры городов. Сейчас ведем консультации с бизнес-сообществом, банками, законодательной властью, надо уложить все идеи в законодательную инициативу»,— отмечает замминистра.
Ориентиры для девелоперов
Девелоперы соглашаются, что ситуацию со строительством инфраструктуры необходимо менять. По мнению руководителя управления девелопмента УГМК Станислава Придвижкина, нужно четко распределить роли бизнеса и государства. «На мой взгляд, социальная инфраструктура — это обязательство государства. Бесплатное всеобщее образование никто не отменял, тогда почему конечные покупатели оплатили себе квартиру и еще должны построить вскладчину школу для своих детей? Наверное, сложно говорить, что у нас могут быть платные дороги, поэтому при развитии новых районов, на мой взгляд, эта нагрузка также ложится на бюджет. Инфраструктура инженерная — кто ресурс продает, тот этот ресурс и должен делать, создавая предпосылки для своего бизнеса»,— считает господин Придвижкин. Он отмечает, что в тарифах ЖКХ заложены ресурсопотери на старых сетях до 40%, поэтому предлагает установить разные тарифы для разных районов города, а сэкономленные средства направлять на развитие коммунальной инфраструктуры.
Директор по развитию компании «Атомстройкомплекс» Виктор Ананьев уверен: одна из основных проблем в том, что на федеральном уровне не урегулирован вопрос распределения средств между муниципалитетами. Чтобы город мог получить федеральное финансирование, считает господин Ананьев, перспективы его развития необходимо прописать как бизнес-процесс, показав, как муниципалитет сможет эффективно использовать полученные средства.
Эксперты предостерегают девелоперов от следования по пути исключительно комплексной застройки и безграничного расширения городов. «Мне кажется, надо говорить о двух темах: инфраструктура, которая требуется для развития городов, и действующая, которой следует заниматься не менее активно. Совершенствование сегодняшней инфраструктуры имеет очень высокую эффективность. Здесь достаточно простых вещей: качественного проекта, муниципальных гарантий и третье — то, чего мы не получаем, когда смотрим такие проекты,— тарифа с понятной инвестиционной составляющей на весь период реализации проекта»,— считает председатель правления Уральского банка Сбербанка России Владимир Черкашин.
Директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС Ирина Ирбитская соглашается, что развитие городов в существующих границах — гораздо более продуктивный путь, чем уход на окраины. «Усилия нужно направить не на новые территории, а на развитие и трансформацию городской среды внутри города. Я сочувствую администрациям всех российских городов, потому что знаю, какое сопротивление против уплотнения будет среди жителей, потому что цивилизованного уплотнения они не видели. Когда внутри двора ставится „свечка” — это неграмотное уплотнение. Грамотное уплотнение — это профессиональный редевелопмент территории с целью получить новые квадратные метры, новые рабочие места, новые общественные территории»,— уверена Ирина Ирбитская.