Первый квартал 2014 года продемонстрировал высокую динамику спроса в сегменте элитной недвижимости в Петербурге.
Вложения в элитную недвижимость не позволяют активам улететь в никуда
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Как сообщили в группе ЛСР, продажи жилья в историческом центре города в первом квартале выросли более чем в два раза по сравнению с первым кварталом прошлого года. По данным группы ЛСР, количество проданных квартир в целом по рынку увеличилось на 180%, количество квадратных метров — примерно на 110%, в денежном выражении рост составил 107%. Заметная разница между темпами прироста в количественном и денежном выражении демонстрирует, что было реализовано много квартир небольших площадей. "Одна из основных причин такого увеличения продаж — резкое ослабление рубля, которое спровоцировало людей вкладывать средства в недвижимость — наиболее надежный и ликвидный актив", — объясняет Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад".
По его данным, средние цены в историческом центре города за первый квартал увеличились незначительно — примерно на 5%, однако средняя стоимость квадратного метра перешагнула отметку в 200 тыс. и на данный момент составляет около 207 тыс. рублей. Также господин Бабаков констатирует, что наметилось некоторое расслоение рынка: с одной стороны, в историческом центре было заявлено сразу несколько новых очень дорогих проектов, с другой — основной рост спроса отмечается на более демократичные проекты бизнес-класса. "Кстати, в этом сегменте мы наблюдаем смещение интереса покупателей на квартиры с большим количеством комнат. Например, в 2013 году в нашем жилом комплексе "Европа Сити" в структуре продаж около 47 процентов составляли однокомнатные, 41 процент — двухкомнатные и 12 процентов — трехкомнатные квартиры. Сейчас двухкомнатные квартиры составляют около половины, а доля трехкомнатных вариантов выросла до 16 процентов", — рассказал господин Бабаков.
Ждать больше нельзя
Яна Долотова, директор направления "Новое строительство" АН "Итака", считает, что рост продаж премиального жилья был гораздо более скромным в целом по рынку. По ее данным, спрос на элитное жилье в первом квартале 2014 года вырос на 5% по сравнению с предыдущим. При этом Светлана Ким, директор по развитию ГК AAG, отмечает, что по сравнению с первым кварталом 2013 года продажи элитного жилья в январе — марте 2014 года выросли на 20%.
Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, отмечает: "Традиционно консервативный рынок петербургской элитной недвижимости с начала года демонстрирует позитивную динамику: увеличилось предложение — вырос и спрос. Статистика показывает, что элитная недвижимость с начала этого года стала более привлекательна для покупателей, чем раньше. Так, спрос увеличился более чем на 20 процентов, растет и площадь приобретаемых квартир. У людей есть деньги, и радует тот факт, что покупатель премиум-класса сменил выжидательную позицию на активную — приобретает жилье именно в Петербурге, а не реализует свои средства за рубежом. Трудно сказать, какие факторы на это повлияли, но рынок в целом дает право надеяться и на дальнейшее развитие".
Елена Карасева, директор по маркетингу компании "Петростиль", поясняет: "Основной тенденцией на рынке недвижимости в первом квартале 2014 было "бегство от денег". Она проявила себя во всех сегментах, в том числе и в элитной недвижимости. Это был практически ажиотажный всплеск: лоты активно покупали как в сегменте бизнес-класса, так и в классе "элит", и даже de luxe. По городским объектам многие застройщики и агентства фиксировали кратный рост продаж. На загородном рынке такого ажиотажного спроса не было, но рост на уровне 30-50 процентов мы зафиксировали".
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed, согласна: "Продолжился тренд использования недвижимости как надежного инструмента для хранения денежных средств. В связи с этим увеличилась активность высокобюджетных покупателей, сделки с которыми проходят в диапазоне от $5 до $10 млн. Такие клиенты стараются приобретать объекты в готовых домах (желательно "под ключ"). Раньше таких сделок много никогда не было. Платежеспособная публика, по разным причинам откладывавшая решение о покупке собственности, сегодня наконец созрела и стала вкладывать в недвижимость, чтобы не потерять активы".
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, отмечает: "По итогам продаж в январе — марте 2014 года квартиры стоимостью от 10 до 20 млн рублей и от 20 до 30 млн рублей составили приблизительно равные доли в общем объеме продаж (по 40 процентов). На квартиры стоимостью выше 30 млн рублей пришлось 15-17 процентов сделок".
Цены растут
По данным холдинга RBI, цены в бизнес-классе в первом квартале этого года выросли в среднем на 3%. Как говорят в компании, на сегодняшний день средняя стоимость квартиры бизнес-класса составляет около 140 тыс. рублей за квадратный метр, элитной квартиры — 170-220 тыс. рублей за квадратный метр. По данным Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в настоящий момент средняя стоимость квадратного метра жилья класса "премиум" составляет 255 тыс. рублей.
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, рассказала: "В первом квартале спрос на рынке элитного жилья держался на достаточно высоком уровне, несмотря на неспокойную политическую и экономическую ситуацию. Цены в данном сегменте выросли лишь на 2% в отличие от сегментов эконом- и комфорт-класса, где цены выросли на 5 — 7%. Тем не менее, по отдельным проектам цены выросли гораздо более существенно. Например, в проекте The Residence компании SetlCity цены выросли на 10% с начала продаж".
Новые веяния
По данным компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в последнее время наблюдается тенденция к уменьшению площади элитного жилья. Если раньше покупатели искали квартиры площадью 200 кв. м, то сейчас наиболее популярная площадь — 150 кв. м. Застройщики, естественно, реагируют на эти изменения и уменьшают площади квартир в своих новых проектах.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", отмечает, что по итогам первого квартала объем предложения на рынке элитной недвижимости Петербурга увеличился также на 20%, до 1600 квартир, и сейчас составляет 190 тыс. кв. м.
Около 65% всех площадей находятся в объектах четырех девелоперов ("Леонтьевский мыс", "Возрождение", "Еврострой" и "ЮИТ Санкт-Петербург").
Елена Лашаева, вице-президент по управлению жилой недвижимостью АРИН, говорит, что основной спрос в премиум-сегменте приходится на Петроградский район. "Недостаток предложения при высоком спросе демонстрируют Выборгский, Приморский и Московский районы. Если в Выборгском направлении для элитного покупателя есть выбор в районе Суздальских озер, то в Московском предложений крайне мало, а в Приморском нет даже проектов. Хотя последняя территория чрезвычайно востребована в связи со строительством ЗСД, в целом формируется интересный район в окрестностях парка 300-летия. Поэтому, говоря о будущем, мы прогнозируем, что это перспективное место для строительства элитных комплексов", — считает госпожа Лашаева.
Директор управления стратегического маркетинга и исследований холдинга RBI Вера Сережина отмечает, что покупатель "элиты" стал другим. "Изменились мотивы и способы покупки. Во-первых, покупатель помолодел (средний возраст — 30-40 лет). Во-вторых, появилась прослойка тех, кто из комфорт-класса переходит в "бизнес" в связи с ростом благосостояния. Изменился и способ покупки. Если еще пять лет назад большинство элитных квартир и квартир бизнес-класса покупались за стопроцентную стоимость, то сегодня 20 процентов сделок совершаются в ипотеку".
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, отмечает, что относительной новинкой элитного сегмента можно назвать апарт-отели. "Юридическое отношение сегмента к коммерческой недвижимости позволяет реализовывать его в очень привлекательных локациях. Отсутствие прописки, которое может вызвать сложности при привлечении покупателей в эконом-сегменте, здесь практически не оказывает никакого влияния на спрос", — добавляет он.