Количество сделок по покупке недвижимости за рубежом несколько сократилось за последнее время, однако эксперты говорят, что интерес к данным активам у россиян все-таки остался. На снижении темпов роста операций с зарубежной недвижимостью сказался запрет на владение активами за границей для чиновников, а также резкий скачок курса евро.
Перечень стран, в которых отечественные покупатели готовы приобретать недвижимость, остается неизменным уже на протяжении нескольких лет
По данным Центробанка, за три квартала 2013 года произошло значительное сокращение темпов роста операций по покупке россиянами недвижимости за рубежом. Всего на покупку заграничного жилья за девять месяцев 2013 года россияне потратили $1,5 млрд, что всего на 8,6% больше, чем в 2012 году. За аналогичный период 2012 года рост составил 26%. В 2013 году темпы роста оказались даже ниже, чем в посткризисном 2010-м, когда объем операций с зарубежной недвижимостью увеличился на 9,2%.
Иностранные риелторы говорят, что утвержденный закон о запрете владения чиновниками недвижимостью и счетами за границей охладил динамику спроса на зарубежную недвижимость. Согласно их статистике, свыше 20% покупок зарубежной недвижимости до запрета совершалось именно чиновниками.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, считает, что на отрицательную динамику повлиял и резкий скачок курса евро.
Минимизация рисков
По словам Александры Смирновой, директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar, объем инвестиций в зарубежную недвижимость сегодня не превышает 5%. Впрочем, несмотря на негативный рыночный тренд, госпожа Смирнова отмечает, что в последние два года интерес к зарубежным активам со стороны россиян несколько увеличился.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, объясняет растущий спрос на жилье за границей желанием людей диверсифицировать риски в условиях нестабильной политической и экономической ситуации.
Госпожа Конвей добавляет, что в ответ на растущий спрос появляются и новые формы вложений в недвижимость за рубежом. "Существуют так называемые "клубные инвестиции" — приобретение доли от 10 до 40 процентов в доходном проекте совместно с партнером-брокером. Еще один новый инструмент — схема join venturing. Такие проекты предполагают привлечение двух инвесторов. Один покупает землю, строит объект и заполняет его арендаторами. А второй вкладывает до 25 процентов стоимости объекта, а затем гарантированно выкупает его под свои нужды. При этом первый инвестор получает возможность выгодно выйти из проекта после его реализации, а второй — возможность покупки объекта по цене более низкой, чем рыночная стоимость готового бизнеса. Россияне стали интересоваться этой схемой в партнерстве с западными девелоперами", — рассказывает госпожа Конвей.
Кроме того, по ее словам, существует небольшое количество ПИФОв, которые вкладывают средства в коммерческую недвижимость. Средний доход, по словам создателей этих ПИФов, составляет 6% годовых. Участники рынка отмечают, что жилая зарубежная недвижимость приобретается петербуржцами, как правило, в целях сохранения средств или в качестве запасного варианта для проживания.
Недвижимость остается главным активом, который состоятельные россияне покупают за границей, и для этого, по мнению госпожи Конвей, есть несколько причин: "Во-первых, это понятная инвестиция — покупатель получает материальный объект, ценность которого ясна. Во-вторых, недвижимость приносит пусть небольшой (в среднем 4-6 процентов годовых против российских 10-12 процентов), но стабильный доход. При этом самым прибыльным инструментом является покупка коммерческой недвижимости, ставка капитализации которой составляет в среднем 5-10 процентов. Жилье приносит 3-4 процента годовых. А таймшер (клубное использование недвижимости на время отпуска), как правило, профита не подразумевает".
Привычный набор
Перечень стран, в которых отечественные покупатели готовы приобретать недвижимость, остается неизменным уже на протяжении нескольких лет.
По словам Александры Смирновой, наиболее популярными объектами зарубежной недвижимости среди петербуржцев по-прежнему остается жилье, которое приобретают для личного пользования в таких странах, как Хорватия, Греция, Испания, Болгария, а также в других курортных странах. Доля таких покупок на рынке Петербурга составляет около 90%. "А покупки с целью инвестиционных вложений в силу общеэкономической ситуации в мире совершаются гораздо реже, их доля не превышает 10 процентов. Чаще всего подобные объекты приобретаются в таких странах, как Германия, Швеция, Норвегия и США", — утверждает госпожа Смирнова.
Значительных ценовых колебаний на рынке зарубежной недвижимости последние несколько лет, по ее мнению, не наблюдалось. "В целом диапазон цен достаточно большой, но для того, чтобы приобрести двуспальные апартаменты на побережье в Италии, Франции, Испании или Болгарии может хватить около €100 тыс.", — говорит эксперт.
Елизавета Конвей к вышеперечисленным странам добавляет Финляндию и Кипр. Также она отмечает, что вырос спрос на Латвию, которая упростила порядок получения вида на жительство (ВНЖ). "Там для этого нужно купить недвижимость на €76 тыс. (на Кипре — на €300 тыс., в Англии — на €1 млн). Европейские страны проявляют лояльность к россиянам. Во Франции, например, где ВНЖ по закону можно получить лишь через пять лет после покупки жилья, появились случаи положительных решений уже через год после сделки", — рассказывает госпожа Конвей.
Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home Estate, говорит, что популярным местом для инвестиций в недвижимость является и Андорра. "Здесь основное преимущество, как и в Испании, заключается в том, что при инвестировании в государство от €400 тыс., в том числе и в недвижимость, возможно получение вида на жительство. Более того, если человек имеет вид на жительство в Андорре, то он также может проживать в Испании, Франции и Португалии и получать многие налоговые льготы как резидент Андорры. Эту страну часто называют "налоговым раем", поскольку налоги, в том числе и на недвижимость, здесь очень низкие. То же самое касается и коммунальных расходов: например, при проживании семьи из трех человек в квартире площадью сто квадратов стоимость коммунальных услуг составит примерно €100 в месяц", — делится данными Елена Амирова.
По словам Ольги Пономаревой, вице-президента ГК Leorsa, Лондон привлекателен для российских предпринимателей тем, что в этом городе правильный для покупателей налоговый и инвестиционный климат.
"Для наших сограждан также очень важен тот факт, что все строящиеся объекты в Лондоне застрахованы. То есть если у застройщика произойдут какие-то проблемы, то банк или страховая компания найдут другую компанию-застройщика, которая закончит строительство объекта, — добавляет госпожа Амирова. — Все объекты здесь сдаются с полной отделкой, включая мебель, что очень удобно для сдачи в аренду, которая здесь очень востребована. Согласно исследованию британских банков, приобретение жилья в ипотеку обходится покупателям на 20 процентов дороже, чем его аренда, поэтому рынок арендного жилья здесь будет продолжать расти".
Елена Амирова уточняет, что наиболее востребованная площадь приобретаемой практически в любой стране квартиры — это примерно 50-100 кв. м. "Такая площадь оптимальна в том смысле, что для временного проживания она комфортна, а стоимость содержания — относительно недорогая. Стоимость такого жилья начинается от €28 тыс. Если говорить о более габаритных объектах, то в недорогом сегменте их стоимость составляет €100-300 тыс. Конечно, существует небольшой, но стабильный срез инвесторов, вкладывающих в дорогие виллы, замки, например, в лондонских предместьях", — отмечает госпожа Амирова.
Российские девелоперы в борьбе за клиента также выходят на зарубежные рынки. "Компания "ЛенСпецСМУ" реализовала проект жилого комплекса "Золотые пески" в Болгарии, а ИСК "Сфера" — жилой комплекс на 120 тыс. кв. м в Софии, в портфеле ЛСР — шесть жилищных проектов в Германии", — рассказывает госпожа Конвей.
Подводные камни
Евгений Богданов говорит, что зарабатывать на перепродаже западной недвижимости проблематично. "Сама по себе сделка не представляет из себя ничего сложного. Однако она всегда предполагает ряд затрат, которые многие упускают из виду. Например, нотариальный сбор за парафирование договора иногда составляет от 4 до 10 процентов от цены объекта недвижимости. Кроме того, нерезиденты в некоторых странах платят повышенный налог, и в момент продажи недвижимости возникают большие проблемы, — поясняет господин Богданов. — Налоговое законодательство в нашей стране значительно отличается от западного, в связи с чем россиян ожидает масса сюрпризов. В некоторых странах оплата подоходного налога в стране регистрации недвижимости осуществляется от всей стоимости этого объекта при продаже, в то время как местные граждане платят налог с дельты с учетом цены покупки. Например, законодательство Эстонии, которая не является страной двойного налогообложения с Россией, не исключает возможность повторного взимания налогов при продаже объекта. В таком случае российский инвестор рискует потерять около 20 процентов вложенных средств".
Несмотря на некоторые сложности с приобретением и дальнейшей реализацией зарубежной недвижимости, эксперты полагают, что спрос на ее приобретение сохранится. "Пока в России не будет безапелляционно реализовано право частной собственности, спрос на приобретение жилья за границей никуда не денется. Пока люди не будут уверены в том, что их собственность никто не отнимет, они будут вкладывать все лишние деньги в недвижимость за рубежом, потому что там это право гарантировано", — резюмирует господин Богданов.
Доверие к западноевропейской недвижимости значительно выросло
Результаты опроса CBRE, посвященного планам инвесторов в европейскую коммерческую недвижимость на 2014 год, говорят об улучшении настроений участников рынка. Уверенность инвесторов в Западной Европе резко возросла по сравнению с предыдущим годом: 71% респондентов считают этот рынок самым привлекательным для инвестиций.
В географических предпочтениях произошли существенные изменения: доля тех инвесторов, которые считают Испанию самым привлекательным рынком для покупки недвижимости в 2014 году, резко увеличилась, достигнув 19% (в 2013 году этот показатель составлял 6%). Сейчас Мадрид занимает второе после Лондона место в качестве самого привлекательного города для инвестиций, совершив большой скачок по сравнению с прошлым годом. Барселона также входит в первую десятку рынков, наиболее востребованных в этом году. Интерес инвесторов к возможностям, существующим на восстанавливающихся рынках, также подтверждается тем, что Амстердам и Дублин вошли в первую десятку.
Питер Деймсик, председатель отдела исследований рынка в регионе "Европа, Ближний Восток и Африка" компании CBRE так прокомментировал ситуацию: "Резкое повышение интереса инвесторов к Испании является следствием сильного пропорционального увеличения оборота на инвестиционном рынке Испании в течение прошлого года. Так, общий объем продаж на этом рынке в 2013 году составил €5 млрд, что в два раза больше по сравнению с 2012 годом. Возобновление спроса со стороны инвесторов на испанскую недвижимость отражает снижение уровня обеспокоенности, вызванной долговым кризисом в еврозоне, и позитивное восприятие инвесторами возможностей восстановления испанского рынка, основанное на последних экономических показателях".
В 2014 году Великобритания, которую выбирают 29% инвесторов, восстанавливает свое положение наиболее привлекательной страны для покупки недвижимости. Восстановление экономики Великобритании шло ускоренными темпами в течение прошлого года и сейчас превышает темпы восстановления в еврозоне. Германия, которая в 2013 году находилась на первом месте и которой отдавали предпочтение 35% инвесторов, сейчас находится на втором месте и пользуется спросом у 21% инвесторов. Также следует отметить увеличившееся, хотя и менее заметное, число инвесторов, которые считают Нидерланды и Италию наиболее привлекательными рынками. На этих двух рынках в течение предыдущего года наблюдался рост инвестиционной активности, который был обусловлен укреплением уверенности инвесторов в относительной ценности объектов и возможностях восстановления.
В 2014 году инвесторы демонстрируют повышенную степень готовности к принятию рисков — более половины инвесторов интересуются непремиальной недвижимостью. Большинство инвесторов (65%) считают, что самые привлекательные виды активов не относятся к премиальной недвижимости; этот показатель превышает показатель прошлого года, который находился на уровне 58%. Большинство инвесторов (67%) в этом году также предполагают приобрести больше недвижимости по сравнению с 2013 годом.
В то время как премиальные, или основные, активы по-прежнему пользуются повышенным спросом, доля инвесторов, которые считают этот вид активов наиболее предпочтительным, сократилась с 42% в 2013 году до 35% в этом году. Доля инвесторов, считающих качественные непремиальные активы наиболее привлекательными, выросла до 33 с 25% в прошлом году.
В условиях набирающего силу спроса со стороны инвесторов и инвестиционных обязательств, связанных с европейской коммерческой недвижимостью, инвесторы назвали наличие объектов для инвестирования самым существенным препятствием в приобретении активов, за которым следуют цена и конкуренция со стороны других инвесторов. Эти факторы, мешающие осуществлению инвестиций, более характеры для насыщенных недорогих рынков и соответствуют результатам опроса CBRE, которые говорят о том, что инвесторы демонстрируют повышенную готовность к принятию рисков и считают активы, не относящиеся к премиальной/основной недвижимости, наиболее привлекательными.
Следует отметить, что только 7% респондентов назвали высокую стоимость и отсутствие возможности получить кредит самыми существенными препятствиями, сдерживающими инвестиции в 2013 году. Это серьезное изменение по сравнению с двумя последними годами, когда привлечение финансирования в большей степени препятствовало осуществлению инвестиций. Этот результат подкрепляется результатами других исследований, недавно проведенных CBRE, которые говорят о том, что все больше кредиторов начинают работать на европейских рынках, а также о значительном послаблении условий кредитования за последние двенадцать месяцев; как в части ссудной маржи, так и существующего соотношения между займами и оценочной стоимостью.
Питер Деймсик добавил: "За один год может измениться многое. Инвестиционная активность на европейских рынках коммерческой недвижимости росла быстрыми темпами в течение второй половины 2013 года и сохранила такие темпы в начале 2014 года. На фоне улучшающейся экономической ситуации и ослабления кризиса в еврозоне наблюдается быстрое восстановление рынка инвестиций в недвижимость, которое обусловливается увеличением движения капитала и повышенной готовностью принимать риски. Набирающий обороты спрос на инвестиции поставил перед инвесторами новые задачи и проблемы. Инвесторы считают рынки переполненными, конкурентоспособными и недорогими; все это заставляет инвесторов выбирать самые разнообразные рынки и виды активов, не относящихся к премиальной недвижимости".
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE в России, добавил: "Инвестиционная активность в Европе набирает обороты вслед за восстановлением экономики. При этом инвесторы готовы рисковать, рассматривая объекты второго эшелона и даже наиболее экономически пострадавшие страны еврозоны в качестве инвестиционных целей. После увеличения объемов инвестиций в Европу более чем на 20 процентов в 2013 году, в текущем году мы также можем увидеть двузначные темпы роста. В России после пика инвестиционной активности в 2013 году наблюдается существенный рост рисков, связанных с неэкономическими причинами. Эти риски существенно охладят активность инвесторов как минимум в первом полугодии".