Вчера O1 Properties Бориса Минца объявила цену размещения на Лондонской фондовой бирже. Компания считает, что ее бизнес стоит минимум $977 млн, и рассчитывает в ходе IPO привлечь около $425 млн.
Согласно сообщению O1 Properties (контролируется на 99,6% структурами Бориса Минца O1 Group ltd и Coniston Management ltd), диапазон допэмиссии установлен в $11-13 за GDR (одна GDR равна одной акции). То есть бизнес компании оценен от $977 млн до $1,078 млрд. В ходе IPO компания хочет привлечь $425 млн.
Из аналитического отчета UBS (один из организаторов размещения) следует, что в рамках IPO O1 предложит инвесторам 30-39% акций. Если предложение инвесторов будет ближе к нижней границе ценового коридора, объем размещения может увеличиться до 40-45%, пояснил источник "Ъ", близкий к компании. Если спрос на акции превысит предложение, Борис Минц готов дополнительно продать акций на $60 млн, говорится в официальном сообщении компании.
Средства, вырученные в ходе IPO, O1 направит на покупку московских бизнес-центров "Дукат III" и Silver city и на выплату долговых обязательств. В аналитическом отчете "ВТБ Капитала" (организатор размещения) говорится, что из вырученных в ходе IPO средств на погашение долга будет направлено $105 млн. Общий объем долга O1 Properties составляет $1,2 млрд. Его значительная часть — $560 млн — приходится на портфель объектов, купленных в 2010 году у Horus Capital Сергея Гордеева: тогда O1 приобрела пять бизнес-центров примерно за $1 млрд. По оценкам "ВТБ Капитала", эта покупка обеспечила 44% портфеля недвижимости компании Бориса Минца (составляет 321 тыс. кв. м). По графику погашений компания рассчитается с долгами к 2017 году. Максимальный объем выплат придется на 2014 год, когда O1 придется заплатить $722 млн.
Инвесторы считают оценку компании завышенной. По итогам 2011 года соотношение чистого долга к EBITDA O1 Properties составляет более 12 (по материалам "ВТБ Капитала"). Это в 1,5 раза выше, чем в среднем у аналогичных компаний с развивающихся рынков — Champion Reit (Китай, Гонконг), Sao Carlos (Бразилия), Capita Commercial (Сингапур), и сопоставимо с более дорогими с развитых рынков. В то же время соотношение капитализации компании к чистой стоимости активов (P/NAV) для О1 составит даже по нижней границе цены 126%, тогда как у китайского и бразильского конкурентов — 59% и 64%. По мнению руководителя направления акции компании "Третий Рим" Алексея Дебелова, потенциал роста бизнеса и история успешного осуществления проектов O1 недостаточны для оправдания подобной премии к конкурентам. С ним соглашается один из топ-менеджеров публичной девелоперской компании. "У O1 нет истории, которая важна инвесторам и должна быть от трех лет",— говорит он, добавляя, что с учетом этих факторов инвесторы будут просить скидку в размере 20-30%.
Нижняя граница оценки, объявленной О1, выше справедливой цены, предложенной брокерами, подчеркивает Алексей Дебелов. "ВТБ Капитал" оценил О1 Properties в $793-945 млн без учета долга, Unicredit — в $700-950 млн. По оценке господина Дебелова, справедливая цена O1 не выше $9 за акцию, или $800 млн за всю компанию.