Декабрьские события в российской банковской сфере подхлестнули спрос на загородные объекты, в том числе на вторичном рынке. Падение рубля в январе подогрело его еще больше, но тут случилось неприятное: сделки, заключенные перед Новым годом, начали стремительно разваливаться. Причина проста: собственники, до того мечтавшие наконец-то сбыть ставшие обузой участки и коттеджи, вдруг задумались о справедливой цене.
Продавцы загородной недвижимости решили отложить сделки до лучших времен
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ / купить фото
Звонки и сделки
Сначала все шло хорошо. Деньги в небольших банках стало хранить небезопасно, поэтому одни унесли свои сбережения в госбанки, а другие решили диверсифицировать риски и частично либо полностью вложиться, например, в недвижимость. И хотя с конца 2008 года загородный рынок был исключительно рынком покупателя, перебиравшего варианты по полгода и дольше, в декабре оживление спроса почувствовали и здесь. А в январе эта тенденция только набрала обороты.
"Сделок нет, но покупательская активность высока,— говорит руководитель департамента жилищного строительства группы компаний "Гео Девелопмент" Марина Денискина.— Можно отметить тенденцию увеличения спроса в сегменте бизнес-класса, востребованы участки в сформировавшихся поселках с развитой инфраструктурой".
В других компаниях и вовсе называют впечатляющие цифры. Алексей Комаров, коммерческий директор компании "Родные земли", говорит, что если сравнивать покупательский спрос с тем, что наблюдалось год назад, то сделок стало втрое больше. В отделе продаж компании Good Wood корреспонденту "Ъ-Дома" рассказали, что если в декабре 2013 года прирост покупок домовладений составил 25% по сравнению с декабрем 2012-го, то в нынешнем январе — уже 50% по отношению к предыдущему месяцу.
Владимир Яхонтов, управляющий партнер "МИЭЛЬ--Загородная недвижимость", приводит пример одного из проектов, по которому количество звонков с 720 в декабре увеличилось в январе до 1200, то есть более чем в полтора раза. По статистике МИЭЛЬ, в ликвидных проектах первичного рынка в покупку превращается каждый 20-й звонок, так что, выходит, за месяц только в одном поселке продали порядка 60 домовладений. Неплохо, если учесть темпы продаж прошлого года, когда пять-десять сделок в месяц считалось отличным показателем.
Шар на стороне продавца
К первичному рынку мы еще вернемся, а пока посмотрим, что произошло с готовыми домами, которые были выставлены на вторичный рынок и к которым покупатели также проявили недвусмысленный интерес. Как только рубль в январе осел, покупателям и риэлторам пришлось столкнуться с нежеланием продавцов выходить на сделки, по которым уже были получены авансы.
Покупателей можно понять, рассуждали собственники: они хотят сбросить рубли. Но нам-то они зачем в таком количестве? Пока сделка пройдет, нацвалюта еще больше упасть может. Слишком большой дисконт получается.
Владимир Яхонтов рассказывает, что таким образом в январе в его департаменте вторичной загородной недвижимости развалилось около 60% сделок, уже практически заключенных в декабре. Позицию продавцов он называет недальновидной, поскольку спрос на вторичке, скорее всего, долго не удержится. Вокруг немало других возможностей.
Девелоперы в Подмосковье построили поселки самых разных форматов и уже начинают потихоньку присматриваться к такому, как дом с внутренней отделкой, а в некоторых случаях — даже с мебелью. Пока еще такие проекты единичны и, соответственно, дороги, но поскольку, как свидетельствуют риэлторы, спрос на них растет, то в недалеком будущем вторичку может потеснить готовая продукция в идеальном состоянии.
Все-таки выросли
Как свидетельствуют расчеты аналитиков Vesco Group, за январь строящиеся дома во всех сегментах, за исключением бизнес-класса, подорожали, причем самое существенное повышение продемонстрировали апартаменты комфорт-класса. Средняя цена на них повысилась на 21,74%, до 125 150 руб. за 1 кв. м. Таким образом, впервые апартаменты в комфорт-классе стали существенно дороже, чем апартаменты бизнес-класса, которые за этот месяц потеряли в цене 7,6% и опустились до отметки 101 200 руб. за 1 кв. м.
А вот земля подорожала во всех сегментах, причем существеннее всего — в сегменте премиум. Здесь участки поднялись в цене более чем на 20%, теперь они оцениваются в среднем в 1,94 млн руб. за сотку. Но и остальные сегменты продемонстрировали убедительный рост от 9,5% до 14,6%.
"Участки без подряда раскупаются неплохо, много лучше, чем с подрядом, так что смерть этому формату предрекать рано",— подтверждает учредитель Good Wood Александр Дубовенко. Похоже, бывшие банковские вкладчики посчитали, что земельные наделы и есть наиболее ликвидный товар на загородном рынке. Возможно, многие из них вспомнили знаменитую фразу Джеральда О`Хары в романе "Унесенные ветром": "Земля — единственное, что имеет ценность, единственное, что вечно".
Другим популярным форматом становится малоэтажное строительство, шаг за шагом вытесняющее из ближнего Подмосковья индивидуальное домостроение. Как рассказывает Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОПИН, в пределах 30 км от МКАД все большую популярность набирают малоэтажные проекты, которые на сегодняшний день заняли 31% от общего числа всех реализуемых новостроек. "Активное развитие данного формата началось около двух лет назад и сейчас находится на пике популярности",— делает вывод эксперт.
Держите инфляцию!
Господин Дубовенко утверждает, что уровень реальной инфляции выше официально заявленного, как минимум, в полтора раза, так что держать деньги на депозитах невыгодно, и люди все равно будут их вкладывать. Но уровень неопределенности, как он выражается, существенно возрос по сравнению с предыдущим годом. Другими словами, сейчас пока еще не ясно, в какие именно объекты пойдут частные инвестиции. "Есть причины для роста, и есть причины для падения",— считает эксперт.
К этому мнению присоединяется и Владимир Яхонтов. "Правительство поставило задачу удерживать инфляцию на уровне 6%,— говорит он.— Если на фоне ослабевшего рубля это удастся, то загородный рынок оживится, продавцы смогут спокойно закрывать сделки в рублях". Эксперт рассказал корреспонденту "Ъ-Дома", что сейчас 80% всех сделок на рынке совершается с объектами не дороже 13 млн руб. При вышеописанном сценарии эта планка поднимется до 17 млн руб., и тогда можно будет говорить об активизации в сегменте бизнес-класса, считает господин Яхонтов.
А вот если инфляция разгонится, то это повлияет как на девелоперов, так и на частных собственников загородных домов. Поднимать цены в рублях в этом случае — значит забыть о реальности последних лет, когда продажи шли ни шатко ни валко. Попытки зафиксировать их в долларах по декабрьскому курсу не имели большого успеха уже в январе — покупатели от такого варианта массово отказались. А продавать за три четверти от прежней цены вроде бы и жалко, особенно если говорить о ликвидных предложениях.
Девелоперам, в особенности тем, кто в свое время брал кредиты на строительство в валюте, придется совсем уж несладко. На объектах повсеместно используются импортные материалы и оборудование, так что цены в любом случае придется пересчитывать. В срочном порядке этого сделать не успели, а остановка продаж на вялом до декабря рынке могла показаться кощунством. Поэтому цены, а кое-где и скидки, объявленные перед Новым годом, остались на месте, и в итоге в целом по рынку это помогло запустить активные продажи.
Таким образом, на первичном рынке состоялся, образно выражаясь, разгон облаков. А на вторичном пока что все происходит с точностью до наоборот. Правда, по словам Владимира Яхонтова, еще сохраняется надежда на то, что продавцы не окончательно отказались от своих первоначальных намерений, а только взяли паузу, так что некоторые сделки еще состоятся, например, в феврале — начале марта. Если, конечно, покупатели не передумают.