В Новосибирске не утихают споры вокруг точечной застройки. В мэрии, например, до последнего времени считали, что это «нормальный, узаконенный элемент градостроительной политики». Областные власти, напротив, решительно настроены запретить уплотнительное строительство. В регионе разрабатываются новые нормативы градостроительного проектирования, в которые точечная застройка не вписывается. Пока муниципальные и региональные власти спорят, участники рынка подсчитывают, во что им обойдутся новые правила игры. Застройщики уверены, что новые нормативы неизбежно приведут к удорожанию жилья на 30-40%. По их мнению, для борьбы с «уплотнением» достаточно установить четкий контроль за выполнением действующих градостроительных норм.
Борьба с уплотнением жилой застройки, по оценкам участников рынка, приведет к росту стоимости квадратного метра
Фото: Кирилл Кухмарь, Коммерсантъ
Полемика вокруг точечной застройки в Новосибирске особенно остро разгорелась в 2011 году. Общественность и жители различных районов города выступили против возведения высоток в уже обжитых микрорайонах. Так, в Академгородке (Советский район) прокатилась волна возмущений массовой вырубкой деревьев в исторической части научного центра Сибирского отделения РАН ради строительства жилья; жильцы дома по Красному проспекту, 171/1 (Центральный район) выступили против строительства многоэтажки на месте детской площадки; жители домов № 3 и 5 по ул. Широкая (Ленинский район), недовольные возведением в их дворе бизнес-центра, даже вывесили из окон красные флаги. К началу 2012 года таких скандальных строек насчитывалось около 20.
Против уплотнительной застройки резко высказался губернатор Новосибирской области Василий Юрченко. «Город в предыдущие годы серьезно испохабили точечной застройкой, и дальше так продолжаться не может. Я категорически против точечной застройки, новые дома не должны приводить к безумному уплотнению жилого пространства, к ущемлению прав и комфортности проживания жителей микрорайонов. Мы должны не допускать больше реализации таких проектов, которые выгодны только застройщикам. Получить место, получить очень высокую продажную цену, а дальше трава не расти. Нужно строить и на других площадках, которые подготовлены и не мешают жителям уже построенных домов», — заявил глава региона. Он потребовал от мэрии пересмотреть планы по точечному строительству и пообещал, что в ближайшее время власти примут правила, которые должны ограничить такую застройку.
В середине 2012 года власти Новосибирска действительно приняли решение о частичном запрете уплотнительной застройки. Департаментом архитектуры и строительства были внесены некоторые корректировки в градостроительную политику, в частности прекращена практика уплотнения жилой застройки на основании заявлений от физических и юридических лиц, а приоритет был отдан комплексному освоению территорий. Тем не менее тогдашний мэр Владимир Городецкий подчеркивал, что и точечная застройка — это «нормальный, узаконенный элемент градостроительной политики».
По словам заместителя мэра, начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Сергея Боярского, возможность уплотнения застройки допускается «только» для размещения социальных объектов — детсадов, школ, объектов спорта или культуры, а также в случае развития застроенных территорий.
В сентябре того же года областное правительство заказало победителю тендера — Владимирскому областному проектно-изыскательскому архитектурно-планировочному бюро (ОПИАПБ) за 0,9 млн руб. разработку проекта новых региональных нормативов градостроительного проектирования. В министерстве строительства и ЖКХ Новосибирской области отметили в этой связи, что новые нормативы позволят «определить минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека, в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, инженерной, транспортной инфраструктур, благоустройства территории для обеспечения устойчивого развития территории области».
Согласно проекту, представленному ОПИАПБ в начале 2013 года, градостроительные нормы должны различаться: одни — для Новосибирска, Бердска, Кольцово, другие — для районных центров, третьи — для села. При этом в областном центре уже в 2016 году предлагается ограничить плотность застройки нормативом в 355 человек на 1 га, а в будущем (к 2026 году) снизить до 250. Сегодня в Новосибирске действует норма 420 человек на 1 га, для развития застроенных территорий — 460. Кроме того, авторы проекта предложили повысить к 2026 году обеспеченность жильем в области до 35,3 кв. м на 1 человека (в новосибирских нормативах показателя в 30 кв. м на 1 человека предполагается достичь к 2030 году), местами в детских садах — до 68 на 1 тыс. жителей (в областном центре — 30 мест), количество машино-мест довести до 1,5 на одну квартиру (в Новосибирске — менее одного машино-места). Наконец, озеленение должно занимать на территории населенного пункта не менее 25% (по генплану Новосибирска — 18-20%). Как заметила директор ОПИАПБ Наталья Мигаль, в частности, снижение расчетной плотности для строительства новых жилых районов и микрорайонов на среднесрочную перспективу «соответствует общей тенденции развития городов».
Новые градостроительные нормативы получили неоднозначную оценку проектировщиков, строителей и представителей мэрии Новосибирска. «Расхождения между проектными нормативами и существующими в Новосибирске весьма критичны», — считает Сергей Боярский. По его словам, если следовать новым нормативам, придется, в частности, на 40% снизить нагрузку на 1 га земли, значительно увеличить минимальные площади проектируемых квартир и резервировать большие территории под детские сады. «То есть масштабы города вырастут значительно», — подчеркнул он.
Однако профессор Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета Евгений Загороднов считает территорию Новосибирска «неплотно заселенной, на которой можно посадить еще три таких же города-миллионника». «Для цивилизованных и комфортных крупных европейских городов плотность застройки 600-800 и более человек на 1 га — норма. В Новосибирске и сейчас есть хорошая нормативная градостроительная база, созданная еще в 2003 году, только вот соблюдается она из рук вон плохо, отсюда многочисленные нарушения со стороны застройщиков и конфликты с горожанами», — пояснил архитектор.
Примеры таких нарушений приводит глава группы компаний «Союз-10» Александр Михайлов. «В соответствии с постановлением мэрии Новосибирска, плотность населения в жилом микрорайоне не должна превышать 420 человек на
1 га при обеспеченности 18-24 кв. м на 1 человека. К этим нормативам сведена социальная инфраструктура — количество детсадов, школ, больниц и т. п. Однако в городе такой показатель нарушен в два-три раза. С 2009 года мэрия дает согласие на застройки с плотностью от 900 до 1,6 тыс. человек на 1 гектар», — привел пример господин Михайлов, ссылаясь на собственные аналитические данные. По мнению Евгения Загороднова, в области «именно на региональном уровне» практически не работает государственный строительный надзор. «Возможно, стоило бы подумать о создании чего-то вроде строительной полиции, наделив ее соответствующими полномочиями, в частности оперативного реагирования на сигналы жильцов и общественности», — считает собеседник. «Мотивы областного правительства в целом правильные, но добиться поставленных целей можно не ужесточением нормативов, а четким контролем за соблюдением уже принятых», — соглашается с господином Загородновым заместитель генерального директора «Сибирской инвестиционной архитектурно-строительной компании» Михаил Ельский.
Некоторые участники рынка считают, что принятие предложенных ОПИАПБ нормативов приведет к удорожанию объектов строительства. По мнению начальника главного управления архитектуры и градостроительства мэрии Игоря Лукьяненко, «рост цен на жилье будет существенным». Глава ЗАО «Первый строительный фонд» Майис Мамедов оценивает этот рост в 30-40%, что согласуется с выводами комиссии по вопросам местного самоуправления, ЖКХ и градостроительства областной общественной палаты. «Введение нормативов, снижающих объемы сдаваемой жилой площади многоквартирных домов при существующей типовой структуре затрат, приводит к увеличению себестоимости 1 кв. м сдаваемого жилья в 1,33 раза», — сообщили в комиссии.
Впрочем, генеральный директор ООО «Региональная строительная компания» Владимир Литвинов не видит в росте стоимости жилья серьезной проблемы. «Это неизбежный процесс. С другой стороны, вероятно, следует ожидать и повышения покупательской способности граждан, они будут стремиться к большему комфорту, смотреть в перспективу, чтобы дом становился не просто местом, где проживают, а родовым гнездом. Добиваться этого люди могут, в частности, с помощью ипотеки, которая постепенно становится все доступнее, ведь и в нынешних непростых экономических условиях банки находят возможности для снижения ставок», — подчеркнул господин Литвинов. Он добавил, что, по его данным, строительный сектор контролирует 54 млрд руб. частных инвесторов в год, банковский сектор — 52 млрд руб. депозитных вкладов населения, в Новосибирске с населением 1,6 млн человек на 1 февраля зарегистрировано 600 тыс. автомобилей.
В областном минстрое говорят, что проект региональных нормативов еще претерпит существенные изменения. «Окончательную редакцию документа готовит специальная рабочая группа из 19 человек. В ее состав вошли представители министерства, мэрии Новосибирска, профессиональной общественности проектировщиков и строителей — профессионалы с многолетним опытом градостроительного проектирования и нормирования. В проекте будут отражены показатели, утвержденные рабочей группой, учтены особенности городских округов, городских и сельских поселений, а также поступившие замечания и предложения», — пообещал глава министерства Денис Вершинин.