Два самых престижных района элитной застройки уже в течение десятка лет соперничают между собой — Патриаршие пруды и Остоженка. Оба района — исторические, в центре старой Москвы. Оба — самые дорогие и при этом еще подстегивающие друг друга, провоцирующие своеобразную гонку цен. Вряд ли можно говорить о каких-либо явных преимуществах одного или другого. Выбор между Патриаршими и Остоженкой чисто субъективный.
Фото: Михаил Синицын, Коммерсантъ / купить фото
Разноликий центр
Тем и хороша Москва, что каждый ее дом, улица, район не похожи друг на друга. Ее "сто лиц" будто соревнуются между собой — в красоте, изяществе архитектурных строений, природной составляющей. И стараются не уступать даже в истории своего места: за плечами одного — жизнь артистической богемы, творческие порывы и крушения талантов, а, скажем, у другого в биографии размеренная жизнь купцов и меценатов. Иногда их линии судьбы перекрещивались, порой отдалялись, но никогда не прерывалась связующая нить с реальной жизнью.
На карте столицы два района — Остоженка и Патриаршие пруды — расположены совсем рядом. Но сколько в них общего, столько и существенных различий. Из новой истории известно, как активно в конце 1990-х — начале 2000-х создавалась "золотая миля", как Остоженка-Пречистенка били все ценовые рекорды по элитной недвижимости. В то же время Патрики жили своей размеренной жизнью и, как ни странно, ни в чем не уступали соседям, лишь подтверждая свой наивысший статус. Вот и сейчас "золотые" они или "золотей золота"? Специалистов подобный вопрос ставит порой в тупик...
В тени Мастера
В советские годы Патриаршие пруды пытались переименовать в Пионерские, но новое название не прижилось. Так они и оставались Патриаршими. Точнее, до наших дней сохранился лишь один пруд из трех. Как поет бард Вадим Егоров, "в свете меркнущего дня вдруг опутает меня оторопь, и проступят из воды бывшей Козьей слободы контуры". Действительно, когда-то здесь располагалось Козье болото (об этом напоминают Большой и Малый Козихинские переулки). Отсюда вытекали Черторыйский ручей, речки Кабаниха и Бубна (именно последняя образовала пруды на территории зоопарка). В конце XVI века это место для своей резиденции выбрал патриарх Иоаким. И появилась Патриаршая слобода с хозяйственными службами, церковными мастерскими. Для разведения рыбы к столу священнослужителя вырыли три пруда, о чем, к слову, напоминает Трехпрудный переулок. Позднее здесь поселились небогатые чиновники, мещане, "на Козихе" обитали студенты (благо университет неподалеку).
В новый российский период, когда столица готовилась к своему 850-летию, парк и пруд с павильоном причислили к объектам культурного наследия — они теперь охраняются государством. А вот попытки городских властей "окультурить" пруд и закрепить за территорией имя Михаила Булгакова ни к чему не привели. Академия художеств и столичное правительство провели творческий конкурс, который выиграл скульптор Александр Рукавишников со своим беспрецедентным произведением. Выглядело оно так: писатель сидит на скамейке, почти незаметный по сравнению с 13-метровым примусом, вокруг которого, как в романе, колобродят булгаковские герои. Поодаль над водой фигура еще одного персонажа "Мастера и Маргариты" — Иешуа Га-Ноцри. Комплексные работы по обустройству пруда уже велись, однако жители окрестных домов, не пожелавшие смириться с "примусной" перспективой, подняли волну протеста. Так как в Градостроительном кодексе Москвы говорится, что сооружение новых объектов в историческом центре столицы должно быть согласовано с гражданами, Генеральная прокуратура, куда поступил протест, предложила совету по монументальной скульптуре при Мосгордуме пересмотреть проект памятника. Его автор первым пошел на компромисс, отказавшись от установки примуса, однако противоборствующая сторона оставалась непреклонной. Пришлось искать новое место для всего памятника. Печально, что Булгаков здесь так и не прописался.
Хай-тек и классика — обычное сочетание как для Остоженки, так и для Патриарших прудов
Фото: Григорий Собченко, Коммерсантъ
Квартальная застройка
Сейчас как-то потихоньку, без суеты реализуется план реконструкции всего района. Наиболее масштабные изменения произошли в так называемом квартале на Патриарших, возводившемся под патронатом Никиты Михалкова: Малая Бронная улица, Малый Козихинский и Большой Палашевский переулки. Четыре здания, образовавших квартал, получили имена собственные: пятиэтажный "Солидный дом" (Б. Палашевский, 1), восьмиэтажный "Московская эклектика" (Малый Козихинский, 7-9), "Патриархальный особняк" (Малый Козихинский, 14) и жилой комплекс переменной этажности "Сад "Лабиринт"" (Большой Козихинский, 14) представляют собой малоквартирные особняки с подземными автостоянками и небольшой придомовой территорией. Продажи апартаментов были преимущественно закрытыми.
Совсем недавно, в марте, на рынок вышел новый проект — дом "Булгаков", расположенный в Большом Козихинском переулке. Уже само его название говорит прежде всего о стремлении объединения разных историко-культурных слоев в единую пространственно-временную ценность. Авторы концепции, судя по всему, осознавали всю меру ответственности не только перед будущими жильцами дома, но и перед существующим уникальным ландшафтом. Проект легок и сдержан по стилю, не нарушает исторически сложившуюся архитектурную композицию, соответствует высокой планке окружения.
В доме всего 12 квартир свободной планировки. Для дополнительного комфорта жильцов есть каминный зал и библиотека, а также уютный внутренний двор с зеленой зоной отдыха.
Весьма заметным объектом в этом районе стал и клубный особняк "Сытинский", рассчитанный на 43 квартиры. Зимний сад, тренажерный зал, гастрономический бутик, гостевая парковка. Название ему дал одноименный тупик, упирающийся в Богословский переулок. По сути, образовался новый уютный, в духе старомосковских двориков жилой комплекс, считающийся одним из самых престижных и востребованных объектов элитной недвижимости Москвы.
Еще одно знаковое место разместилось в Гранатном переулке. Два соседних проекта — "Гранатный, 6" и "Гранатный Палас" — по праву вошли топ-лист лучших элитных клубных домов не только Москвы, но и Европы. Современные здания расположены напротив особняка псевдоготического модерна, где находится Центральный дом архитектора. Вряд ли в этой перекличке эпох видится некое противопоставление, наоборот, ощущается особая связь. Яркое по фактуре (да и по первоначальному колориту) здание для жены потомственного почетного гражданина Анны Луизы Леман, позже оно перешло к предводителю дворянства Московской губернии П. Базилевскому и принадлежало ему уже до самой революции. В 1919 году в нем разместился Главный штаб Реввоенсовета, в 1920-х — бюро по обслуживанию иностранцев, а в 1930-х — канцелярия французского посольства...
Впрочем, не менее яркую биографию имеют и многие другие здания этого района. А близость к истории благотворно сказывается на современных жилых домах, все более конвертируя здешнюю недвижимость в звонкую монету.
Фото: Михаил Синицын, Коммерсантъ
Президентский казус
На одной из конференций, посвященных рынку элитной недвижимости, руководитель ведущего риэлторского агентства оговорился, назвав район "золотой мили" "Престиженкой". Оговорка, как принято считать, "по Фрейду": в слове слились названия двух основных улиц — Пречистенки и Остоженки, образовавших престижное "гетто" столицы. Все переулочки, в которых и поселилась новая российская элита, словно втекают ручейками в эти два русла. А если продолжать водную аналогию, то на первой береговой линии к Москве-реке находится Остоженка, чуть поодаль — как раз от Пречистенской набережной — сама Пречистенка.
Сравнение с близостью к воде неслучайно, ведь обычно этот фактор сказывается и на видовых характеристиках, и, естественно, на цене недвижимости. Вот и кварталы до Остоженки считаются наиболее респектабельными. К параллельной ей Пречистенке, видимо, речной прибой вместе с жемчугом или янтарем приносил раньше, да и теперь, простые ракушки, если не сказать некую пену. Вот и остались некоторые ее участки без должного ухода.
Начинаются две улицы со стрелки у метро "Кропоткинская". Там небольшой скверик с памятником. Спроси любого, кому он — задумается. До сих пор 99%, в том числе москвичи, считают, что революционеру-анархисту Петру Кропоткину, уроженцу здешних мест (Штатный переулок до сих пор остается Кропоткинским). Вполне логично, если учесть, что одной из старейших станций метро было дано название как раз из-за улицы, чье имя она носила с 1921 года (Остоженка — бывшая Метростроевская, а Пречистенка — Кропоткинская). Так вот ошибаетесь!
Случилась 40 с лишним лет назад забавная история. В 1972 году с официальным визитом в Москву должен был пожаловать президент США Ричард Никсон. Кэгэбэшники тщательно готовили маршрут следования кортежа с высокопоставленными гостями. И тут на пути вырисовывается старинный дом в строительных лесах. Рассуждали стандартно: это место для возможных террористов. Решили — сделали. Утром реставраторы знаменитой усадьбы Лопухиных, тщательно восстанавливавшие ее первоначальный вид, увидели на месте опекаемого объекта ровную площадку, закатанную в асфальт. Ночные "преобразователи городского пространства" даже успели поставить пьедестал и на него водрузить первую попавшуюся "под руку" идеологически выдержанную статую... Фридриха Энгельса. Возмущение радетелей сохранения московской старины потонуло в потоке умилительных статей о том, что столица благоустраивается и избавляется от ненужного хлама. Так произошло "осквернение" этого места — в прямом и переносном смысле! К слову, американский президент так здесь и не проехал: маршрут был изменен.
Практически каждый дом на Пречистенке — хранитель богатой истории, свидетель многих событий, вошедших и в хроники, и в произведения художественной литературы. Достаточно не спеша пройтись и внимательно присмотреться. Так, дом N5 — ныне резиденция Московской патриархии — хорошо помнит свою прежнюю хозяйку жену московского обер-кригскомиссара Анастасию Дмитриевну Офросимову. Она жила в нем в конце XVIII века. Рассказывали, что своего супруга эта волевая и неукротимая женщина... выкрала из родительского дома, а в гневе могла при всех сорвать с мужа парик и выбросить его в окно. Александр Грибоедов представил ее в образе старухи Хлестовой, а Лев Толстой — как Марью Дмитриевну Ахросимову, которая ездила со своей любимицей Наташей Ростовой на богослужение в соседнюю церковь Успения Богородицы на Могильцах, которая сохранилась до наших дней. Дом N7 — городская усадьба Всеволожских, где устраивались прекрасные концерты крепостного оркестра, на которые съезжалась вся первопрестольная. А сын главы дома Никита Всеволожский был другом Александра Пушкина, и именно ему посвящено стихотворение "Прости, счастливый сын пиров...". В 1872-1877 годах в роскошном классическом дворце размещался Политехнический музей, а после того как коллекции переехали в Китай-город, дом был куплен военным ведомством и в нем обосновался штаб Московского военного округа.
Одно из самых известных зданий Пречистенки — дом N11. В городской усадьбе Лопухиных, построенной в 1817-1822 годах, с 1920 года помещается Музей Льва Толстого, хотя писатель в этом доме никогда не жил. Напротив расположена не менее примечательная усадьба Хрущевых-Селезневых, сегодня более известная как Музей А. С. Пушкина (по некоторым данным, в нем поэт даже не был). В бывшем доходном доме на Пречистенке, 13, построенном в 1912 году по проекту архитектора Густава Гельриха, до революции жил Александр Фаберже, родственник прославленного ювелира. После того как он эмигрировал, в обе его квартиры вселилась коммуна художников, образовавшая группу "Бубновый валет". К ним любил приходить в гости Михаил Булгаков, который поселился неподалеку, в Обуховом (ныне Чистом) переулке. Дом вошел в историю как место обитания сразу нескольких персонажей его романов. Позже в нем размещались различные НИИ, а роскошные квартиры были разделены перегородками на кабинеты.
Музей новоделов
В каждом из восьми переулков, стянувших Пречистенку и Остоженку, найдутся дома, пригодные как для достойного места жительства, так и для престижных офисов. При всем при этом надо признать: Остоженка — настоящий музей дорогих новоделов. Посмотреть есть на что, ведь здесь были реализованы проекты ведущих российских архитекторов — Александра Скокана (здания во 2-м Обыденском и 1-м Зачатьевском переулках), Сергея Скуратова (Бутиковский и Молочный переулки), Юрия Григоряна (Молочный переулок), Михаила Хазанова и Михаила Посохина (Остоженка). Активным застройщиком района выступала компания Rose Group (RGI International), а в последние годы основным девелопером проектов на "золотой миле" является корпорация "Баркли". Среди ее объектов: клубные дома и особняки в Хилковом переулке, во 2-м Зачатьевском переулке, бизнес-центр в 1-м Зачатьевском переулке, МФК Barkli Plaza на Пречистенской набережной. В прошлом году был введен в эксплуатацию клубный дом Barkli Virgin House в 1-м Зачатьевском переулке, дизайн-концепцию которого выполнила Келли Хоппен, дизайнер королевского двора Великобритании. В нем все именное: начиная от лобби и заканчивая пентхаусами с панорамными окнами, откуда открывается панорама исторического центра столицы.
В переулках, прилегающих к Пречистенке, таких проектов значительно меньше. Пожалуй, из ряда доходных домов, возведенных до революции, и зданий сталинской архитектуры выбивается разве что жилой комплекс "Стольник" архитектора Андрея Савина (архитектурное бюро А-Б), расположенный в Малом Левшинском переулке: восьмиэтажное здание, построенное в стиле хай-тек, явно доминирует над окружающей его старой застройкой. В некоторой степени подобное можно сказать и о трех разноэтажных (три, пять, семь этажей) блоках, входящих в ЖК "Еропкинский, 16". Некоторые квартиры, размещенные на верхних этажах, к слову, оборудованы открытыми террасами. В остальном даже словосочетание "пять этажей" не имеет ничего общего со скорбным хрущевским наследием. Среди окрестных домов действительно не найти ни одного одинакового. Каждый имеет какой-то штрих, придающий ему особый шик и самобытность.