Промышленный пояс Петербурга, создающий огромный резерв территорий для освоения под жилые и коммерческие цели, тем не менее пока не сделал популярным такой формат помещений, как лофты. Эксперты полагают, что в обозримом будущем этот сегмент будет оставаться востребованным лишь узкой прослойкой потребителей.
Лофт-культура только начинает свое развитие в России. Под определение "классический лофт" попадают помещения бывших промышленных объектов, фабрик, заводов и научно-исследовательских институтов, перепрофилированные и реконструированные под жилые и социально-культурные цели.
"Однако классических лофтов у нас практически нет. В основном это стилизация под промышленный интерьер, так называемый неолофт, который воплощают дизайнеры в своих проектах. Апартаменты при этом получаются не менее интересными с концептуальной точки зрения", — говорит Владимир Авдеев, управляющий партнер S.A. Ricci
Эльдар Султанов, директор департамента новостроек АН "Бекар", согласен с тем, что Петербурге, как ни парадоксально, проектов лофтов, в отличие от рынка столицы практически нет. "На российском рынке недвижимости лофты являются нишевым сегментом. Этот сегмент развивается в Москве, где пользуется популярностью, но в Санкт-Петербурге их никто их в большом объеме не продает и не зарабатывает на них. Вероятно, таких проектов в нашем городе просто нет", — говорит он.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург", говорит, что жилые лофт-проекты в Петербурге не представлены, за исключением одного долгостроя — проекта "Петровский арсенал" в Сестрорецке.
"Теоретически создать лофты можно и на территории промышленных предприятий на Обводном канале, и на знаменитом острове Новая Голландия — в целом в Петербурге довольно много объектов, пригодных для лофтов. Но пока ярких предпосылок, которые бы обеспечили реализацию таких проектов, не наблюдается", — рассказала госпожа Конвей.
Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, говорит, что все лофты в Петербурге являются объектами коммерческой недвижимости.
"В целом стиль "лофт" — это модно во всем мире, такие объекты повышают статус города как столицы культурной жизни, в этом стиле оформлены многие кафе, рестораны и галереи нашего города, но масштабных лофт-проектов в городе немного, и вряд ли в ближайшее время ситуация изменится", — добавляет Елизавета Конвей.
Не всякий промышленный объект подходит
Эксперты говорят, что на основании анализа продаж существующих и строящихся проектов можно сделать вывод о том, что спрос на лофты значительно превышает предложение. "Отчасти это происходит потому, что лофт-апартаменты являются "золотой серединой" между квартирой и офисом и позволяют совмещать работу с личной жизнью. Кроме того, сегодня стиль "лофт" является символом современной свободы и определенного образа мышления. Наиболее вероятно, что потенциальный спрос в обозримом будущем на такие помещения будет значительно выше, чем просто спрос на офисы и квартиры по отдельности", — рассуждает господин Авдеев.
Андрей Анатольев, руководитель проектов компании Rumpu, говорит, что не всякое промышленное помещение, переоборудованное под жилье, будет востребовано, оно должно отвечать определенным условиям: "Сам промышленный объект должен представлять собой памятник промышленной архитектуры (или хоть как-то с этим ассоциироваться). Несмотря на обилие промышленных районов и отдельных строений в Санкт-Петербурге, лишь немногие из них подходят для переоборудования под лофты. Какие-то по причине своей советской или постсоветской архитектуры, в большинстве своем не представляющие архитектурной ценности, другие по причине своего местонахождения (в неблагополучных и отдаленных районах Санкт-Петербурга), третьи функционируют сегодня как складские помещения. А из тех, которые потенциально подходят для реконструкцию под лофт, половина охраняется КГИОП, половина в собственности".
Начальник отдела развития продуктов и сервисов компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Юлия Афанасьева согласна с такой точкой зрения: "Лофты имеет хоть какой-то смысл рассматривать как продукт, возможный к реализации, только в проектах с обременением в виде промышленного здания-памятника на участке. Если же сохранять здание не обязательно, то выгоднее на его месте построить новое полноценное жилье, в полной мере отвечающее требованиям покупателей. В случае если снос здания невозможен, придется рассматривать варианты его наиболее эффективного использования. Основных вариантов два: под административно-коммерческие цели либо под жилье. Девелопер, как правило, останавливается на первом варианте. Это объясняется тем, что жилье (неважно — лофт или обычная квартира) должно соответствовать всем действующим нормативам, применяемым к жилым помещениям. Помещения же в бывшем промышленном корпусе будут с большой степенью вероятности плохо инсолированы. Понятно, что планировка цехов и других помещений промышленного назначения не требовала в свое время естественного освещения. Следовательно, нарезка подобных помещений на более мелкие лоты будет крайне затруднена, а значит, и существенная доля площадей просто не сможет быть использована под жилые цели".
Владислав Фадеев отмечает, что по принципу архитектурно-пространственного выражения промышленные здания очень разнообразны. Некоторые из них, например, предприятия приборостроения, легкого машиностроения, некоторых видов легкой промышленности очень близки по своей архитектуре к общественным зданиям. Другие же имеют ярко выраженные специфические черты. Так, для большинства промышленных предприятий характерны значительная высота потолков, большие внутренние пространства. Часто для производства требуются машины и оборудование, которые по своим габаритам выходят за пределы рамок обычной строительной коробки. В таком случае само оборудование (доменные печи, градирни, различные емкости) становится своеобразным средством художественной выразительности.
Как правило, интерьер лофта предполагает наличие высоких потолков и больших окон, неоштукатуренных стен, открытых инженерных коммуникаций и отсутствие архитектурных излишеств. Определяющим развитие элементом в лофтах являются потолки высотой до 4-5 м, что дает возможность перегораживать пространство не только и не столько в горизонтальной, сколько в вертикальной плоскости, поэтому многие интерьеры имеют антресоли с лестницами, соединяющими первый и второй уровни.
В премиальном сегменте
Сегодня, как считают эксперты, в зависимости от месторасположения, стоимость помещений формата "лофт" составляет 145-460 тыс. руб. за кв. м. "При этом необходимо учитывать, что на ценообразование оказывают влияние также такие факторы, как этажность, видовые характеристики, формат и уровень проекта в целом. Прогнозируемые цены готовых проектов — 194-550 тыс. руб. за кв. м", — говорит господин Авдеев.
По его подсчетам, 60% клиентов приобретают лофты площадью 30-60 кв. м, 25% — до 100-110 кв. м, 10% — до 150-160 кв. м и 5% — 180-300 кв. м.
По мнению господина Анатольева, в Петербурге расценки на такие помещения значительно ниже. По его подсчетам, стоимость лофтов составляет 40-70 тыс. рублей за один квадратный метр. Но так как площадь одного лофта может быть от 200 до 1000 кв. м, то стоимость все равно получается внушительной, что переводит подобные помещения в разряд премиальных. "А особенности менталитета и ведения бизнеса в нашей стране, и городе в частности, сформировали следующие атрибуты элитного и дорогого жилья: место, вид, окружение — причем окружение как архитектурное, так и социальное. То есть люди с высокой покупательной способностью достаточно консервативно подходят к выбору жилья. К сожалению, основная масса зданий, где можно бы было разместить лофты, обладает только одним из атрибутов — вид или место. Самый удачный пример успешных лофт-проектов — это старые склады Гамбургского морского порта. Это целый промышленный складской квартал, изрезанный каналами, протоками, переулками. Теперь там находятся престижные офисы, прекрасные видовые лофты и дорогие рестораны. На мой взгляд, у нас таких мест тоже предостаточно — это целая Новая Голландия, это складские и производственные помещения на проспекте Обуховской обороны, Октябрьской, Арсенальной и Синопской набережных, в районах порта на Васильевском острове. Но, несмотря на это, по описанным выше причинам перспектива появления лофтов и широкого их распространения очень туманна", — размышляет господин Анатольев
У девелоперов нет данных об объемах продаж лофтов в Петербурге. Господин Авдеев подсчитал, что сегодня в Москве продается всего около 35 тыс. кв. м помещений лофтов в год. Фактически на московском рынке существует один полностью реализованный лофт-проект — деловой квартал "Даниловская мануфактура 1867" девелопера KR Properties и три в завершающей стадии реализации: The Loft (компания Red Development),Manhattan House (KR Properties) и "Парк Мира" (компания Sminex).
Ежегодно на рынке Москвы реализуется, по экспертным оценкам, около 300-400 лофт-апартаментов. Согласно оценкам специалистов GVA Sawyer, средняя цена одного квадратного метра в строящихся лофт-проектах на 10-15% ниже стоимости аналогичных квартир в строящихся ЖК бизнес-класса, расположенных в непосредственной близости к объектам и находящихся на той же стадии строительства. Однако это касается только апартаментов в строящихся проектах. "Краткий анализ динамики цен в лофт проектах (краткость анализа обусловлена недолгой историей развития рынка лофт-жилья в Москве) показывает, что при условии реализации качественного проекта с уникальными характеристиками стоимость жилья в лофте после окончания строительства даже превышает на 5-10 процентов стоимость жилья в домах бизнес-класса".
Преграды
Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest, так объясняет непопулярность лофтов: "На мой взгляд, идея использовать лофты под жилье не получает развития в Петербурге по ряду причин. Во-первых, это связано с различными санитарными ограничениями, поскольку, как правило, у нас реконструкция промышленных объектов осуществляется не комплексно и рядом с реконструированным строением остаются другие промышленные объекты. Кроме того, редевелопмент промышленной недвижимости в Петербурга развит слабо, таких проектов очень мало; реконструкция промышленных объектов под жилье получит свое развитие в последнюю очередь".
Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает: "Среди минусов данного типа жилья — экологическая обстановка, ограниченный круг потенциальных покупателей, невозможность получить прописку. Кроме того, коммунальные услуги обходятся покупателям лофтов примерно в два раза дороже, чем жителям стандартных квартир.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН, считает, что лофты не востребованы по идеологическим и социальным причинам. "В традиционном понимании лофт — это что-то нестандартное, оригинальное, рассчитанное, как правило, на людей творческих профессий или богему. Сегодня в Петербурге этот класс покупателей еще только формируется — с одной стороны, они должны быть заинтересованы в таком проекте, а с другой стороны — должны иметь достаточно высокий доход. Причины непопулярности лофтов в Петербурге еще и чисто экономические, поскольку переоборудование промышленных зданий в жилые довольно затратно. Сегодня большинство застройщиков предпочитают возводить жилье с нуля, что не только требует меньших инвестиций, но и создает меньше административных сложностей разного рода", — рассуждает он.
"Несмотря на уже сформировавшуюся нишу лофт-девелопмента в Москве, до настоящего момента в силу градостроительных возможностей на территориях бывших промышленных предприятий большинство московских девелоперов предпочитали реализовывать новое строительство в значительно больших объемах для извлечения максимальной прибыли. Однако смена городской власти и ее озабоченность нехваткой инфраструктуры и высокой плотностью застройки серьезно изменили положение дел. Девелоперам и собственникам производственных предприятий сегодня выгоднее заниматься реконструкцией и реновацией площадей с изменением их качества и приспосабливая их под жилые либо административные цели", — рассказал господин Авдеев.
Помимо того, что лофт-апартаменты являются новым престижным сегментом рынка, они так же представляют значительный интерес с точки зрения инвестирования и получения гарантированного дохода.
Кому что
Покупателей лофт-апартаментов можно разделить на два типа: приобретающие лофты для личного пользования и для инвестиций.
Клиенты, покупающие лофты для личного пользования, — это в основном молодые семьи среднего уровня достатка; обеспеченные молодые люди, пожившие какое-то время в Европе, и полюбившие свободный стиль и образ жизни; те, кто хотят оптимизировать время на перемещение по городу; бизнесмены и предприниматели из регионов, которые периодически бывают в Москве и в качестве альтернативы съемным квартирам или гостиничным номерам покупают лофт-апартаменты. Также это коллекционеры недвижимости, покупающие такое жилье для пополнения коллекции и ее разнообразия.
"Целевая аудитория, приобретающая жилье в лофтах, особенная и только формируется: богема, молодые миллионеры и успешные финансисты, предпочитающие оригинальное жилье. Лофт — это всегда большой метраж, такие квартиры не очень функциональны для семьи", — говорит Елизавета Конвей.
"Существующее на рынке мнение о том, что спрос на лофты возникает у людей творческих профессий (художники, архитекторы, деятели культуры), а также у молодежи (в основном без детей), скорее формируется самими застройщиками, так как позволяет в рекламных целях продавать жилье в "богемном" окружении. Существенной разницы между целевой аудиторией жилья бизнес-класса и целевой аудиторией лофт-жилья по классовому, профессиональному или семейному статусу нет", — высказывает свой взгляд на маркетинговую стратегию девелоперов господин Фадеев.
"Спрос на лофт-апартаменты предъявляют те потребители, которым, во-первых, по определенным причинам не нужно обычное жилье и вполне достаточно апартаментов, а, во-вторых, которые немного знакомы с форматом лофта, часто за счет приобщения к западному опыту — либо как пожившие за границей, либо как часто бывающие там по работе", — говорит он
Еще одной категорией покупателей лофтов являются инвесторы — для сдачи в аренду. Вкладывая инвестиции на начальном этапе строительства, они получают прибыль от продажи после сдачи объекта, когда цены возрастут. Доходность при покупке лофтов на стадии строительства, по оценкам Владимира Авдеева, управляющего партнера S.A. Ricci, может достигать 50-70%.
"При этом следует учитывать диссонанс между стоимостью лофт-проектов на ранней стадии и их стоимостью по окончании реализации данного проекта. Проекты на ранней стадии могут привлечь покупателей, которым при небольшой стоимости необходимы оригинальные решения и планировки, однако на поздних стадиях развития проекта стоимость данного жилья высока, так как все проекты с такой степенью готовности расположены ближе к центру Москвы. Лофт-апартаменты последние несколько лет занимали нишу исключительно эксклюзивного жилья для обеспеченных граждан. Но сейчас ситуация меняется: спрос постоянно растет и девелоперы осваивают новые районы и территории, поэтому можно говорить о том, что скоро рынок ждет развитие формата лофтов в экономклассе", — считает господин Фадеев.