Затраты на создание и содержание придомовых территорий в проектах экономкласса и в жилье премиум-сегмента сегодня различаются в разы. При этом и в дорогих, и в более демократичных сегментах в последние годы стали проявляться новые тенденции в оформлении дворовых пространств.
При обустройстве придомовой территории важно грамотное разделение на зоны для активного и пассивного отдыха: пожилым людям чаще хочется отдохнуть в тишине на скамейке, а молодым, наоборот, нужны спортивные площадки
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Обустройство придомовой территории напрямую зависит от класса проекта. В эконом-сегменте девелоперы обычно ограничиваются минимальным набором: в него входит сооружение детской и спортивной площадок, оборудование парковки.
В бизнес-классе требования к проекту выше, и оформление придомовой территории становится важной задачей. Для ее решения приглашаются специалисты по ландшафтному дизайну, используются выдержанные в едином стиле малые архитектурные формы. В бизнес-классе основное внимание уделяется функциональности пространства, комфорту будущих жителей.
Сделать акцент
Наибольшие затраты на обустройство придомовой территории приходятся на долю элитных проектов. Застройщик может разбить огромный парк, устроить пруд с лебедями или выстроить теплицы с тропическими растениями.
"Можно примерно оценить расходы на обустройство придомовой территории: около одного процента от общей стоимости проекта в экономклассе, два-три для объектов бизнес-класса и до 15 процентов в элитных проектах", — приводит свои подсчеты Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless.
Несколько иные данные приводит директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI Андрей Останин: "В проектах комфорт-класса затраты на ландшафтный дизайн составляют до 5 процентов, в элитных домах и проектах бизнес-класса — до 10 процентов".
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed, говорит, что в Москве есть примеры, когда площадь внутренней домовой территории достигает 1,2 га, а на одну квартиру приходится до 1,2 сотки (например, в проекте Knightsbridge Privatepark).
Но все эксперты сходятся в одном: качественное и креативное обустройство придомовых территорий повышает ликвидность проекта, особенно если речь идет о бизнес-классе или элитном жилье.
Денис Лола, директор по маркетингу ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", говорит: "Если в коммуникациях с потребителями делать акцент на отличительных особенностях конкретного жилого комплекса в части благоустройства, например, рассказывать о фонтане во дворе и тому подобных объектах, то это может стать для покупателя дополнительным поводом сделать выбор в пользу данного комплекса, то есть предложение девелопера становится более конкурентоспособным".
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", подтверждает слова коллеги: "В ЖК "Парадный квартал" доминантой центральной площади квартала является фонтанная композиция с облицовкой из натурального камня. Квартиры, окна которых обращены на площадь, были проданы первыми".
Сейчас большинство застройщиков осуществляют озеленение прилегающей территории. Если речь идет о дорогостоящих проектах, то используются деревья и цветы редких пород. Кроме того, оборудуются зоны отдыха: детские площадки, скамейки, беседки.
Без опыта — дороже
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, говорит, что отсутствие опыта у российских застройщиков в области строительства и эксплуатации крупных по площади объектов благоустройства приводит к совершению множества ошибочных действий. "Например, застройщики часто высаживают газон, который стоит невероятно дорого, и эксплуатируют его. Иностранные девелоперы так не делают. У них есть два типа газона — газон активного использования, который стригут раз в две недели, и пассивного, который засаживается специальной травой или дикорастущей культурой вроде черники или брусники. Такой газон либо не обслуживают вовсе, либо стригут раз в три месяца. Российские застройщики не задумываются о таких решениях, поэтому большие затраты ложатся на плечи жилконторы, и платить за стрижку газона в результате приходится жильцам. Высадка однолетних цветов, которую мы наблюдаем на всей территории города — непозволительная роскошь для частного застройщика. Клумбы необходимо обновлять каждый год и это всегда приводит к большим расходам. Необходимо высаживать только многолетние цветы, которые смогут долгое время жить в условиях нашего климата. Еще одна ошибка застройщиков — установка ограждения, препятствующего дальнейшему уходу и эксплуатации газонов. Ограда часто ставится таким образом, что у техники нет доступа к газону, и уход за ним становится невозможен. Подобных проблемных моментов масса. Из-за отсутствия опыта у российских девелоперов объем вложений в сферу придомовой застройки может достигать нескольких миллионов евро, а стоимость эксплуатации объектов даже сложно подсчитать", — рассказывает он.
Господин Богданов считает, что затраты на подготовку территории должны окупаться в момент продажи объекта. "Однако современный покупатель не собирается платить ни за что, кроме ровных стен. В таком случае благоустройство территории застройщик делает за счет своей себестоимости, поэтому сегодня мы видим достаточно примитивные примеры. Получается палка о двух концах — пока не появится достойного, качественного примера придомовой территории, спроса на нее со стороны покупателей не возникнет. Соответственно, подобные объекты будут лежать на плечах застройщиков и не окупятся никогда", — полагает Евгений Богданов.
Особое внимание
"В домах высокой ценовой категории оформлению придомовых территорий уделяется особенное внимание. Это, наравне с оформлением мест общего пользования и архитектурой жилого комплекса, является частью статусности проекта, что немаловажно для покупателя. Например, во многих малоэтажных жилых комплексах на Суздальских озерах создается отдельный ландшафтный проект для каждого дома, который обустраивается обильным количеством растений и искусственных водоемов", — рассказала Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home Estate.
Сергей Кравцов, генеральный директор СК "Элемент-Бетон", добавляет: "Некоторые компании придумывают довольно красивые идеи, например, стену для скалолазания, минимальное количество удобных тренажеров на спортивной площадке, бесплатный Wi-Fi. При создании территории также необходимо продумать правильное хранение отходов".
Генеральный директор ЗАО "Ойкумена" Лев Гниденко также говорит, что часто разбивается пруд с лебедями, мини-зоопарк, используются кровли под ресторан.
Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa, рассказала, что сегодня в премиальных проектах есть примеры, когда уже существующие исторические объекты архитектуры вписывают в дворовое пространство. "Оригинальные малые архитектурные формы можно размещать на прилегающей территории, концептуально связанные с самим домом и его названием, чаще всего используют географические темы (например, Лондон, Париж)", — говорит она.
"Интересное решение придумали создатели ЖК "Гранд Фамилия" в Московском районе. Жилой комплекс будет выполнен во французском стиле. И в его внутреннем дворе расположатся известные памятники французской архитектуры в миниатюре: купол Лувра, Эйфелева башня, Триумфальная арка", — рассказывает Елена Амирова.
Еще одним из интересных примеров оформления дворовой территории, по словам участников рынка, является проект холдинга RBI по созданию во дворе дома Time на ул. Заозерной, 3А, реконструкции памятника архитектуры — газгольдера, который будет восстановлен, а в нем создана парковка — он станет центром дворовой композиции.
Новый тренд определила зима
Ирина Михеева, коммерческий директор АН "Плюс", при этом обращает внимание на то, что при обустройстве придомовой территории важно грамотное разделение на зоны для активного и пассивного отдыха. "Пожилым людям чаще хочется отдохнуть в тишине на скамейке, а молодым, наоборот, нужны спортивные площадки", — поясняет она.
"Среди компаний, который с душой подходят к обустройству придомовой территории, можно отметить RBI, которая одной из первых на рынке ввела высадку во двор взрослых деревьев. Они создали специальный дендроплан, описывающий, где и какие растения будут высажены. В большом мегаполисе, где загазованность довольно высокая, небольшой парк во внутреннем дворе важен для покупателей", — говорит госпожа Михеева.
Алексей Гусев, коммерческий директор ООО "Главстрой-СПб", рассуждает: "Если рассматривать сопоставимые по цене и местоположению проекты (первоочередные факторы, влияющие на выбор жилья в сегменте экономкласса), то покупатель сначала изучает информацию непосредственно о жилом комплексе (места общего пользования, охрана, постобслуживание и эксплуатация объекта), на втором месте следует инфраструктура (обеспеченность продуктовыми магазинами, аптеками и другими предприятиями сферы обслуживания, детскими садами и школами), далее — благоустроенная придомовая территория".
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", добавляет: "Снежные зимы, которые мы пережили в Петербурге в последнее время, заставили застройщиков по-другому взглянуть на обустройство внутридворовой территории. "Украшательство", наличие большого количества клумбочек и малых архитектурных форм сменилось очень рациональным подходом, обеспечивающим возможность механизированной уборки прежде всего. Стало понятно, что пространство не нужно загромождать мелкими деталями, а все объекты придомовой территории необходимо четко группировать по зонам. Такой реалистичный и рациональный подход уже воплощен в проектах всех ведущих застройщиков Санкт-Петербурга. Это главный тренд в данной сфере".