В отличие от рынка городского жилья, рынок загородной недвижимости никак не может выбраться из глубокого и затяжного кризиса. Несмотря на то что конец лета вселил в некоторых аналитиков оптимизм, сентябрь не оправдал позитивных ожиданий. Спрос на рынке по-прежнему ниже предложения, а большая часть девелоперов не может предложить клиентам тот продукт и по тем ценам, по которым они готовы совершать сделки.
Вопреки прогнозам
В августе многим участникам рынка загородной недвижимости показалось, что Рубикон пройден и рынок коттеджей и таунхаусов снова возвращается в привычное русло. Многие аналитики тогда зафиксировали резкий рост спроса на загородную недвижимость в Московской области и прогнозировали, что в сентябре рынок будет двигаться вперед семимильными шагами. Но надежды брокеров и девелоперов практически не оправдались, а небольшое оживление на рынке оказалось по большому счету холостым выстрелом.
"Мы отмечали рост звонков и показов, однако они не переходили в сделки. То есть соотношение звонков, просмотров и сделок было нетипичным,— рассказывает гендиректор "МИЭЛЬ — Загородной недвижимости" Владимир Яхонтов.— Поговорив с коллегами по цеху, я сделал вывод, что такая ситуация наблюдается практически у всех. То есть мы наблюдаем нехорошую тенденцию: люди явно хотят приобрести себе загородную недвижимость, но им что-то мешает. Это и обычные страхи перед переездом за город, и отсутствие стимулов к покупке. Например, если бы только в сентябре действовали какие-нибудь налоговые вычеты, то рынок бы просто зашкалило от сделок. Если раньше стимулом для покупки была галопирующая инфляция, то сейчас и ее нет".
"Вопреки прогнозам, в сентябре спрос на рынке загородной недвижимости снизился на 20% по сравнению с августом и на 30%, по сравнению с весной 2012 года. Однако стоит отметить, что в успешных проектах его падение практически не ощущалось, так как 90% интереса покупателей приходится на 10% предложения. Таким образом, этот перекос увеличился еще сильнее, и теперь 95% спроса приходится на 5% объектов, выставленных на продажу",— говорит руководитель офиса "Сретенское" "Инком-Недвижимости" Антон Архипов.
Стоят на своем
По мнению директора по развитию Good Wood Александра Дубовенко, глобальная проблема, которая мешает развитию всего рынка,— сложная транспортная ситуация на всех шоссе. "Мы ожидаем серьезные ценовые движения после ввода в эксплуатацию новой Ленинградки, расширения Новой Риги, Ярославки и Пятницкого шоссе. Также серьезно ситуация должна сдвинуться в Новой Москве, если действительно часть правительственных объектов будет вынесена за МКАД",— говорит эксперт. Кроме того, проблема рынка состоит и в отсутствии по-настоящему качественных проектов.
"Успешные поселки продолжили хорошо продаваться, а цены в них — постепенно расти. В неуспешных продолжились стагнация и кризисная ситуация",— отмечает Антон Архипов. "На загородном рынке, в отличие от города, порадоваться нечему. Спрос стабильно низок, а предложение продолжает увеличиваться",— сетует управляющий партнер агентства "Усадьба" Наталия Кац.
"Отчасти падение спроса носит сезонный характер. Было отмечено, что сентябрь может отличаться вялым спросом, когда на рынке недвижимости отсутствует ажиотаж. Часть покупателей решила отдохнуть в бархатный сезон, часть была озабочена началом нового учебного года и решила посвятить начало осени другим делам. Еще одна возможная причина снижения числа сделок купли-продажи связана со слухами о второй грядущей волне кризиса и росте курса доллара. В связи с такими опасениями часть покупателей решила перестраховаться и выждать время",— рассуждает Антон Архипов.
Естественно, в такой ситуации практически не меняются и цены. По словам Александра Дубовенко, в среднем по рынку цены стоят на месте, но при этом в самых успешных проектах они растут, а в неудачных — падают. Впрочем, по словам директора по развитию DNA Realty Евгения Данилова, застройщики, даже понимая, что их проект неохотно покупают, не снижают цены и пытаются удержать их на выбранной отметке, что приводит к еще большему снижению интереса к загородным проектам. "Дисконты и спецпредложения на рынке присутствуют практически везде. С продавцом всегда можно обсудить цену и прийти к взаимовыгодному компромиссу. Это обусловлено опять же общей ситуацией на рынке",— дает свою оценку ситуации в сегменте элитной недвижимости Наталия Кац. "Стабильно высоким спросом на загородном рынке недвижимости пользуются малоэтажные жилые комплексы поблизости от МКАД — в этом сегменте все время появляются новые интересные проекты",— добавляет Владимир Яхонтов.
По мнению экспертов, ожидать в ближайшее время сильного оживления на рынке не стоит. "К концу сентября спрос начал постепенно увеличиваться и продолжает рост. Я склонен дать умеренно оптимистичный прогноз для хороших проектов, однако ажиотажа до конца года не ожидается. Также возрастания количества успешных проектов не предвидится",— полагает Антон Архипов. "Ситуация до конца года, я думаю, стабилизируется. В конце концов и на загородный рынок вернется отложенный спрос. Со своей стороны я бы скорее посоветовала совершить покупку сейчас, пока еще есть специальные условия и возможность поторговаться",— возражает Наталия Кац. А по прогнозам Евгения Данилова, ожидать роста спроса на загородные и дачные проекты можно не раньше весны, когда люди начнут готовиться к следующему летнему сезону.