Рынок загородной недвижимости Московского региона продолжает выходить из затяжного кризиса: число сделок с загородными домами в марте существенно выросло — правда, цены пока стоят на месте. Во многом всплеск интереса к загородным домам связан с прошедшими выборами, после которых основные покупатели коттеджей чиновники и бизнесмены снова почувствовали твердую почву под ногами и принялись решать жилищный вопрос. Однако тормозом роста рынка стали затянувшиеся холода.
Коррекция цен
Похоже, стагнация рынка загородной недвижимости, наблюдавшаяся с 2008 года, постепенно сходит на нет. По данным руководителя аналитического отдела корпорации "Инком" Дмитрия Таганова, в марте число сделок на первичном рынке загородной недвижимости увеличилось по сравнению с февралем на 42%. При этом, по данным аналитиков Blackwood, количество запросов на покупку загородных домов выросло на 25% по сравнению с февралем. Этот рост мог быть еще выше, если бы не затянувшаяся зима. Как отмечает коммерческий директор DNA Realty Евгений Данилов, многие покупатели пугались холодов и не спешили с покупкой и просмотрами загородных объектов: "Во многом холодный март стал психологическим фактором, который отпугивал людей от покупки загородных домов".
Хуже всего обстоят дела на рынке элитной недвижимости. Как отмечает партнер агентства "Усадьба" Наталья Кац, многие застройщики вынуждены корректировать ценники в сторону их снижения, так как по заявленным ценам дома не покупают. Тем не менее некоторый рост числа сделок наблюдается и в этом сегменте, а с приходом в Москву весны спрос вырастет еще сильнее.
Бегство от инфляции
В целом активизация покупателей связана с началом на рынке коттеджей традиционного высокого сезона, который как раз приходится на март--апрель, когда люди стараются купить загородную недвижимость, чтобы уже к лету полностью обжить свои приобретения. Однако в этом году катализатором роста спроса на рынке стали прошедшие выборы.
Как отмечает директор по развитию компании Good Wood Александр Дубовенко, чиновники и те бизнесмены, которые дружны с государственными компаниями, боялись, что при смене власти их доходы могут значительно уменьшиться, но сейчас они убедились, что все хорошо с источниками дохода — можно начинать тратить деньги, например, на дома. Кроме того, по словам господина Дубовенко, в будущем спрос на недвижимость, в том числе загородную, может вырасти еще сильнее, так как будет расти инфляция. "До выборов уровень инфляции искусственно сдерживался, поэтому даже ставки по банковским депозитам были выше, чем уровень инфляции (9-12% против 6-9%). Сейчас же цены снова отпустят, и уровень инфляции окажется выше, чем процент по банковским вкладам, что привлечет на рынок недвижимости новых покупателей, для которых квартиры и дома являются способом сохранения накоплений",— уверяет Александр Дубовенко.
"Особым образом выборы не повлияли на рынок высокобюджетной загородной недвижимости, так как их результат был заведомо предсказуемым. Рост количества сделок обусловлен естественным развитием рынка, а также ростом покупательской активности в связи с наступлением делового сезона",— возражает партнер Intermark Savills Дмитрий Халин.
Увеличение площадей
По словам управляющего партнера "МИЭЛЬ-Загородной недвижимости" Владимира Яхонтова, в марте 2012 года было замечено увеличение средней запрашиваемой площади: если в 2010-2011 годах она составляла 100 кв. м, то теперь уже 220 кв. м. "Вполне вероятно, что это говорит о некотором восстановлении рынка и медленном, постепенном возвращении бизнес-класса на рынок",— делает осторожный прогноз эксперт. Согласен с ним и Александр Дубовенко: "В 2009-2010 годах наиболее популярные дома были 150-170 кв. м. Самый популярный метраж — 155 кв. м. В 2011 году стал популярным размер 200 м, а сейчас по площадям мы вышли на докризисный уровень, то есть строится много 300-метровых домов".
Однако рост спроса и запрашиваемых площадей пока никак не влияет на цены на загородные дома. Так, по данным Дмитрия Таганова, средние цены предложения и реализации в целом по рынку показали отрицательную ценовую коррекцию. Цена по предлагаемым объектам снизилась на 2%, до 6,2 млн руб., по проданным — на 11%, до 3,9 млн руб. соответственно. "Серьезных сдвигов цен в марте на рынке не произошло, как не происходит, впрочем, уже довольно давно. Рост цен наблюдается в первую очередь лишь по мере изменения стадии готовности проектов",— говорит управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Тем не менее, по мнению Владимира Яхонтова, предпосылки для роста цен уже есть: например, на территории "новой Москвы" стоимость квартир существенно растет, а лаг между ростом цен на квартиры и загородные дома составляет примерно четыре месяца. "Поэтому,— заключает эксперт,— уже в ближайшее время можно ожидать роста цен на загородные дома на этих территориях". Кроме того, на росте цен может сказаться и теплая погода. "Обычно цены начинают расти со сходом снега, до схода снега загородная недвижимость интересует далеко не всех",— поясняет Александр Дубовенко. Он уверен, что уже в 2012 году цены и спрос на загородную недвижимость вполне могут достичь докризисных показателей, а в некоторых сегментах — даже превысить их.
По прогнозам Константина Ковалева, в 2012 году рост цен возможен в наиболее ликвидных проектах на высокой стадии готовности на уровне 10-20%. "Ожидаемый в течение года рост среднерыночных валютных цен по всем сегментам загородного элитного жилья составит 5-10%. В случае дальнейшего ослабления курса доллара рост валютных цен будет более динамичным",— приводит свои данные Дмитрий Халин. При этом, как утверждает Евгений Данилов, наибольшим спросом на рынке будут пользоваться участки без подряда и готовые дома экономкласса стоимость до 5 млн рублей, на которые и будет наблюдаться рост цен. "В остальных сегментах рынка цена, скорее всего, сохранится на прежнем уровне, так как никаких существенных предпосылок для ее роста пока нет",— уверяет эксперт.