Маркетинговые усилия коттеджных застройщиков по формированию слоя потребителей, предпочитающих проживать за чертой города, пока ощутимых результатов не приносят. Массовой миграции населения в пригороды мешает отставание транспортной и социальной инфраструктуры от темпов загородного строительства.
За последние несколько лет предпочтения покупателей загородного жилья практически не изменились. Сегодня прослеживается тренд, который был задан еще 10-15 лет назад. Для покупателей на первое место выходит не только локация будущего объекта, но и наличие в непосредственной близости от него ресторанов, магазинов, детских садов и школ, качество дорог.
Стоит отметить, что для девелоперов формирование социальной инфраструктуры в коттеджном поселке в большинстве случаев является вынужденной мерой. Данная проблема может быть решена только на уровне законодательства. Сейчас теоретическим выходом из ситуации становятся проекты государственно-частного партнерства (ГЧП), когда объект строится за счет инвестора с договоренностью, что в будущем он будет передан на баланс государства. Но практика реализации подобных проектов пока минимальна.
Психологический и прочие факторы
Среди основных проблем, с которыми сталкиваются жители, постоянно проживающие в загородных поселках, можно выделить неразвитость дорожной инфраструктуры в целом, низкую транспортная доступность, практически полное отсутствие или удаленность объектов социальной инфраструктуры. "Если в Москве жители загородных поселков недовольны качеством инфраструктуры (звездность ресторанов и т. п.), то в Петербурге жители таких объектов страдают от ее отсутствия", — говорит Денис Радзимовский, генеральный директор "S.A.Ricci — Санкт-Петербург".
Ирина Романова, директор загородного представительства агентства недвижимости "Итака", отмечает, что даже хорошие дороги, ведущие к поселению, еще не делают его привлекательным для постоянного проживания: "В случае непредвиденных проблем с машиной у жильцов должна быть возможность добраться до города общественным транспортом".
Мешает "обживанию" пригородов и психологический фактор. Горожане, всю сознательную жизнь прожившие в квартирах и решившие переехать в свой собственный дом для постоянного проживания, зачастую оказываются морально неготовыми к возросшим уровню и объему ответственности, которую они несут за домовладение. "Жители многоквартирных домов не заботятся о состоянии кровли, подвалов, водостоков, фасадов и сосулек. Максимум хлопот — это позвонить в управляющую компанию и высказать недовольство. Но в собственном доме хозяину приходиться думать обо всех этих нюансах, а также о состоянии котельной, канализации. Не все готовы тратить на это дополнительное время, силы, а главное средства", — поясняет Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент"
По данным London Real Invest, на конец первого полугодия 2012 года на загородном рынке Санкт-Петербурга было представлено 364 малоэтажных комплекса (коттеджные поселки и разноформатные малоэтажные комплексы). Из них 55% располагались в зоне для постоянного проживания, 45% — в зоне для загородного проживания. "Под зоной для постоянного проживания мы понимаем территорию в пределах получасовой транспортной доступности от города, воспринимаемую покупателями как зону для круглогодичного проживания и характеризующуюся развитой инфраструктурой", — рассказывает Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН "АРИН", считает, что сдерживают массовую миграцию горожан, помимо плохой транспортной доступности и отсутствия необходимых социальных учреждений, также прописка в Ленобласти и связанные с ней сложности. "Кроме того, стоит отметить, что нагрузка по управлению и техническому обслуживанию загородных домов больше, чем в квартирах, что зачастую ведет к большим временным и денежным затратам. Тем не менее эти минусы постепенно нивелируются. В частности, строятся новые дороги, улучшается качество старых, улучшается качество образования и медицинского обслуживания в Ленобласти", — рассказывает господин Спарак.
А вот Ирина Романова, напротив, считает, что в течение последних нескольких лет первый покупательский порыв сбежать из города поближе к природе постепенно сошел на нет. "Сегодня приобретение загородного дома анализируется настолько тщательно, что часть покупателей вообще предпочитают отказываться от дома в пользу городской квартиры", — говорит она.
Точка невозврата
Елена Шишулина, директор по маркетингу УК "Старт Девелопмент", считает, что по формальным признакам к жилью для постоянного проживания можно отнести поселки, удаленные от Санкт-Петербурга не далее 30-35 км от КАД, расположенные на землях поселений, имеющих в наличии центральные коммуникации и благоустроенные дороги. "В сегменте экономкласса к поселкам для постоянного проживания можно будет отнести около 25 процентов проектов. Но у каждого конкретного покупателя свои цели и своя жизненная ситуация — кто-то живет круглый год в типичном ДНП, а кто-то в благоустроенный коттедж наведывается только периодически", — рассуждает она.
Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, считает, что для постоянного проживания загородный дом должен быть расположен еще ближе к городу: "По нашим оценкам, средняя удаленность новых коттеджных поселков, предназначенных для постоянного проживания, составляет 10-15 км от Санкт-Петербурга. Проекты, подходящие для сезонной эксплуатации, располагаются на расстоянии от 30 км от города".
Госпожа Шишулина на это отвечает, что после кризиса, в результате сокращения площадей домов и, соответственно, снижения уровня цен, покупатели пригородного жилья экономкласса в целом переориентировались на постоянное проживание. "Дом в коттеджном поселке по стоимости стал реальной альтернативой квартире в городе, а по уровню комфорта, как правило, превосходит ее. Поэтому зачастую имеющееся жилье продается ради того, чтобы перебраться в пригород", — говорит она.
Сегодня основная категория покупателей коттеджей и таунхаусов — молодые семьи 25-35 лет, чаще всего с маленьким ребенком. Для многих из них свой дом — это первая покупка жилья. Отсюда вытекает главное требование (и для некоторых поселков проблема) — наличие детского сада, школы, поликлиники. "На эти факторы завязаны и изменения предпочтений. Лет шесть назад в приоритете были относительно просторные коттеджи с большими земельными участками, уединенное местоположение, камерность поселка (небольшое число домовладений). Сегодняшние покупатели думают уже не только о пейзаже, но и о функционирующей инфраструктуре, инженерных сетях, стоимости коммунальных услуг. Поэтому потенциальные покупатели стали гораздо благожелательнее относиться к проектам на несколько сотен домовладений и отдают предпочтение поселкам рядом со сложившимися населенными пунктами", — говорит госпожа Шишулина.
Иная картина складывается на рынка загородного элитного жилья. Абсолютное большинство элитных поселков, за редким исключением, изначально позиционируются как проекты для постоянного проживания, однако окончательный выбор всегда остается за клиентом.
Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", говорит: "На сегодняшний день поселки для постоянного проживания составляют 60-70 процентов предложения на рынке загородной недвижимости. Пять лет назад эта цифра составляла всего 20 процентов. Тенденция очевидна: все больше покупателей пересматривают свое отношение к постоянному загородному проживанию. Это обусловлено не только модой, но и усилиями девелоперов, стремящихся оптимизировать свои проекты для комфортного длительного проживания, а также объективным улучшением транспортного сообщения между Петербургом и Ленобластью. Как правило, поселки, предлагаемые для постоянного проживания, находятся в тридцатикилометровой зоне от города, в зоне развитой инфраструктуры. Это позволяет не увеличивать стоимость обслуживания поселков".
Светлана Попова дает более осторожную оценку доли поселков, которые сегодня реально используются для постоянного проживания. По ее мнению, из общего объема предлагаемых в настоящий момент коттеджных поселков не более 10-15% пригодны для постоянного проживания. "Отсекающий фактор — местоположение и удаленность от центра города. Нет смысла позиционировать поселок для постоянного проживания горожан, если он находится в 75 км от КАД", — говорит эксперт.
Еще более мрачно смотрит на этот рынок Денис Радзимовский, генеральный директор "S.A.Ricci — Санкт-Петербург". "Если рассматривать ближайший к Санкт-Петербургу пригород, то доля поселков, используемых для постоянного проживания, составляет около 10 процентов. Если рассматривать загородное направление полностью, то доля снижается до 1-2 процентов", — приводит он свои данные.