Редкая высота
В последнее время все чаще девелоперы, рекламируя жилье, делают акцент на панорамных видах, открывающихся из окон. Тем не менее, говорят эксперты, слишком высокие этажи большим спросом не пользуются — есть категории покупателей, которые ни при каких обстоятельствах не станут покупать квартиру, если она расположена выше определенного уровня. Впрочем, пока все "высотные" предложения покупателей находят. Возможно, потому что пока их в городе единицы.
Средняя этажность современного жилищного строительства Санкт-Петербурга составляет 16-20 этажей. Часто в крупных жилых комплексах, которые возводятся в спальных районах, проектируется доминанта в 25-30 и выше этажей. Более высокие здания в жилищном строительстве проектируются пока редко.
Сегодня, по данным Colliers International, в городе существуют всего четыре высотных жилых дома: "Доминанта" (на пересечении улицы Типанова и проспекта Космонавтов, 100 м, 27 этажей), "Поэма у трех озер" (объект принадлежал к числу долгостроев, находится на проспекте Энгельса, 100 м, 27 этажей), "Gusi-Лебеди" (Оптиков — Яхтенная, 20-27). В конце 2012 года был построен первый дом, который может быть отнесен к классу именно небоскребов, — жилой комплекс "Князь Александр Невский" — 35 этажей. Высота жилой части здания составляет 105 м, а вместе с куполом и шпилем — 124 м. Еще четыре высотных жилых объекта строятся в "Северной долине" (до 27 этажей), в проекте "Южная акватория" (Красносельский район — 20-26 этажей), в "Муринском посаде" (Мурино, Девяткино, 16-27 этажей) и в проекте "Петергофская Венеция" (до 35 этажей).
Несколько причин
Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", говорит, что причин столь малого количества жилых небоскребов несколько. Во-первых, градостроительные регламенты жестко контролируют высотность строений, особенно в проектах, расположенных в историческом центре или в районах, приближенных к главным историческим доминантам города, во-вторых, сложившаяся среднеэтажная окружающая застройка не позволяет гармонично вписывать высотные здания в архитектуру квартала.
Директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая добавляет: "Сложность реализации проектов высотного строительства связана с тем, что у нас на локальном уровне нормативы разработаны только для зданий, высота которых не превышает 75 метров (то есть речь идет о 25-этажных зданиях). Все проекты, предусматривающие строительство более высоких объектов, требуют согласования в Москве, что существенно увеличивает срок преддевелопмента. Согласование проектов с учетом пожарных норм, действующих при строительстве зданий высотой более 75 метров, оказывается сложной задачей. Поэтому таких высотных проектов мало".
Плохую службу девелоперам сослужил и проект "Охта-центра" во времена его противостояния с градозащитной общественностью. Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург", отмечает, что слово "небоскреб" в Петербурге относится к разряду тех, что произносить не стоит — сразу возникает настолько широкий общественный резонанс, что девелоперу может стоить немалых усилий утихомирить разбушевавшуюся общественность. "И это неудивительно: ведь наш город занесен в список мирового культурного наследия ЮНЕСКО именно за прекрасные невские панорамы, которые являются уникальной архитектурной доминантой Петербурга. Чтобы сберечь наши уникальные виды, в городе существует высотный регламент", — говорит госпожа Конвей.
"Да и потенциальные покупатели неоднозначно реагируют на небоскребы. Граждане старше 40 лет без энтузиазма воспринимают приобретение квартиры выше 14-го этажа из соображений безопасности и не слишком высокого уровня доверия к качеству установленного лифтового оборудования. Но определенные плюсы в жилье на высоких этажах все же есть — хорошие видовые характеристики, более низкий уровень воздействия уличного шума, более чистый воздух. И, несмотря на формирующуюся сегодня тенденцию к проектированию малоэтажной и среднеэтажной застройки, высотки все равно будут востребованы на городских территориях ввиду высокого спроса на жилье в мегаполисе и сложившегося дефицита участков под застройку в рамках городских кварталов", — рассуждает господин Васильев.
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", добавляет: "Приобретая земельный участок, застройщик может заранее просчитать, сколько недвижимости он построит на той или иной территории. При этом опытный девелопер всегда учитывает покупательский спрос: объекты с невысокой и средней этажностью наиболее популярны у покупателей недвижимости, особенно в комфорт- и бизнес-классе. Такие жилые комплексы считаются наиболее привлекательными, так как за счет меньшей высотности и меньшего количества квартир в доме можно создать более уютную, спокойную атмосферу для проживания. Большинство покупателей предпочитают квартиры не выше 10-го этажа. Только 10 процентов клиентов целенаправленно выбирают последние этажи".
Елизавета Конвей добавляет, что на такой высоте может ощущаться нехватка кислорода. "К тому же небоскреб может раскачиваться от петербургского ветра — не каждому это понравится. Кроме того, существующая система пожаротушения пока еще мало рассчитана на такие небоскребы", — перечисляет она недостатки высоток.
Впрочем, господин Ефремов полагает, что при правильном позиционировании объекта проблем с продажами квартир на 30-х этажах можно было бы избежать. "Действительно, есть клиенты, которые психологически не готовы жить "наверху", однако значительная часть покупателей была бы рада квартире на высоких этажах с хорошим видом и панорамным остеклением", — уверен он.
Директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая с ним солидарна: "О предпочтениях покупателей свидетельствует то, что в обычных домах верхние этажи обычно стоят дороже, чем средние и нижние. Условно — чем выше этаж, тем дороже продаваемое жилье. В принципе, людей, выбирающих квартиры на верхних этажах, ничего не пугает — ни возможность поломок лифтов, ни прочие риски".
"Наш опыт показывает, что спрос у покупателей на квартиры в высотных зданиях стабильно устойчивый, ведь все высотные здания уникальны, а покупатели становятся все более разборчивыми. Наши клиенты с удовольствием покупают квартиры повыше, потому что оттуда всегда открываются панорамные виды, которые невозможно увидеть с более низких этажей", — говорит Игорь Креславский, первый заместитель генерального директора группы компаний "Росстройинвест" (компания строила ЖК "Князь Александр Невский".
Овчинка выделки не стоит
Главная причина непопулярности высотных объектов в жилом секторе — экономическая. Сергей Степанов отмечает, что себестоимость строительства здания резко возрастает, если речь идет об объекте выше 27 этажей. Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб", уточняет: "Строить дома выше 25 этажей целесообразно лишь в определенных местах, так как затраты на их возведение вырастают на 30-50 процентов за каждый следующий этаж". Также он добавляет, что есть территории, где строить высотные здания не позволяет высотный регламент, а есть участки, где высотность ограничивает характер грунта.
Игорь Креславский считает, что затраты при высотном строительстве все же не столь высоки. По его подсчетам, себестоимость высотных зданий выше на 20-35% (в зависимости от сложности проекта) из-за действующих СНиПов.
Директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation Елена Валуева объясняет: "Подземная часть Санкт-Петербурга сложнее, чем в других регионах. У высотного здания основание подземной части должно быть заглублено и расширено. Фундаментные работы таких проектов значительно дороже обычных".
Елизавета Конвей также признает, что строительство зданий выше 25 этажей экономически неоправданно. "Здание выше 25 этажей требует наличия технического этажа для инженерных коммуникаций, а это дорого. Существующие проекты 25-этажных домов являются повторением решений для зданий высотой 14 этажей. Для более высоких сооружений требуется иная схема проектирования: сначала конструктор и геотехник должны обеспечить зданию прочность и устойчивость, а уже потом архитектор может сформировать образ здания и планировку помещений. Да и в целом трудностей, подстерегающих инвесторов на пути высотного строительства, в Петербурге немало — это и отсутствие нормативной базы федерального уровня, и отсутствие опытных специалистов по экспертизе высотного строительства и др. Поэтому сегодня жилые здания выше 25 этажей в Петербурге можно пересчитать по пальцам. И те по стандартам Европы и США не являются небоскребами (на Западе небоскребами считаются здания высотой более 150 м)", — рассказала госпожа Конвей.
Показатель успешности
Светлана Ким, директор по развитию ГК AAG, считает при этом, что показателем успешности развития региона является наличие амбициозных высотных проектов, которые могут являться своеобразными символами успеха и благополучия. "Подобные проекты могут являться украшением любого города, в том числе и Петербурга, при условии соответствия требованиям сохранения уникального исторического облика города. Дело ведь вовсе не в высотности, а в уникальности. В мировой архитектуре существуют и, мягко говоря, не совсем удачные проекты, тем не менее являющиеся отражением своей эпохи. На то и существуют профессионалы и органы регулирования градостроительной деятельности. При прочих равных условиях уже сегодня покупатели отдают предпочтение проектам с интересным архитектурным обликом, а не типовым и унылым. Недовольство общественности и споры при реализации любого проекта всегда присутствовали в мировой практике. Поэтому, несмотря на более высокую себестоимость строительства высотных домов, более длительные сроки согласования и реализации, данные объекты будут востребованы", — резюмирует госпожа Ким.
Однако, по мнению госпожи Конвей, перспективы высотного домостроения в Петербурге больше будут связаны с офисной недвижимостью, нежели с жилой.