Спрос на дорогое жилье пережил кризис и продолжает оставаться стабильным, составляя пусть небольшую, но весьма привлекательную для девелоперов долю в общем объеме рынка. При этом аналитики отмечают несоответствие предложений застройщиков ожиданиям потенциальных покупателей. Сегодня в Новосибирске, по оценкам риэлторов, не более 30 домов соответствуют требованиям, предъявляемым к премиальному сегменту, но это не останавливает девелоперов — все новые смельчаки готовы рискнуть и предложить покупателям квадратные метры с пометкой VIP.
Рынок элитного жилья в Новосибирске, безусловно, есть, но существует, по наблюдениям риэлторов, обособленно от других сегментов. «Во-первых, его объем ничтожно мал, а во-вторых, он отличается специфическим ценообразованием, подчас слабо коррелирующимся с общерыночными трендами. Вспомните прошедший спад, когда цены на жилье в Новосибирске в среднем снизились на 30%. В это время можно было купить дорогую квартиру с хорошим дисконтом, до половины стоимости, но случались продажи по вполне докризисной стоимости. Например, покупателям понравилось жилье, и они решили особенно не торговаться», — рассказывает управляющий партнер Nazarov & Partners. Overseas Real Property Александр Назаров.
По данным аналитического центра «Сибакадемстрой недвижимость», на рост цены существенно влияет площадь, превышающая 100 кв. м. 46% таких квартир, площадью свыше 100 кв. м, расположены в центре, 19% — в Октябрьском (большинство квартир расположены в домах на ул. Кирова, рядом с метро «Октябрьская») и 15% — в Заельцовском районе (на ул. Галущака). Для части покупателей именно метраж определяет категорию приобретаемого жилья.
Впрочем, эксперты расходятся в том, что именно можно считать элитным жильем на рынке Новосибирска. «Например, может ли быть элитной квартира в неэлитном доме, скажем типовая квартира в обычной девятиэтажной панельке, где выполнена перепланировка и авторский дизайн? Хорошо, ремонт потрясающий, но представьте, что ожидает владельца «элитных апартаментов» за порогом своей квартиры: обшарпанный лифт, загаженная кошками парадная, в мусоропродоводе шуршит семейство крыс… И как сей объект классифицировать?» — недоумевает директор RID Analytics Елена Ермолаева.
На развитых рынках недвижимости существует четкая классификация элитного жилья, которая предусматривает множество параметров, от местоположения до инженерной начинки, отмечает директор по маркетингу Rolband & Partners Александр Астахов. По его мнению, последние годы новосибирские покупатели элитного жилья также все больше ориентируется на зарубежные аналоги, они не понаслышке знакомы с лучшими зарубежными предложениями и хотели бы неменьшего комфорта и в своем родном городе.
Независимый аналитик Сергей Николаев считает, что если говорить о принадлежности к премиальному сегменту, то в доме должно быть эксклюзивно все: архитектурный проект, инфраструктура, материалы, сервис. «Тем не менее новосибирские риэлторы лихо пользуются термином «элитное жилье», обозначая им абсолютно все дорогие квартиры. Хотя элитного жилья, соответствующего всем общепринятым зарубежным стандартам, в Новосибирске нет», — сетует он.
«На самом деле под определением «элитное» скрывается жилье чуть более качественное, чем существующие на рынке предложения», — отмечает директор риэлторской компании «Акрополь» Зафар Умаров. По его мнению, дорогие новостройки в центре, которые часто именуют «элитными», стоит классифицировать как «объекты повышенной комфортности».
Как считают эксперты, четкого представления об элитном жилье до сих пор нет и у самих участников рынка. В начале 90-х клиенты были довольны апартаментами, сделанными из расселенных коммуналок. Долгое время образцом для подражания считался знаменитый 100-квартирный дом на ул. Спартака, 16. Слабую конкуренцию ему составляли «сталинки» — дома с так называемыми полногабаритными квартирами, потолками в 3-4 м, просторной прихожей и вместительной кухней. Сейчас, по данным RID Analytics, на новосибирском рынке от 10 до 30 домов, отвечающих требованиям «элитности», не более. «Разброс зависит от того, насколько жесткие критерии отбора будут применяться», — пояснила госпожа Ермолаева.
Девелоперы, откликнувшись на потенциальный спрос и хорошую рентабельность, попытались сформировать на рынке предложение для покупателей категории VIP. Большинство таких проектов — в частности, это комплексы «Солярис», «Паркхаус», дома по ул. Ермака, 4; Кирова, 44/2; Депутатская, 50; Октябрьская, 34; Урицкого, 21 и 20; Щетинкина, 32 и 34; Орджоникидзе, 23; Горького, 51; Горького, 86; Серебренниковская, 37, и ряд других домов — строились в центральной части Новосибирска.
Но иногда девелоперы рискуют создавать дорогое жилье не в центре города. «Если выбирается не самая ликвидная площадка, то все, что остается застройщику, — это предложить интересную концепцию, обеспечить высокий уровень строительных работ, инженерии, качественную отделку интерьеров, продумать планировку территории и самого дома», — отмечает Сергей Николаев. Иногда усилия застройщика приносят свои плоды. Так, комплекс «Эдем» на ул. Б. Хмельницкого удостоился признания Российской гильдии риэлторов как «один из лучших жилых комплексов, реализованных в 2012 году».
Но иногда окружение становится непреодолимым препятствием для позиционирования дома. В качестве примера госпожа Ермолаева приводит проект ИСК «Русь» на ул. Холодильная. «По многим параметрам — внешнему виду, благоустройству территории, качеству управления — комплекс подходит под определение «элитного», но все портит соседство с промзоной, поэтому это хороший бизнес-класс, построенный в неоднозначном месте», — отмечает она.
Мечта о создании элитного дома не покидает новосибирских девелоперов. Последние анонсированные проекты — дома «Берлин» и Leo. «Берлин» строит Александр Элерт, бывший владелец гостиницы «Новосибирск». Срок сдачи комплекса намечен на 2014 год, в 22-этажном доме предполагается 88 квартир. Особенность проекта — зеленые террасы общего пользования с зоной барбекю, шахматным полем и театральными ступенями, пентхаусы с витражным остеклением и личными террасами.
Рядом с ЖК «Берлин» компания Евгения Коновалова «СтройМастер» возводит ЖК Leo — 26-этажный одноподъездный монолитно-каркасный дом. Сдача намечена на четвертый квартал 2014 года.
Но все чаще дорогая недвижимость продается в домах, которые расположены вдали от центра. Многие горожане бегут из мегаполиса — меняют квартиры на таунхаусы и жилье в коттеджных поселках. Так, компания «ОбьРегион» предлагает коттеджи в поселке Green House в Кудряшовском бору, дома строятся по энергосберегающей технологии. В Заельцовском бору ГК «Конквест» строит жилой комплекс Green Wood Residence & SPA. В состав поселка войдут спа-центр и ресторан.
Тяжелый выбор
По словам директора АН «Грановит» Александра Бычковского, предложение в премиальном сегменте ограниченно и сделки, особенно на вторичном рынке, единичны, поскольку подобное жилье покупается для собственного проживания, а не с инвестиционной целью, поэтому и продается нечасто. «Хотя отдельные всплески, увеличивающие предложение, на рынке случаются. Так, в прошлом году предложение пополнилось целым рядом дорогих жилых помещений в центре города», — вспоминает Александр Астахов. По его данным, помещения продавали уезжающие за рубеж новосибирцы. «Доходность бизнеса в тех странах, куда они уезжали, уступает российским параметрам, зато есть качественные высшие учебные заведения для детей, хорошая медицина и гарантии личной безопасности», — объясняет эксперт.
Нынешние покупатели дорогих квартир подходят к выбору весьма основательно: они привлекают не только консультантов по недвижимости, юристов, инженеров и сантехников, но и специалистов по фэн-шую и биоэнергетике, рассказывает частнопрактикующий психотерапевт Герман Пилипенко. «К этому можно относиться по-разному — серьезно или с юмором, но известны факты, когда люди отказывались от покупки жилья, узнав о предыдущих хозяевах и посчитав «их энергетику тяжелой». А одна пациентка, страдавшая головными болями, продала квартиру на Комсомольском проспекте по совету специалиста по фэн-шую», — рассказал собеседник.
С тем, что покупатели премиального жилья стали более требовательны, согласен и Александр Бычковский. Он рассказал, что основное требование, которое выдвигают состоятельные покупатели, — дом должен быть новым. Предпочтение к новому жилью объясняется многими факторами, предполагает господин Бычковский, от новизны коммуникаций до современных планировок, возможно и надеждой на «отсутствие плохой предыстории» у отдельно взятой квартиры.
Состоятельные покупатели весьма капризны, и продать им дорогую квартиру с готовой отделкой бывает непросто, продолжает риэлтор. «Вкусы, как правило, не сходятся, использованные отделочные материалы, элементы декора редко встречают безусловное понимание у потенциального покупателя», — вспоминает господин Бычковский. К тому же, по его мнению, подобные квартиры зачастую сильно переоценены: цена на них формируется за объект в целом, а не из расчета стоимости 1 кв. м. Растущая требовательность покупателей элитных квартир все больше влияет и на прибыль девелоперов, полагает Зафар Умаров. «Цены продажи жилья те же, а проекты нужно делать все качественнее, в результате — маржа у амбициозных застройщиков уже не та», — отметил риэлтор. Тем не менее амбициозная мечта создать «настоящее» жилье, дом, который идеально подходит для жизни, по-прежнему манит девелоперов, полагает господин Умаров. К сожалению, отмечает он, застройщикам постсоветского времени так и не удалось дать достойный ответ на этот вызов. «Так что шанс создать объект, который войдет во все учебники, как когда-то вошел наш стоквартирный дом на Спартака, до сих пор существует», — подытоживает он.
Директор ООО «Новоград Инвестмент» Илья Маслов объясняет внимание застройщиков к премиум-сегменту прежде всего экономическими мотивами. По его данным, рентабельность проекта жилого комплекса, расположенного в центре города, даже при условии сокращающейся маржи в разы превосходит показатели экономкласса. «Если застройщику удастся создать действительно качественный объект, где будут соблюдены основные требования к премиум-классу, то можно попытаться продать квартиры по цене около 90 тыс. руб. за 1 кв. м — конечно, при условии, если количество таких квартир будет весьма ограниченно», — подчеркивает он.