В Петербурге, по оценкам экспертов, насчитывается 70 промышленных объектов, перспективных с точки зрения редевелопмента. Инвесторы заинтересованы в таких проектах, но ждут от Смольного финансовой помощи или участия в создании инфраструктуры. Впрочем, городской бюджет пока не готов взять на себя такие расходы.
В Петербурге промышленные объекты занимают порядка 19 тыс. га, при этом работа большинства предприятий давно остановлена. По данным аналитиков, в городе есть 70 объектов, перспективных с точки зрения редевелопмента. Руководитель инвестиционного департамента ЗАО "ВТБ-Девелопмент" Александр Паршуков оценивает срок освоения "серого пояса" в десятки лет.
Перспективные районы
Наиболее востребованными для реновации могут быть промзоны в Выборгском, Василеостровском, Петроградском, Центральном и Адмиралтейском районах, полагает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. Интерес девелоперов, по его словам, могут вызвать также территории отдельных предприятий, расположенных в спальных районах города: Калининском, Приморском, Фрунзенском и Красногвардейском.
Директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Альбина Ямалетдинова констатирует, что промышленная городская земля зачастую используется неэффективно, например, помещения промышленных объектов сдаются в аренду. Логичнее на их месте создавать качественные офисы, жилые дома, торговые центры, говорит она.
Первый заместитель председателя ГКА Юрий Митюрев, выступая на международном форуме по строительству и недвижимости "Индустриальный переворот", отметил, что огромным потенциалом обладает территория Обводного канала. За счет нее можно расширить исторический центр и разгрузить транспортные потоки. Господин Митюрев полагает, что реновация промышленных объектов в этой части города и в других районах может стать альтернативой уплотнительной застройки.
В Петербурге уже есть удачные примеры редевелопмента промышленных объектов под жилую застройку. Андрей Тетыш отмечает, что девелоперы таких проектов заинтересованы в строительстве на месте заводов и фабрик жилья высокого класса, поскольку только в этом случае проект может быть экономически целесообразным. Так, например, на месте исчезнувшего завода "Вулкан" появятся два крупных элитных жилых комплекса: "Леонтьевский мыс" от одноименного застройщика и "Премьер Палас" компании Л1. Вместо снесенного завода "Электрик" на проспекте Медиков строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" (входит в ГК ЛСР) возведет жилой комплекс общей площадью 190 тыс. кв. м.
Необходимая поддержка
Девелоперы заявляют о своей заинтересованности в проектах редевелопмента промышленных территорий под жилую и коммерческую застройку, но ждут более активного участия Смольного.
Генеральный директор ГК "Овентал" Александра Славянская полагает, что сегодня интересы города и инвесторов расходятся. Городу выгодна, например, музеефикация промышленных объектов, но инвесторы не готовы участвовать в таких проектах из-за низкой прибыльности. Реконструкция всегда дороже нового строительства, отмечает госпожа Славянская. По оценкам участников рынка, только снос промышленных объектов обойдется девелоперу в 500 тыс. евро за гектар, рекультивация земли — до 1,5 млн евро.
По словам Александры Славянской, инвесторы с большим энтузиазмом брались бы за проекты редевелопмента, если бы Смольный оказывал им поддержку, которая может быть выражена дотациями, налоговыми льготами, а также созданием инженерной и социальной инфраструктуры. Если город пойдет на это, в Петербург со своими идеями придут крупные инвесторы, полагает эксперт.
Бюрократическая адаптация
Господин Паршуков отмечает, что льготы — хороший механизм стимулирования капиталоемкого бизнеса, рассчитанного на долгосрочную перспективу. Однако, по его словам, для девелоперов гораздо важнее четкие правила игры, которые до завершения реализации проекта не меняются и не ставятся под сомнение.
Андрей Тетыш считает, что девелоперам было бы достаточно изменения нормативной базы. В первую очередь, по его словам, необходимо упростить процедуры зонирования территории и перевода земель из одного функционального назначения в другое.
Генеральный директор Александро-Невской мануфактуры Денис Котов согласен с тем, что город должен занять более активную позицию в вопросе реновации промышленных территорий. Большинство объектов расположено вдоль водных и транспортных магистралей, поэтому город заинтересован в развитии этих территорий. По словам господина Котова, Смольный должен коренным образом пересмотреть систему согласования проектов. "В 2004 году наша компания приобрела имущественный комплекс площадью 5 га рядом со станцией метро "Елизаровская". Первое распоряжение на разработку проекта планировки мы получили в 2006 году, но проект не утвержден до сих пор", — говорит Денис Котов.
Альбина Ямалетдинова считает необходимым внести изменения в систему оценки земли. "Сегодня размер налогов варьируется в зависимости от назначения земли. Например, владелец участка с объектом промышленного назначения платит небольшой налог, а налог владельца соседнего участка с офисным комплексом в разы больше. Если налоги будут измеряться в зависимости от ценности земельного участка, собственнику будет невыгодно содержать неэффективный объект недвижимости", — рассуждает эксперт.
Доля ответственности
Экс-министр финансов, глава комитета гражданских инициатив Алексей Кудрин выразил BG мнение о том, что поддержка проектов редевелопмента со стороны Смольного должна состоять в подготовке инженерной инфраструктуры. "Если государство не берет на себя эту задачу, оно автоматически вынуждает инвесторов идти на дополнительные затраты. В то же время инфраструктура создается на деньги налогоплательщиков. Эти деньги в казне уже есть, их надо правильно распределять", — говорит господин Кудрин. При этом выделять деньги на сами проекты Смольный не должен, уверен Алексей Кудрин.
Городские чиновники с последними словами господина Кудрина согласны. Юрий Митюрев полагает, что движущей силой в реновации промышленных территорий Петербурга является инициатива инвесторов. Роль города в этом вопросе, по его мнению, второстепенная и заключается лишь в контроле. "Сегодня город может принимать любые решения, но бюджет не резиновый. Во главу угла ставится инициатива застройщика, и это не исключает влияния и контроля города", — говорит господин Митюрев.
От частного к общему
По мнению представителя комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА), в первую очередь необходимо прийти к единой концепции реновации промышленных территорий в Петербурге. Сейчас все проекты носят точечный характер, говорит господин Митюрев. "Основная проблема, с которой сталкиваются девелоперы, — вся территория "мелкоштучная". У всех предприятий разные собственники, и у каждого — свои задачи. Необходимо принять единую концепцию развития таких территорий", — говорит Юрий Митюрев.
Член правления Союза архитекторов России Михаил Мамошин также видит необходимость принятия единой концепции. "Надо найти рычаги для интеграции всех проектов. Необходимо комплексно взглянуть на эту территорию", — говорит архитектор.
По мнению господина Мамошина, потенциал "серого пояса" не ограничивается созданием деловых комплексов. Здесь есть возможность создания транспортной инфраструктуры, в том числе парковок и наземного метро.