В 2012 году в Петербурге было введено 170-180 тыс. кв. м офисных площадей. Рынок постепенно возвращается к докризисным объемам, говорят эксперты. В нынешнем году в строй может быть введено 300 тыс. кв. м офисов. По прогнозам аналитиков, доля бизнес-центров класса А в структуре нового предложения составит 82%.
Менеджер коммерческого отдела офиса на Московском, 216, компании "Александр Недвижимость" Игорь Важов говорит, что средний рост ставок на офисы в рублевом эквиваленте составит около 5% .
Директор по развитию A&A Group Светлана Ким к наиболее крупным объектам, начавшим работу в 2012 году, относит бизнес-центры "Собрание", "Мега Парк" и вторую очередь бизнес-центра "Русские самоцветы".
Арендные ставки по итогам 2012 года в качественных бизнес-центрах находятся в диапазоне от 550 до 2150 рублей за квадратный метр в месяц в зависимости от местоположения и уровня заполняемости бизнес-центра.
По данным Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, доля бизнес-центров класса А в общем объеме введенных в эксплуатацию в 2012 году объектов составила 55,3% по сравнению с 25,4% в классе B+ и 19,3% в классе B. В 2013 году бизнес-центры этой категории сохранят лидерские позиции. При условии реализации всех заявленных проектов в наступившем году будет введено рекордное за весь посткризисный период количество новых офисных площадей в качественных бизнес-центрах. По прогнозам аналитиков Astera, доля бизнес-центров класса А в структуре нового предложения составит 82%.
В Astera добавляют, что в течение всего 2012 года наблюдалась тенденция миграции арендаторов: из бизнес-центров класса C в бизнес-центры класса B, из класса B — в класс A. Наибольший спрос на офисные помещения в бизнес-центрах формировали компании, занятые в строительной сфере, в сфере общепита, банковских и образовательных услуг.
Наиболее востребованными на рынке офисов в настоящее время являются помещения площадью от 100 до 500 кв. м, их доля в общем объеме запросов клиентов составила 62%. По сравнению с аналогичным периодом 2011 года спрос на помещения до 100 кв. м уменьшился на 60%.
"Во втором полугодии крупные сделки на рынке аренды заключались преимущественно в бизнес-центрах класса А. Благодаря этому объем вакантных площадей еще больше сократился. Наибольшую активность проявили компании, занятые в сырьевом секторе, IT-компании, а также компании, занятые в банковской сфере", — говорит Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
"На рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга мы отмечаем достаточно высокую активность арендаторов во втором полугодии 2012 года. При этом арендаторы по-прежнему пребывают в посткризисном состоянии, что отражается на их ожиданиях по ставкам аренды. Сейчас клиенты ищут хорошее дешевое предложение. В такой ситуации арендные ставки не растут так, как хотелось бы собственникам бизнес-центров. А поскольку себестоимость строительства не уменьшается, сами проекты не становятся дешевле, да и в связи с последними городскими тенденциями на рынке нового строительства и с позицией администрации количество бизнес-центров не увеличивается, соответственно, девелоперы ожидают других ставок", — продолжает Марина Пузанова.
Кроме того, Марина Пузанова отметила, что те сделки, которые совершаются в последнее время, происходят тогда, когда ожидания арендаторов и арендодателей сходятся в одной точке компромисса. "В подавляющем большинстве случаев это движение с обеих сторон: арендаторы несколько увеличивают свой бюджет от изначально заявляемых, и арендодатель предлагает определенный дисконт от того, что он ожидал первоначально. При этом в большей степени "двигается" по условиям арендодатель. Особенно если речь идет о крупных клиентах в расчете на то, что сейчас они заполнят свободные площади в офисном центре и со временем смогут увеличить свою доходность за счет индексации арендных ставок. В любом случае это выгоднее, чем содержать пустующие помещения", — пояснила эксперт Knight Frank St. Petersburg.
"Если говорить о географическом расположении существующих качественных офисных площадей, то большинство из них — около 52% — находится в историческом центре города (Центральный, Петроградский, Адмиралтейский и Василеостровский районы). Из децентрализованных локаций наибольший объем ввода зафиксирован в Московском районе. Здесь же мы наблюдаем самые высокие темпы поглощения офисных площадей. Вслед за ним идут Центральный и Петроградский районы", — рассказал Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, считает, что рынок приближается к докризисным показателям объема ввода офисов. "Увеличение объема ввода офисных площадей связано, во-первых, с вводом проектов, которые были заявлены еще до кризиса; в частности, это проекты УК "Сенатор" и УК "Теорема". Кроме того, это связано с повышением интереса девелоперов к этому сегменту недвижимости в целом, что связано с восстановлением спроса на офисы. Уровень заполняемости в бизнес-центрах класса А составляет примерно 78%, класса В+ — 93%, класса В — 91%. Низкая заполняемость характерна для части бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 2011 году и в первом полугодии 2012 года. В целом на рынке наблюдается высокая динамика поглощения офисных площадей в наиболее востребованных локациях. По сравнению с 2009-2010 годами наблюдается сокращение доли вакантных площадей в бизнес-центрах классов В+ и В. В классе А значительный объем ввода новых объектов препятствует сокращению доли вакантных площадей, несмотря на постепенное восстановление спроса", — рассуждает госпожа Захарова
"Что касается доли свободных офисных площадей, то в течение года мы наблюдали снижение данного показателя с 13,5% (на начало 2012 года) до 9,7% (конец третьего квартала 2012 года). При этом, если на начало 2012 года общий объем вакансии в сегменте класса А составлял 23,8%, то к концу третьего квартала 2012 года он снизился до 12,2%", — добавляет господин Розов.
На рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2013 году ожидается существенное увеличение предложения — к вводу заявлено более 300 тыс. кв. м качественных арендопригодных офисных площадей. При этом большую часть нового предложения составит первая очередь административно-делового квартала "Невская ратуша". "Если сроки ввода в эксплуатацию объектов, заявленных к выходу в 2013 году, будут соблюдены, то общий объем арендопригодных офисных площадей увеличится на 18% по сравнению с этим же показателем на конец 2012 года", — полагает Марина Пузанова.
Андрей Розов говорит: "2013 год будет отмечен выводом на рынок большого количества качественных площадей в таких проектах, как "Невская ратуша", Renaissance Pravda, вторая очередь Technopolis".
Ввод офисных площадей в Москве сокращается
Компания Jones Lang LaSalle подсчитала, что за четвертый квартал 2012 года в Москве было введено около 162,5 тыс. кв. м офисных площадей (на 9% меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года). Таким образом, совокупный объем строительства офисных площадей за год достиг 567 тыс. кв. м, снизившись на 33% по сравнению с 2011 годом. Данный показатель является минимальным за последние десять лет и в четыре раза уступает максимальному уровню 2008 года, когда на московский рынок вышло 2,1 млн кв. м офисов.
Только 18% построенных в 2012 году зданий расположены в центральном деловом районе. Объем купленных и арендованных площадей за 2012 год составил около 1,5 млн кв. м. Около 90% всех купленных и арендованных площадей приходится на класс А и класс В+. "Рекордно низкий ввод офисов в Москве вместе со стабильно высоким уровнем спроса привели к снижению доли свободных помещений — в среднем по рынку показатель составляет 13,5 процента. Московский офисный рынок со ставками в премиальном сегменте в $1150 за квадратный метр в год остается самым дорогим в Европе после Лондона. В 2013 году общий объем нового строительства в Москве прогнозируется на уровне 1,1 млн кв. м. Нехватка качественных площадей класса А в центральном деловом районе может привести к небольшому росту арендных ставок в премиальном сегменте — не более 3 процентов", — сообщили в Jones Lang LaSalle.