Жилая недвижимость продолжает оставаться одним из самых стабильных и доступных инвестиционных инструментов для частных лиц. Другое дело — крупные институциональные инвесторы: для них, говорят эксперты, сегодня на рынке есть и более привлекательные сегменты.
По сравнению с другими видами недвижимости, такими как, например, офисная, жилая недвижимость гораздо менее чувствительна к экономическим спадам
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Жилая недвижимость в Санкт-Петербурге по-прежнему остается одним из самых привлекательных инвестиционных инструментов. Доходность вложений здесь нередко в разы превышает доходность по банковским вкладам.
Эксперты отмечают, что наиболее выгодны вложения в квартиры в доме, находящемся на начальной стадии строительства. Разница в цене квадратного метра при покупке на нулевой стадии и на стадии окончания строительства в сегменте массового жилья может достигать 50%, хотя средний показатель находится несколько ниже (примерно 30%). На уровень доходности может повлиять срок строительства, если срок сдачи дома будет затягиваться, то доходность вложения может быть иной. Второй источник доходов — общий рост рынка, который может принести 10-15% в год, в зависимости от рыночной конъюнктуры. Третий путь получения регулярной прибыли от объекта недвижимости — сдача в аренду. На сегодняшний день арендное жилье вызывает интерес не только со стороны частных инвесторов. Инвестиционные фонды, преимущественно скандинавские, приобретают недвижимость в Петербурге с целью получения дохода от сдачи в аренду. Этот продукт понятен и интересен, в первую очередь тем инвесторам, которые заинтересованы в надежных вложениях на длительный срок.
Бурный рост
Юлия Кимаева, финансовый советник "БКС Премьер", говорит, что в прошлом году инвестиции в Петербурге сегменте жилья выросли очень существенно — с $200 млн до $710 млн, что в компании связывают с бурным развитием ипотечного рынка и желанием крупных консервативных инвесторов уберечь свой капитал в традиционном инструменте.
Андрей Гусев, исполнительный директор ООО "Скайинвест Секьюритиес", впрочем, полагает, что на сегодняшний день на рынке жилья доминирует преимущественно потребительский, а не инвестиционный спрос. В 2009-2010 годах продажи недвижимости резко остановились, последовало снижение объемов ввода жилой недвижимости, а также падение цен. "Рынок недвижимости очень емкий, и после кризисов ликвидности восстанавливается самый последний из всех классов активов, поскольку на цены давит объем накопившегося предложения, в том числе со стороны бывших инвесторов. Так было и после кризиса в 1998-м. К примеру, на первичном рынке Санкт-Петербурга цена за квадратный метр падала два года с уровня $590 в 1998 году к уровню $340-360 в 2000 году. При этом иные классы активов, например акции, уже приносили фантастическую прибыль. К уровню конца 1998 года рост индекса РТС составил 200-300%. В последующие годы рынок жилья стал восстанавливаться, за 2001 год цена за квадратный метр в Петербурге показала 29% роста, за 2002 год — 40,6% роста, за 2003 год — 44,8%, за 2004 год — 18%. Нарастающим итогом за четыре года инвестиции в жилье принесли 209% прибыли, а индекс РТС вырос на 352%", — сравнивает он.
Менее чувствительный сегмент
"Показатель рентабельности инвестиций (ROI) в жилую недвижимость, естественно, может существенно варьироваться в зависимости от большого количества различных факторов. При этом примерный средний уровень для профессиональных проектов, как правило, формируется на уровне не ниже 20-30%. Так как ставка капитализации для объектов жилой недвижимости формируется на сравнительно невысоком уровне (в среднем до 5%), ключевые факторы, определяющие инвестиционную привлекательность таких активов, — это прежде всего соотношение текущей рыночной стоимости и потенциала ее возможного роста. Важным дополнительным условием выступает, конечно, ликвидность", — говорит Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".
"По нашим оценкам, тенденция покупки жилой недвижимости с инвестиционными целями в ближайшей перспективе будет только усиливаться. Прогнозы подтверждаются динамикой продаж в существующих объектах", — говорит Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург".
"По сравнению с другими видами недвижимости, такими как офисная, жилая недвижимость гораздо менее чувствительна к экономическим спадам. Причем это справедливо как для частных, так и для институциональных инвесторов", — полагает генеральный директор ООО "САТО Рус" Стаффан Таст.
Он полагает, что увеличение числа институциональных инвесторов на рынке жилой недвижимости пошло бы ему на пользу: это дисциплинирует его, сделает его более прозрачным, что помогает создать более диверсифицированную и менее рискованную инвестиционную среду для частников.
Но Елена Шишулина, директор по маркетингу УК "Старт Девелопмент", считает, что профессиональные инвесторы редко вкладываются в недвижимость. "Среди "финансистов" недвижимость не считается высокодоходным инвестиционным инструментом", — говорит она.
Госпожа Шишулина считает, что и в самой недвижимости есть более инвестиционно привлекательные сегменты — например, встроенные помещения на первых этажах с хорошим местоположением, которые можно ставать в аренду по высоким ставкам.
Привлекательно для профессионалов
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН согласен, что в прошлом году наиболее выгодными для частных инвесторов были вложения в помещения стрит-ритейла. "Такие объекты надежнее сохраняют вложения в случае кризиса и обеспечивают максимальную доходность — 10-12% годовых при сдаче в аренду. Однако в таком случае входной билет на рынок существенно дороже. В среднем частные инвесторы вкладывают в недвижимость 3-15 млн рублей", — говорит господин Тетыш.
Но директор по развитию A&A Group Светлана Ким говорит, что для вложений во встроенные помещения необходимы определенные навыки управления такой недвижимостью.
"Для рядового жителя, перед которым встал вопрос, как сберечь и приумножить накопленные средства, главный критерий выбора инвестиционного инструмента — его понятность и надежность. И вот здесь уже квартиры оказываются вне конкуренции и будут оставаться на лидирующих позициях еще долгие годы", — объясняет Елена Шишулина.
Менеджер отдела продаж York Development Ольга Гирич согласна с тем, что для крупных инвесторов сегодня вложение в жилье не представляет особого интереса — коммерческая недвижимость, по ее мнению, дает лучшую окупаемость.
"В случае если инвестор хочет получать стабильный арендный доход продолжительное время, то ему стоит рассмотреть вариант покупки офисного или торгового центра, доходность которых достигает 10%", — замечает Денис Радзимовский, генеральный директор "S.A.Ricci — Санкт-Петербург". Он добавляет, что на сегодняшний день самую высокую доходность имеют акции открытых паевых инвестиционных фондов, а также обезличенные металлические счета в золоте, ОПИФы смешанных инвестиций.
Александр Погодин, первый заместитель генерального директора ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", констатирует, что интерес к покупке жилья со стороны непрофессиональных инвесторов возрос после кризиса, когда у значительной части населения сформировалось стремление сохранить накопленные средства. "Инвестиции в покупку жилой недвижимости остаются наиболее понятным инструментом для частного инвестора, доходность этого сегмента составляет 5-7%", — говорит он.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, считает, что россияне в своей массе, кроме как в недвижимость, инвестировать не умеют и не рискуют. Именно поэтому для мелких частных инвесторов, обладающих суммой в несколько миллионов рублей, единственный вариант инвестиций — это покупка именно квартиры или встроенного помещения.
Что выгоднее?
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург", считает, что жилье вообще не является доходным инструментом для инвестиций, зато является самым стабильным способом вложения средств, что в условиях турбулентной экономики — немаловажный фактор. "Спросом в качестве инструмента для инвестиций пользуются премиальные квартиры, расположенные в объектах нового строительства в центральных районах. Что касается экономкласса, то здесь большинство покупок совершается под собственные нужды", — добавляет она.
Андрей Тетыш не согласен с этой точкой зрения. Он уверяет, что наиболее популярным вложением являются малогабаритные квартиры — "однушки" или студии. "На такие объекты приходится порядка 75% всех вложений в жилье", — говорит господин Тетыш. Впрочем, он подтверждает, что есть и инвесторы, которые готовы инвестировать в элитную недвижимость и 30-50 млн рублей. "Однако подходящих ликвидных предложений на рынке практически нет", — сетует предприниматель.
Юлия Кимаева также полагает, что наиболее оправданны в текущей ситуации инвестиции в жилую недвижимость экономкласса вблизи деловых центров, рабочих районов, в спальных районах мегаполисов. "Здесь все просто: людям нужно где-то жить. И даже в случае сильнейшей безработицы все равно часть лиц будет иметь заработок. Вряд ли его будет хватать на элитное жилье, вряд ли люди смогут приобрести недвижимость в ипотеку, но на съем недорогой квартиры средства найдутся в любом случае. Именно поэтому инвестиции в жилую недвижимость экономкласса в мегаполисах, где всегда есть рабочая сила, будут достаточно консервативными и обеспечат инвесторов круглогодичным доходом в виде арендных платежей. Инвестировать можно как через фонды, так и приобретая непосредственно объекты недвижимости", — уверена она.
"На сегодняшний день наиболее привлекательно, на наш взгляд, выглядят сравнительно недорогие объекты недвижимости относительно небольшой площади, расположенные в крупных строящихся жилых проектах, находящихся на ранней стадии реализации. Как правило, потенциал роста стоимости таких проектов не меньше 20-30% для горизонта два-три года, ликвидность большая, а порог входа сравнительно невысокий", — делится соображениями Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".
Елена Севастьянова, руководитель группы консалтинга консалтинговой группы "ЛАИР", приводит такие данные: "Согласно анализу рынка жилой недвижимости, годовой прирост стоимости ликвидных квартир (выше экономкласса) в Петербурге составляет 10-15%, что превышает банковский депозитный процент".
"Интересно, что в России постепенно появляется такое популярное на Западе направление, как инвестиции в гостиничные номера, апартаменты, коттеджи с целью извлечения прибыли. Хотя, конечно, массовый характер данное направление носить не будет, чего нельзя сказать о жилье", — добавляет госпожа Ким.
Разные рынки
Директор по маркетингу компании "Петростиль" Елена Карасева при этом отмечает, что доля инвестиционных покупок на рынке городского и загородного домостроения разная. По ее оценкам, на рынке городского жилья Петербурга доля инвестиционных сделок составляет 10-15%, на рынке загородной недвижимости — вполовину ниже. "Связано это с тремя основными факторами. Во-первых, нижний порог входа на рынок загородной недвижимости до последнего времени был значительно выше городского. Во-вторых, ликвидность загородных объектов несколько ниже, чем городских. Если "однушку" можно продать в среднем за месяц, то срок продажи коттеджа в Ленобласти будет сильно зависеть от его расположения, характеристик участка и дома и может колебаться от нескольких месяцев до нескольких лет. В-третьих, выбор финансовых инструментов (ипотека, рассрочка, зачет имеющегося жилья) при покупке за городом меньше, чем при городских покупках", — рассказала госпожа Карасева.
При этом, говорит она, сейчас ситуация меняется. Активно развивается так называемая "альтернатива городскому жилью" — мультиформатные проекты в ближайших пригородах. Для таких проектов уровень инвестиционных покупок — городской.
Сергей Дейнека, начальник управления внедрения ПФП ФГ БКС, полагает, что в ближайшее время темпы роста цен на недвижимость, скорее всего, будут не столь впечатляющими, как в начале-середине 2000-х годов. "Поэтому по доходности их могут обогнать инструменты рынка ценных бумаг; при этом нельзя забывать о том, что чем больший потенциал по доходности, тем выше и риски, которые несет в себе инструмент", — предостерегает он
Андрей Гусев видит иную перспективу для инвестиций в жилье: "Центробанк РФ в 2009-2012 годах начал политику по сдерживанию инфляции и ломки инфляционных ожиданий, которая ограничила инвестиционный спрос. Эта политика принесла плоды в виде постепенного снижения инфляции, что в 2013-2015 годах откроет двери более дешевой ипотеке и росту частного спроса на жилье. Таким образом, в ближайший период смягчения денежно-кредитной политики частные инвесторы в жилую недвижимость могут получить хороший рост капитала (около 15% в год), а в крупных городах — усилить его арендным доходом", — говорит он.
При этом, уверен господин Гусев, рост фондового рынка в 2013-2015 годах все равно будет выше, чем на рынке жилой недвижимости — в среднем на 30% в год. "Российские акции по мультипликаторам сейчас самые дешевые в мире (чего не скажешь о недвижимости), ряд принятых в конце 2012 года правовых улучшений таких, как 414-ФЗ "О Центральном депозитарии", изменения в 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг", обязывающие эмитентов делать предложение выкупа акций при делистинге, в ближайшие годы усилят приток иностранного капитала. Профессионалы финансового рынка считают, что только один закон о Центральном депозитарии, — это самое серьезное улучшение финансового рынка со времен либерализации рубля", — резюмирует господин Гусев.