Еще совсем недавно большую часть жилья класса "эконом минус" в Подмосковье (до 1,5-2 млн руб. за однокомнатную квартиру) строили на землях ИЖС и обещали легализовать по "дачной амнистии". А после сноса жилого дома в Вешках продавцы хором уверяют, что вот-вот завершат процедуру смены категории земель и оформят разрешение на строительство. Но не всегда это действительно так.
Новая риторика
Стоит напомнить, что нелегальный многоквартирный дом, выстроенный на дачном участке в подмосковных Вешках, был сравнительно дорогим объектом, всего на 20-30% ниже рынка. И что, несмотря на серьезные нарушения, он успешно строился и заселялся прямо под окнами местной администрации. Но все это не помешало зданию угодить под ковш экскаватора.
"Серая" схема, по которой оно было построено, не нова. Впервые мы написали о ней в мартовском выпуске "Жилого дома" в 2008 году ("Таунхаусы на доверии"). Суть в том, чтобы возвести многоквартирный дом под видом индивидуального, разделенного на 20-30, а то и больше долей со своим собственником у каждой. Это позволяет застройщику избежать обременений в виде социальной инфраструктуры, любых согласований, получения разрешения на строительство и перевода участка в подходящую категорию земель, что тоже не бесплатно делается. В общем, выходит большая экономия, отражающаяся и на цене квартир, которые, впрочем, формально и не квартиры вовсе, а части дома.
Все это получится, если строить на землях поселений, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). И если по этажности, площади и проценту застройки участка не переходить параметры индивидуального дома. Например, не строить выше трех этажей. Но застройщики зачастую жадничают. Делают больше этажей (в том доме в Вешках их было пять), застраивают участки, отведенные под личное подсобное хозяйство, а подчас и под сады-огороды.
Еще месяц назад застройщики легко признавались покупателям, что именно по этой схеме и работают. Но после сноса в Вешках подача изменилась. Продавцы сверхдешевого жилья все чаще уверяют, что нет большой беды в отсутствии того или иного необходимого разрешения — они его обязательно получат.
Внимание на документы
Если открыть базу недвижимости ЦИАН и выбрать все новостройки в ближнем и среднем Подмосковье, предложений дешевле миллиона рублей за квартиру обнаружится неожиданно много. Например, 690 тыс. руб. за студию в новостройке ЖСК34 на Владимирской улице в Балашихе. Площадь невелика — 21,5 кв. м, но все равно очень дешево.
"Там вид разрешенного использования — личное подсобное хозяйство, но мы сейчас его меняем,— объясняет по телефону риэлтор Алексей.— Разрешения на строительства пока нет, так как в Балашихе недавно сменилась администрация и вышла заминка. Так что строим по устному разрешению".
Судя по фотографиям со стройплощадки, начатый без единой бумажки дом из пеноблоков уже дорос до второго этажа. Звоню справиться в строительный отдел администрации Балашихи.
"Первый раз о них слышим,— отвечают мне.— Никаких заявлений ни о смене вида разрешенного использования земель, ни о получении разрешения на строительство с этого адреса не поступало".
А учитывая, что вместо договора купли-продажи или долевого участия клиентам предлагают вступить в жилищно-строительный кооператив, добиться правды и вернуть деньги в случае неприятностей (вплоть до сноса здания, как в Вешках) будет практически невозможно.
873 тыс. руб. просят за 22-метровую студию в Раменском, в ЖК "Березовая роща". Между тем на сайте администрации Раменского муниципального района с мая висит предупреждение: "В средствах массовой информации ООО "Миэль-Раменское" ведется реклама продажи квартир в малоэтажном жилом комплексе "Березовая роща" в г. Раменское. Поскольку строительство жилых объектов на указанном земельном участке ведется без разрешительной документации, отсутствуют решения по обеспечению данных объектов инженерной инфраструктурой, администрация Раменского муниципального района предупреждает, что это может привести к нарушению прав граждан и заинтересованных организаций". До кучи, если отыскать "Березовую рощу" на публичной кадастровой карте, выяснится, что земля там — сельскохозяйственного назначения.
"У нас в данный момент вообще неполный пакет документов. Полный он будет в ноябре-декабре,— объясняет риэлтор Влада.— Сейчас меняем категорию земель, получаем разрешение на строительство, все будет официально. Техусловия на коммуникации тоже пока не получены. Но все коммуникации будут от города, кроме газа".
"Никаких коммуникаций там нет,— предупреждают в администрации Раменского района.— Купите там — потратите не меньше денег на подсоединение к сетям".
Пожалуй, единственный широко рекламируемый подмосковный объект в категории до 1 млн — ЖК "Заречный" возле деревни Радумля, что на Ленинградском шоссе. До Москвы далековато — это уже Малая кольцевая, зато 26-метровая однушка стоит всего 899 тыс. руб. Строит комплекс компания "Русская усадьба". У нее это уже третий по счету такой проект. Первый, "Шемякинский дворик" недалеко от аэропорта Шереметьево, на первых порах продавали по такой же заманчивой цене. Сейчас продажи идут уже по ФЗ 214 (закон о долевом инвестировании в строительство жилья) и в два с лишним раза дороже.
Второй по счету проект компании — "Лебединое озеро". Это небольшая вырубка в лесу у деревни Полярково. Тут уже есть собственность на землю. Но пока нет разрешения на строительство, хотя работы ведутся на уровне котлована. Так что и цена промежуточная — начиная с 1,4 млн за однушку.
В офисе "Русской усадьбы" на проспекте Мира директор по продажам компании Ольга Рогачева предъявляет мне распечатку постановления правительства Московской области о переводе нескольких участков будущего "Лебединого озера" в категорию "земли поселений". Я потом проверил — те же документы имеются на сайте правительства Подмосковья.
"Вот собственно "Лебединое озеро",— Ольга Рогачева показывает на темное пятно на спутниковом снимке.— Кругом лес. До новой Ленинградки — два километра. Так что и с транспортом хорошо, и природа кругом"
Увы, это не вся правда. Согласно трассировке, скоростная дорога Москва--Санкт-Петербург пройдет в 700 м к юго-западу от строящегося ЖК. Аккурат возле "лебединого" озера. Так что c подводными камнями тут — местоположение. Кстати, с "Шемякинским двориком" та же беда: в 600 м от него скоро будет построена третья взлетно-посадочная полоса аэропорта Шереметьево. Но с землей все в порядке.
Правительственные постановления о переводе земель имеются и по только что начатому "Заречному". Хотя на публичной кадастровой карте его территория еще значится как земля для сельскохозяйственного производства. Но карта обновляется не мгновенно. Перевод земель косвенно подтверждает, что местные власти дали стройке добро. История двух предыдущих проектов застройщика тоже свидетельствует в пользу третьего. Но ни разрешения на строительства, ни собственности на землю у "Заречного" еще нет. Отсюда и низкая цена, о чем в "Русской усадьбе" честно предупреждают. Дополнительным фактором риска может служить тип договора, который предлагают заключить покупателям. А именно предварительный договор долевого участия.
"Суды только сейчас стали трактовать предварительные договоры купли-продажи как прямые договоры купли-продажи будущей вещи,— комментирует адвокат юридической компании "Юков, Хренов и партнеры" Оксана Ступина.— Что касается предварительных договоров долевого участия, то по ним нет судебной практики. Природа такого договора непонятна. И если люди останутся с этим документом, не факт, что им удастся защитить свои права".
Роковую роль в судьбе дома, снесенного в Вешках, сыграло превышение этажности
Фото: РИА НОВОСТИ
Цена риска
ЖК "Лебединое озеро" входит в более крупную категорию объектов с минимальной ценой квартиры от 1 до 1,5 млн руб. Тут неплохой выбор.
"Интересным в плане бюджета покупки является проект малоэтажного многоквартирного строительства "Малое Павлино" в Люберецком районе в 8 км от МКАД,— рекомендует Инна Игнаткина, директор отделения компании "МИЦ-Недвижимость" на Красной Пресне.— Стоит выделить проект "Таболово" в городе Видное в 2 км от МКАД и малоэтажный жилой комплекс "Оквиль в Лесных Полянах" в 10 км от Москвы по Ярославскому шоссе".
Заметим, что все три этих объекта сильно разнятся схемой реализации. К примеру, "Оквиль" — единственная компания, которая открыто строит без разрешения на строительство, легализуя жилье по "дачной амнистии". При этом используется земля, предназначенная для ИЖС, и не превышается этажность, поэтому накладок пока не было. Ноу-хау застройщика — договор реального раздела, по которому каждый собственник получает не долю дома, а выделенное помещение. Под уже готовые объекты дают ипотеку, их можно оплачивать сертификатами Министерства обороны. Но действительно дешевые предложения касаются только строящихся домов.
Так, в "Оквиле в Лесных Полянах" стоимость однокомнатных квартир площадью 19 кв. м начинается с 1,36 млн руб. В "Оквиле в Родниках" — с 1,42 млн при полной единовременной оплате. Впрочем, во втором проекте не все в порядке с землей. Категория — земли поселений, но разрешенное использование — для ведения личного подсобного хозяйства, а не для ИЖС. Правда, представители застройщика уверяют, что сейчас занимаются устранением этой неприятности.
С проектом "Таболово" все не так хорошо. Это два трехэтажных дома на окраине Видного, до Москвы по шоссе чуть больше 8 км. И цена доступная — от 1,42 млн за однушку. Продавцы уверяют, что по новому генплану Видного их объект окажется на землях поселений на новой Земляничной улице. Но в местной администрации говорят, что разрешения на строительства у проекта "Таболово" нет.
В отличие от этих объектов "Малое Павлино" в Люберецком районе, в двух шагах от нового московского района, расположенного на бывших полях аэрации, строится со всеми разрешениями и продается по ФЗ 214. При этом все документы выложены на сайте. Стоимость студии площадью 23,6 кв. м начинается с 1,18 млн руб.
В общем, выбор квартир "эконом минус" в Подмосковье на удивление богат. Есть среди них и откровенно подозрительные (подешевле), и довольно надежные (подороже). Есть и промежуточная группа, когда не хватает каких-то важных документов, например разрешения на строительство. "Нужно быть готовым к тому, что если этого разрешения сейчас нет, то его может не быть и в итоге",— предупреждает адвокат Ступина.
Вопрос в том, стоит ли рисковать всей квартирой ради экономии в 100-300 тыс. руб.