В 2011 году в Нижегородской области ввели в строй почти 1,5 млн кв. м жилья, что всего на 1,4% больше аналогичных показателей 2010 года. В числе основных региональных трендов по-прежнему лидирует строительство малогабаритного и малоэтажного жилья, спрос на которое все еще превышает предложение.
По информации министерства строительства Нижегородской области, в 2011 году в регионе сдали в эксплуатацию 1,474 млн кв. м жилья, что на 1,4% больше, чем в 2010 году. Специалисты ведомства признаются — эти показатели были достигнуты в первую очередь за счет строительства индивидуального жилья. В общем объеме построенного жилья на него, по оценкам регионального министра строительства Владимира Челомина, пришлось почти 64%. «Для поддержки малоэтажного строительства в формате комплексной застройки действует программа стимулирования малоэтажного строительства, которая рассчитана до 2013 года. В ее рамках планируется выделить около 3 млрд руб. на обустройство земельных участков инженерной и транспортной инфраструктурой за счет областного и муниципальных бюджетов. Инвестиционная привлекательность земельных участков с подведенными коммуникациями, проложенными дорогами значительно выше, а предпринимательские риски существенно снижаются. Практически это гарантия, что жилье будет построено в намеченные сроки и сдано в эксплуатацию», — напоминает он.
«Время рисков и небольших денег в 2008–2009 годах, привело к перераспределению масштабов проектов и сделало их более локализованными и близкими потребителю», — рассказывает генеральный директор девелоперской группы «Триумф» Борис Горелик. По его словам, несмотря на кризис и вызванную этим строительную паузу, нижегородцы все же хотели улучшать качество своего жилья, поэтому вместо недвижимости бизнес-класса обратили свое внимание на индивидуальное жилье. По мнению участников рынка, именно этим во многом объясняется увеличение доли этого вида строительства в общем объеме введенного в эксплуатацию жилья в 2011 году.
Сошли с дистанции
По данным министерства строительства Нижегородской области, в 2011 году в связи с банкротством прекратили свою деятельность в качестве застройщиков: ООО «Нижегородский строитель», ЗАО «Нижегородский ДСК», ООО «Волго-Окский проект», ООО «Эгна-Строй», ЗАО «Инжилс» и ЗАО ПТЦ «Волгонефтехиммонтаж».
Между тем отраслевые аналитики высокие показатели роста объемов вводимого индивидуального жилья по итогам прошлого года объясняют иначе. По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости» Алексея Чемоданова, статистика по сданным индивидуальным домам «лукава» и во многом достигнута за счет регистрации построенных ранее домов: «В 2010 году в администрации говорили о том, что в 2011 году необходимо будет усилить работу по легализации уже имеющегося индивидуального жилья». При этом, по его словам, нельзя полностью отрицать то, что малоэтажное строительство в регионе за последние годы действительно «оживилось».
Если говорить о сегменте многоэтажном, то, как утверждает городская администрация, в Нижнем Новгороде было введено в эксплуатацию 345 тыс. кв. м. Данные мониторинга аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости» скромнее — не более 290 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Разница в данных объясняется тем, что в 2011 году было введено несколько домов давно заселенных, но по различным причинам не сданных в эксплуатацию. В прошедшем году параллельно стартовало строительство 53-х многоквартирных домов общей площадью почти 300 тыс. кв. м. При этом новых застройщиков на рынке замечено не было. Нижний Новгород по-прежнему возводят «Жилстрой-НН» — ЖК «Спутник» и «Водный мир» на Автозаводе, «Старт-строй» — ЖК «Седьмое небо» в районе Мещерского озера, «Жилстройресурс» — ЖК «Пражский квартал» и «Город будущего», группа компаний «Выбор» — ЖК «Планетарий» и другие.
Безусловным лидером на рынке жилищного строительства стал «Жилстрой-НН». В ушедшем году компания ввела в эксплуатацию 12 жилых домов, или 66 тыс. кв. м. жилья. Второе место занимает «Старт-строй», который ввел в эксплуатацию шесть домов (чуть меньше чем 50 тыс. кв. м жилья). Все остальные застройщики возвели на территории областного центра в разы меньше. «Нижегородский жилищный рынок сейчас напрямую зависит от того, насколько успешно идут дела у лидеров рынка, — подчеркивает Алексей Чемоданов. — Ведь фактически два застройщика построили треть от всего годового объема многоквартирного жилья». Высокая степень концентрации рынка строительства жилой недвижимости в 2011 году связана с неэффективными способами организации производства ряда строительных фирм, считает Борис Горелик. «Кризис вытолкнул за пределы рынка тех игроков, которые вели бизнес неэффективно. И те, кто жили на грани рентабельности, не смогли перестроиться, — считает господин Горелик. — Свою роль сыграла и излишняя осторожность некоторых игроков, которые решили перестраховаться и не приступать к новым проектам. В итоге они вылетели из цикла нового проектирования, чем воспользовались те, кто хотел строить. Они и перераспределили рынок в свою пользу». Теперь вход на рынок строительства жилья для многих станет весьма затруднительным, особенно с учетом того, что власти ушли от «точечной» застройки и отдают под застройку целые кварталы. А это, по мнению Бориса Горелика, существенно повышает стоимость «входного билета». «После кризиса многие застройщики побоялись браться за новые объекты, — говорит директор по маркетингу „Жилстрой-НН“ Ольга Сажина. — Сказалось отсутствие необходимых средств. А работать в ценовой категории, которая существует сейчас, для многих сложно. Объясню почему: большинство участков под строительство приобреталось еще до кризиса за баснословные деньги. И если учесть, что стоимость земли больше остального влияет на себестоимость квадратного метра, а спроса на дорогое жилье сейчас нет, то продать такие квартиры без убытка для себя почти невозможно». Госпожа Сажина напоминает, что в 2007 году компания «ПИК-регион» приобрела участок общей площадью 22 га на берегу Оки в Автозаводском районе за 1,7 млрд руб. Однако позже застройщик отказался от этой территории, и ее приобрел «Жилстрой-НН», но уже за 200 млн руб. «Если бы „ПИК-регион“ начал строить там дома, то им пришлось бы продавать квартиры по цене не меньше чем 70 тыс. за 1 кв. м и столкнуться с отсутствием спроса. Жилье должно быть доступным, в ценовой категории не более 40 тыс. руб. за 1 кв. м».
Разморозки.net
На сегодняшний день в Нижнем Новгороде насчитывается 26 долгостроев — 18% от объема текущего строительства.
По мнению аналитиков, на темпах строительства жилой недвижимости сказалась экономическая ситуация, точнее — нехватка платежеспособного спроса в Нижнем Новгороде и общее недоверие к новостройкам со стороны потребителя. Активно покупаются только малогабаритные квартиры эконом-класса, но не все застройщики вкладываются в такой тип жилья», — рассуждает Алексей Чемоданов. «В кризис люди перестали покупать квартиры улучшенной планировки — им это стало просто не по карману, — отмечает Ольга Сажина. — Появилась потребность в малогабаритках. Поэтому мы и вышли на рынок с совершенно новым продуктом — квартирами эконом-класса общей площадью до 30 кв. м. К тому же оказалось, что существует отложенный спрос на такое жилье. Проект оказался успешным, судить об этом можно хотя бы по тому, что у нас как были очереди по 3000 человек на каждой площадке, так и остались. «Хорошо продается то, что продается правильно, — считает Борис Горелик. — Перестали продаваться просто метры, люди хотят покупать качество жизни. У тех застройщиков, которые могут ответить на ключевые вопросы, для кого они строят и сколько у потребителя денег, все в порядке. Если ты не видишь лица потребителя, ты не увидишь его и в окошке кассы».
По мнению отраслевых аналитиков, для достижения нижегородскими строителями показателей 2007–2008 годов нужно, чтобы в Нижнем Новгороде ежегодно начиналось строительство 70–75 многоквартирных домов.
При этом в 2012 году региональное правительство хоть и рассчитывает увеличить объемы ввода жилья, но вновь незначительно. «В 2012 году мы планируем ввести 1,5 млн кв. м жилья, из которых 500–600 тыс. кв. м — в Нижнем Новгороде. Рост будет небольшим, но он будет. Кризис в отрасли 2008–2009 годов и частично 2010-го все же дает о себе знать, и на сегодня те заделы, которые имеются, позволяют говорить только о таком количестве ввода жилья», — поясняет Владимир Челомин, указывая, что в этом году ставка вновь будет сделана на малоэтажное строительство. «С одной стороны, 2011 год показал малый прирост строительства жилья, но с другой — в условиях посткризисной ситуации, в условиях муссирования темы прихода второй волны кризиса можно говорить об успехе в отрасли жилищного строительства, — считает Алексей Чемоданов. — Удалось главное — остановить падение рынка».