Жить в центре Петербурга — это престижно. Особенно для тех, кто родился и вырос не в городе на Неве, а оказался здесь волею судеб. Для того чтобы поселиться в центре, можно пойти разными путями.
Такой вид из окна сегодня редко кому принадлежит по наследству
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Самый простой путь — купить квартиру на вторичном рынке. Здесь обширнейший выбор разнообразных предложений и по месту, и по цене. Исторический центр Петербурга включает в себя Центральный и Адмиралтейский районы, восточную часть Васильевского острова и Петроградскую сторону.
Традиционно самыми привлекательными являются Центральный и Адмиралтейский районы. А точнее, самое сердце Северной столицы — "золотой треугольник", ограниченный Дворцовой набережной, Невским проспектом и набережной Фонтанки. "Это не просто центр Санкт-Петербурга, это прежде всего исторический центр города, где большая часть зданий входит в городскую охранную зону как памятники архитектуры и истории, где новое строительство и развитие промышленных предприятий ограничено или запрещено", — говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК "ЦДС".
Кроме "золотого треугольника", самые "элитные" места центра — это территория вокруг станции метро "Чернышевская", Таврического сада и Смольного. Цены на видовые квартиры здесь могут достигать €15-20 тыс. за квадратный метр. Также спросом пользуются видовые квартиры на Фонтанке и Мойке.
Ниже рейтинги Коломны, хотя, возможно, в ближайшее время жилье здесь станет более дорогим за счет развития зоны Мариинского театра и Новой Голландии. Самые непрестижные места центра — район Мытнинской улицы, территория, прилегающая к Обводному каналу. Здесь максимальное количество коммуналок.
По словам участников рынка, в среднем в историческом центре продается от 12 до 15 тыс. объектов недвижимости в год. При этом их выбор разнообразен — от комнат и долей в коммунальных квартирах до современных апартаментов с евроремонтом. Но большая часть предложений — это многокомнатные квартиры в старом жилом фонде: в домах с капремонтом или без него, в кирпичных домах постройки 60-70-х годов прошлого века (точечная застройка). Чего нет в центре города, так это студий, мало и однокомнатных квартир. Зато есть много нерасселенных коммуналок.
Стоимость квадратного метра жилья в историческом центре (за исключением самых дорогих объектов) в домах старого фонда без капитального ремонта — 75-110 тыс. рублей; в старом фонде с капремонтом — 85-140 тыс. рублей, в кирпичных домах 1960-1970-х годов постройки — более 90 тыс. рублей.
Впрочем, квартира в историческом центре Петербурге может обойтись и на порядок дешевле: например, всего за 35-50 тыс. рублей за "квадрат". Так, в конце мая на торгах ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" квартира на набережной реки Фонтанки, 127, площадью 115 кв. м была продана за 5,2 млн рублей. Единственный, но основной минус подобных квартир --аварийное состояние. "Аварийное жилье стабильно пользуется спросом у покупателей, привлекая их как расположением, так и невысокой для центра стартовой ценой. Для инвесторов очевидно, что вложения в покупку этих квартир и их ремонт не просто окупятся, но и принесут неплохую прибыль после перепродажи. Главным условием торгов, кроме цены, является устранение аварийности", — рассказывает Евгений Рязанцев, заместитель директора Фонда имущества.
Впрочем, по мнению Тараса Кручинина, генерального директора ИСК "Сфера", старые дома — не лучшее место для жизни: "В старых домах есть сложности и с транспортной, и с инженерной инфраструктурой. Часто квартиры и подъезды находятся в очень плохом состоянии. Чтобы продать такие квартиры, необходимо не только удовлетворить пожелания всех жильцов коммуналки, но и произвести хотя бы косметический ремонт мест общего использования — подъезда, в котором часто нет освещения, разрушены ступени, нет целых секций перил, а также дверей и лифта. Добиться однородности практически не удается. Квартиры в центре — это некая "русская рулетка" в зависимости от того, какие межэтажные перекрытия, насколько ветхий дом. Иногда попадаются старинные дома с очень крепкими балками и настолько крепкими стенами, что подчас современные дома не могут с ними конкурировать. Но в основном старый фонд без капитального ремонта будет дешевле, чем старый фонд с капитальным ремонтом, ведь в таком доме не только меняются межэтажные перекрытия, но и вся коммуникационная инженерия".
Для покупателей жилья бизнес и элитного класса основными выбором остаются новостройки. Причем спрос на подобное жилье растет — по итогам прошедшего квартала объем продаж увеличился в 2-2,5 раза по сравнению с первым кварталом прошлого года. По данным компании Colliers International, в Петербурге за первый квартал 2014 года предложение элитного жилья увеличилось на 70 тыс. кв. м и достигло 190 тыс. кв. м, что является рекордным для рынка показателем и составляет 15% всего объема первичного рынка элитной недвижимости. По итогам первого квартала 2014 года в сегменте элитного жилья продажа квартир на первичном рынке идет в 25 объектах, четыре из которых состоят из нескольких очередей или частей с разным позиционированием. В экспозиции находятся более 1,6 тыс. квартир — около 40% рынка элитной недвижимости.
В элитных новостройках стоимость квадратного метра составляет от 150 до 500 тыс. рублей. Эксперты отмечают особенность рынка недвижимости в центре — здесь стоимость квадратного метра в новостройках примерно на 25% выше, чем на вторичном рынке (в спальных районах — наоборот).
Что касается локаций, то интерес остается прежним. Это жилье, расположенное рядом с Таврическим садом (включая кварталы рядом со Смольным), проекты на Фонтанке. "Мы не рассматривали другие локации, в центре практически не ведется точечная застройка, и появление нового жилого объекта в "золотом треугольнике" — уже прецедент. Hovard Palace возводится рядом с набережной Фонтанки — эта локация полностью соответствует статусу дома. Мы соседствуем с исторической застройкой — это очень важно", — говорит Мария Ковалева, директор по маркетингу и продажам компании "Ховард Санкт-Петербург". Впрочем, новые объекты выходят как в традиционных (Петроградский, Центральный, Василеостровский и Адмиралтейский районы), так и в новых локациях (Приморский и Красногвардейский районы).
В будущем году эксперты ожидают усиления конкуренции на рынке элитного жилья среди уже строящихся крупных комплексов. Также ожидается продолжения дифференциации проектов в историческом центре на клубные дома с эксклюзивными характеристиками и крупные комплексы, ориентированные на более широкий спрос. "Если раньше покупателей удовлетворяло просто видовое жилье в центре города, то сегодня от "элитки" ждут большего. В частности, важны индивидуальность, стиль дома, благоустройство и безопасность придомовой территории. Современный покупатель требует от создателя элитной недвижимости не только высоких уровней комфорта и качества, но и индивидуальности, какой-то изюминки", — констатирует Павел Андреев, руководитель компании Л1.